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台湾专家:人家都怕了!澳银行不放贷给海外买家是因为中国人喜欢弄虚作假

2017-05-03 来源: 经济日报 原文链接 作者:Doris 评论6条

最近许多房产投资人很好奇地询问,为什么我们最近并不积极推出澳洲房产?是不看好澳洲房产的前景?还是有另外的想法。

对此,我认为主要是,目前澳洲对外国人置产之房屋抵押贷款控管相当严格。澳洲四大银行,包括NAB(澳洲国民银行)、CBA(澳洲联邦银行)、Westpac(西太平洋银行)和ANZ(澳盛银行)都停止对外国人在澳洲置产提供房屋抵押贷。

过去几年澳洲房价飞涨,许多国外买家均为投资而非自住,使得许多当地年轻人越来越买不起房子自住,引起当地居民反弹;另一个原因,据了解,是因为先前部分不肖的中国投资人,提供不实的财力证明或薪资证明取得房屋抵押贷款后,没多久就缴不出利息,而将烂摊子丢给银行收拾。使得这四大银行投鼠忌器,干脆不放贷给国外买家,根据统计,外国人投资澳洲房产,中国人占77%居于首位。

当然,有些国际级银行在全世界各地都有分行业务,针对其VIP客户,仍愿意提供国外买家在澳洲置产的房屋抵押贷款,不过成数一般约在5成、顶多6成。以汇丰银行HSBC为例,客户需于贷款前六个月即为该行的卓越理财贵宾客户(帐户每月最低平均余额需达等值新台币300万元以上)才能申请,目前贷款利率4.5 %起。

另外,有些小型银行、私人金融公司或私募基金,看好这大量外国人置产澳洲但贷款取得困难的商机,开始提供当初买预售屋即将交屋,但向当地银行申请房贷困能的外国买家伸出援手,不过利率从9.99%起跳。

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(图片来源:网络)

另外有两点值得提醒:

外国投资人若购买50平方米(约15.13坪)以下面积的公寓,更是难取得贷款,这个跟许多台湾银行有些采“权状坪数20坪以下”或“室内坪数12坪以下”不放贷政策,有异曲同工之妙。

此外,澳洲相对保障买方,在预售屋买卖契约书中,有特别一项会询问买方购买此物件是否银行贷款,买方要明确表示“需要”或是“不需要”。

“需要”指的是,买方购置本房产,是在银行同意就本物件提供抵押贷款的前提下才算成立。白话一点,就是本买卖契约有但书,非一般正常条件交易。用法律的用语,就是这个预售屋买卖契约是附停止条件的法律行为,亦即本法律行为尚未生效,于条件成就(除非交屋前银行同意房屋抵押贷款给买方时),此买卖行为才发生效力。相对地,若买方选择不需要银行贷款,就是无论如何,买方就是要履行买屋过户的义务,除非卖方未能如期盖完本房产。因此,站在买方的立场,自然偏好需要银行贷款的选项。

站在卖方与代销业者的角度,若买方勾选这个需要贷款之选项,等于这个买卖仍属未定之数,等交屋前才知道银行是否愿意放款给买方,进而确认交易成功与否。从签约至交屋少说1~2年,因此有少数不肖业者,为避免日久生变,隐瞒或忽略解释本重要交易条件的真正意义,损害买家权益与可能造成日后纠纷。

当然,还有许多银行看到建案销售比率未超过一半以上(以不须银行贷款的合约才纳入计算),放款银行就很可能将本开发案建筑融资的金额不予拨款,将导致建商资金吃紧,甚至无法开工。

话说至此,如果以为澳洲的房价就因此大跌,那也就有些以偏概全。事实上,澳洲四大银行相当欢迎有澳洲合法身身份(永久居民与公民)的民众来申请购屋置产贷款,不仅申请容易,且贷款金额可以高达90~95%(永久居民身份住在澳洲为95 %、永久居民身份不住在澳洲为90%)。相较目前国外买家很难申请当地银行贷款,真是天差地远,可以看出澳洲政府希望房市维持合理正常秩序,并不欢迎短期炒作的心态。

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(图片来源:网络)

从另外一个角度来看,目前应是真正想在澳洲中长期置产的良机。因为前几年澳洲房价疯狂飙升,许多外国买家一窝蜂投资预售屋,今年起陆续开始交屋。若无法顺利取得当地银行贷款,且当初预售买卖合约又不明究里地选不需要银行贷款的投资人,可能面临“断头”的窘境。

此时,若手上有现金,或是能在台湾取得相对便宜资金的投资人,这时候可以挑选即将面临预售屋交屋多,且买方多为国外买家的建案。因为交屋时,许多外国投资人若无法顺利从澳洲银行取得足额的抵押贷款,很可能发生违约、放弃过户而被建商没收头期款(10~20%买价)、原预售的房屋被建商收回的窘境。这时,建商手上的余屋,若要顺利去化,就必须降价以求。更况且建商已经没收许多违约买家10~20%的头期款项,更有条件降价给新的买家。

所以,若国民这时想前往澳洲置产,最好先准备好充足的现金,或许可以用较低的市价取得新成屋。千万不要误信,外国人容易取得当地银行房贷的天方夜谭,否则吃亏的还是投资人自己。


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最新评论(6)
Leo 2017-05-03 回复
傻d小编 刷人气能不能换个法子
卖车的男孩 2017-05-03 回复
台湾人先死个妈助助兴
jacqueline 2017-05-03 回复
比起台湾的诈骗犯,我们大陆人确实太逊色了!
徐帅 2017-05-03 回复
只有台巴子才付不起吧 看过report 么 Chinese national 付息最准时的好么 哦可能台巴子不懂英文 不去看这些
新用户 2017-05-03 回复
说到弄虚作假,大陆人可比不上台湾人。这个大家有目共睹


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