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梁杰夫:澳洲买房,别骗我

2017-04-04 来源: 今日澳洲App 评论1条

外面的世界不精彩

近日,加拿大卑诗省(经济中心为温哥华)政府宣布,从八月二日起,外国买家购房需要缴纳额外15%的财产转让税(Property transfer tax,按房产价格在1-3%之间)。一套100万的房子,海外买家要多付15万的税。如果说澳洲额外4%的印花税是“抢钱”的话,加拿大的可以称之为“洗劫”。更早一点,新西兰政府为了抑制房价,规定投资房首付必须达到40%。而中国方面,在加紧控制资本外流的同时,官方宣布人民币进一步贬值。所以最近中国投资人海外置业者这一路,走得相当坎坷。

在经历了英国脱欧,美国袭警案,法国德国恐怖袭击及土耳其政变,人们觉得,澳洲政坛的小打小闹还是可以接受的。本来含着泪被澳洲政府逼走的海外投资者似乎又要转过头来,再买两套澳洲的房子压压惊先。

骗我也请走心一点

解决了买不买,现在到了买哪里的问题?有中国的投资者给我发了一个文章的数据,问我这个文章靠谱不?数据如下:

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按照该数据,悉尼成了澳洲最不宜投资的城市,在2020年,达尔文,珀斯,布里斯本房产中位价将超过悉尼。如果这样的预测成真的话,在那三个城市的投资者们都得从睡梦中笑醒,悉尼的业主们都哭晕在厕所了。

这样的数据,在中国几大的海外置业网站及外国中文论坛都出现过,唯独没有在澳洲的任何媒体及网站出现。

因为在澳洲的人都知道:虽然我不太懂房产,你可以骗我,但是,请真诚一点,走心一点!

澳洲房市哪家强

下面,我决定真诚一点,走心一点谈谈澳洲几大城市最近的房产大数据。首先是最基本的房屋价值增长率。

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根据Corelogic的数据,八大城市房价在过去八年里平均增长了54.9%。其中,悉尼以87.9%的增长拔得头筹,分摊下来,就是每年11%。澳洲房产“八年翻一倍”的说法也来源于此。墨尔本不甘落后,获得71.8%的增长,每年9%。第三名是在墨尔本及悉尼之间的堪培拉,首都不能太寒酸,增长26.9%。

塔州因为人口少,经济发展缓慢,一直以来都是澳洲最穷的州,所以其首府霍巴特排在最后也是情理之中的。西澳珀斯在矿业凋敝之后,人口就一直往外流,房产也一直低迷,几年下来,增长排在倒数第二。有点让人跌眼镜的是,大兴土木的布里斯本,作为第三大房产市场,却录得倒数第三的增长率,比不上默默的阿德莱德及达尔文。

同样的利息环境下,悉尼,墨尔本房产之所以有如此惊人的表现,归根到底还是由人口增加和经济发展来推动。作为目前拉动澳洲前进的两个火车头,这两个城市停供了充足的就业岗位,因此吸引了大批其他州的人迁移过来,有人气,有市场,房价自然上去。所以在未来相当长的一段时间内,房产市场也一定是强者恒强。

那些年我们一起扛的下跌

在这八年中,也曾经出现过全国性房产下跌周期。在2010到2012年间,由于澳洲央行利息提高及政府削减首次置业补助,全澳房产价格平均下跌7.4%。

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数据中可以看出,达尔文(-13.1%),布里斯本(-9.5%),墨尔本(-10.5%)跌幅较大,悉尼(-4.9%)相对较少。利息和房价的负相关也在此期间得到验证。

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上图为澳洲央行利息和房价指数(增幅)的对比图,如果虚线(房价指数)在红线之上,表示房价在上涨。澳洲房价在2010年中到2012年上旬,是处于下跌状态的,当时利息陆续上涨了1.75%。然后从2012开始,利息进入下调轨道,房价也开始新一轮的上涨,在2015年中达到顶峰,接着银行贷款政策大变,房价增长变慢,甚至在2016年初回落到红线以下。不过由于低利息的存在,房价得到有力的支撑并开始反弹。反弹归反弹,短期内再创新高的可能性大大减少。

“法定看房日”的喜乐

市场的好坏,从拍卖中就可以看出来。每个周六都是澳洲的“法定看房日”,全家大小,左邻右舍齐上阵。老百姓豪宅买不起,但是看得起呀!市场好的时候,看各路竞争者面红耳赤地抬价;市场不好的时候,看中介拍卖师使尽浑身解数,力挽狂澜,都不失为一种乐趣。

拍卖最后统计出来的数据,就是二手房市场的重要指标--拍卖清空率。简单假设市场上有100套房子要进行拍卖,如果成功拍卖了70套,清空率就是70%。清空率70%以上,就是很活跃的市场。

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上图为2016年7月24日的澳洲各大城市的清空率,头两位自然是悉尼(75.3%)和墨尔本(72.4%)。珀斯(42.9%)和塔州(50%)则表现较差。布里斯本是长期徘徊在50-55%之间,表现也逊于堪培拉和阿德莱德。

这个图更重要的是与去年同期相比,清空率虽然变化不大,但是悉尼,墨尔本的拍卖数量几乎是减半了(悉尼从906到448,墨尔本从918到569)。去年年中,是房产最火热的时候,好房坏房齐上阵,全部拍卖,反正有的是人抢,不拍白不拍。目前市场降温了,买家更理性了,坏房子就再也不会走拍卖,因为拍卖师最怕看到的就是全场哑火,最后只能来个Vendor bid(卖家出价)就收摊走人。所以,悉尼,墨尔本拍卖数量锐减。而其他城市,因为不是房产的主战场,因此不管从清空率还是拍卖数量来看,都是基本保持一致的。

从另外一个角度来看,由于低息环境的存在,又没有房价急速下跌的趋势,房东自然是不慌不忙。现在卖房子,不容易卖出特别高的价格,拥有成本又低,不如就留着,等待下一个上涨周期的到来。这样的处理方式也回归到了不动产的本质,长期持有,稳定增值。所以市场上,也出现了“房子荒”。历史上冬天会是较冷淡的市场,到了春天就会回暖。目前看来,房东们惜售的心理非常强,他们在春天把房子放出来的可能性也不是很大,所以,这个冬天估计比以往要长。

空置率-房东的忧伤

作为投资者,除了关系物业的增值潜力之外,空置率也是一个很重要的标准,它直接影响了投资物业的现金流。

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上面的数据可以看出,澳洲近一年的物业空置率平均在2.4%左右。西澳珀斯目前面临比较严重的问题,空置率由去年同期的3.6%节节攀升到最近的5%,是澳洲平均水平的两倍。为了顺利把物业出租,房东们除了降价,还给出各种优惠比如说免租一周,或者送上一个超市的购物卡。这就是为什么房东眼里常含泪水?因为看着空置的房子心里发慌。

另一个空置率逐步升高的城市就是布里斯本(2015年6月2.5%,2016年5月2.7%,2016年6月2.8%),虽然还没到严重的程度,但也值得我们的注意。布里斯本的楼花很多都是有包租6年,固定回报6%的优惠条款的,这其中的原因,除了开发商太热情好客之外,我也想不出来别的了。

空置率方面,悉尼(1.8%)墨尔本(2.1%)表现不错,稳扎稳打,虽然租金回报率低得可怜(3-4%),而且未来有更加可怜的趋势,房东们也都是甘之若饴,因为那都是真爱。

政府搭什么台 唱什么戏

我们再来看看政府政策方面。其中最主要的就是对海外人士征收的额外印花税。澳洲置业三大州,新州,维州,昆州都加了,其中以维州最凶,海外买家印花税是12.5%,相当于多加一个首付。新州还给澳洲永久居民(PR)设了道门槛,如果你在过去一年内,没有在澳洲境内累计住满200天,还是需要缴纳海外人士的额外印花税。这个条款,也使得部分有PR的投资者推迟购房计划。

反观阿德莱德,不但没有启动附加税,还把原来今年6月就要结束的楼花1.5万印花税优惠延期,并且范围由阿德莱德扩大到整个南澳。如果再加上1.5万的首次购房补贴,符合条件的南澳人可以获得3万的政府补贴。虽然政策很好,但是楼花在阿德莱德还不是主流产品,并且依据过去12个月房价中位价只涨了2.2%的趋势(2016年6月底,中位价42万),阿德莱德房价未来的预期还是增速比较缓慢的。

昆士兰的房产,一向以概念炒作著称,先是联邦运动会概念,再到奥运会概念,再到高铁轻轨。赶悉尼超墨尔本,气势如虹,但其实际表现却是差强人意的,每每看到该地区的房价曲线,平平地躺着,总有一种想去扶起来的冲动。

下图为著名的冲浪天堂(Surfers Paradise Queensland 4217)从2007年到2015年底的曲线图,其中,以2007年间卖出的1238个公寓统计均价是41.5万,八年之后,以2015年间卖出的1797个公寓统计,均价是35.5万。是否值得投资,就是仁者见仁,智者见智了。

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当然,面对悉尼墨尔本高昂房价这个难以逾越的壁垒,昆州为投资者提供了一个低价的选择。相对西澳及南澳的遥远,同处澳洲东海岸的昆州是有很大的增值潜力的,但前提必须是有不断增加的常住人口,充足的工作岗位,完善的基础建设,而不是只依靠旅游观光者及鳞次栉比的新建公寓。最近昆州降低投资移民的要求,向外国投资者抛出橄榄枝,也是一个利好消息。

无心插柳柳成荫

说完了数字,我们再说一点点情怀。不久前悉尼西北Castle Hill的一位82岁的老太太拒绝了开发商开出的2600万天价收购她的房子。对我们来说,也许这是一个绞尽脑汁才能规划出来的投资成功案例,对老太太来说,这是一个住了50年,不想离开的家,而且她有生之年也不打算把这笔投资变现了。

让房子为你打工是幸福的,一不小心自己成为房子的奴隶又是另外一回事了。很多时候,投资也是有心栽花花不开,无心插柳柳成荫。很多时候,人们就是工作在哪里,家就在哪里,投资房也买在附近,方便管理,看着也踏实。房子,只要持有时间足够长,回报还是相当可观的。万一哪天,铁路修到家门口了呢?梦想还是要有的。

原来,生活中还有很多比房子更重要的东西。于是我放下手头的房产季度报告,如释重负,然后,默默打开了lotto的网站。

作者简介:

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梁杰夫 (微信:WX410210354)

澳洲地产著名专栏作家,Domain中文版《澳房汇》执行主编,信贷专家,澳洲工商管理及会计双硕士。作品常见于澳洲各华文媒体,同时以媒体人身份积极参与华人维权活动。

关键词: 房产欺骗走心
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D.Trump
D.Trump 2017-04-05 回复
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