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梁杰夫:地产繁荣,不能没有海外投资者

2017-06-22 来源: 梁杰夫 作者:Zero 评论1条

近日一则假新闻刷屏:政府暴涨土地税12倍!然后有些不明真相的群众留言,澳洲政府做得好,对待海外投资者就应该这样!而真相却是,这是一条假新闻。另外,和海外投资者也没有任何关系。

但是,为什么会传播开来呢?那就是惯性思维了。最近联邦政府,州政府种种新政,都直指海外投资者。比如说,新州对海外投资者增收8%的额外印花税,额外土地税,加上之前维州政府宣布增收7%的额外印花税等等,所以一涉及到海外投资者的政策,很多人就不用看了,反正就是加,加7%,加8%再加到12%,这就是惯性思维。

对于政府对海外房地产买家的态度,有的表扬有的批评,各种态度都有愈演愈烈的趋势,而这些舆论的核心问题,却值得我们好好去考究:海外投资对澳洲房地产乃至整个国家的贡献有多大?我们对海外投资了解得有多透彻,是否有各种误解?澳洲对待海外投资客是应该温柔点还是苛刻点?这一系列问题,都得从头说起。

澳洲的地产,世界资本的地产

根据澳洲央行的数据,截止2017年5月2日,澳洲第一大产业为服务业,占据59%的国民生产总值,第二大为建筑业,占9%,接下来是制造业和矿业,各占7%和6%。

但是服务业的定义比较宽泛,往往也交叉覆盖了其他产业,所以澳洲Property Council把房地产行业称为澳洲最大的产业,澳洲第二大的雇主也是有依据的。根据AEC Group的数据,澳洲有110万个工作岗位和地产行业相关,比矿业和制造业加起来还要多。澳洲在职人士每四个就有一个,其工资来源于地产行业。过半澳洲人(1410万)的养老金,投资到地产相关产业里(澳洲总人口约为2420万)。

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(图示:地产行业提供的工作岗位比矿业和制造业加起来还多。数据来源:AEC Group)

而澳洲的地产行业,绕不过的一个热点话题就是海外投资。从整体经济来说,海外投资给

澳洲带来了相当大的好处。在过去25年间,澳洲对资本的需求,一直高于国内积蓄,两者之间的差值,在4%-5%之间。而补齐这个差额的,就是来自海外的资本,因此每一年,澳洲都可以获得比预期更好的经济增长。

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(图示:澳洲需要的投资资本和国家积蓄之间的差额,需要海外资本补齐。)

海外投资还提供了注入资本之外的其他好处。首先,它鼓励行业内公司的竞争,通过引入新技术,新服务,新技能来提高创新能力。比如中国城市建设高密度公寓的经验,在澳洲大城市现代化的过程中,就可以被吸收然后加以利用。海外资本的进入,为澳洲创造了数量巨大的工作岗位,缓解了就业压力,同时增加了税收,这些税收被使用在医院,学校,公路和其他基础建设上面,也使得澳洲公民享受到海外投资带来的红利。

假如海外资本缺席澳洲地产市场,按照Acil Allen Consulting选用的模型推算,如果对澳洲地产市场海外投资减少20%,对澳洲经济的影响是不容小视的。假设因为政策的影响,投资在住宅物业上的海外资本在2017-2018年度减少20%,即是15亿澳币,将导致未来十年,澳洲真实国民生产总值累计减少148亿澳币,真实收入减少141亿澳币;联邦政府收益减少53亿澳币,州政府收益减少11亿澳币。假设投资在商用物业上的海外资本在2017-2018年度减少20%,即是34亿澳币,将导致未来十年,澳洲真实国民生产总值累计减少214亿澳币,真实收入减少204亿澳币;联邦政府收益减少83亿澳币,州政府收益减少19亿澳币。

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(图示:假设未来十年海外投资减少,澳洲的经济状况也会受到相应的损害。)

数据不一定说真话?

而海外投资在地产方面,除了有上述好处之外,却也带来了一些负面舆论,比如海外人士推高了房价,买完了新房等等。海外投资本来是澳洲经济发展的大功臣,结果现在却有被一棍子打翻的趋势,这想必也不符合投资者的本意,更不是会一个发达国家政府所会采取的措施,只能说是某些数据被错误解读,被错误放大后造成的混乱局面。

目前,在关于海外投资在澳洲地产市场的数据并没有权威的指数,不过,我们可以通过以下的数据来进行参考:Australian Bureau of Statistics(ABS),Foreign Investment Review Board(FIRB), Real Capital Analytics(RCA)和Offices of State Revenue,除此之外,还有各个机构(包括四大银行等)的调研报告。

ABS和FIRB的数据经常被引用,但是实际上因为统计方法的不一样,他们之间也存在着比较大的差别。FIRB作为反映海外投资未来状况的指标,局限性也很大。

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(图示:FIRB的数据反映的是海外投资购买澳洲房产的最高限度。)

首先,FIRB批准的投资只有部分实际发生了(比如三个海外买家看上同一个物业,假设最后只有一个成交,FIRB实际上却记录批准了三个海外投资的交易),同时,很大一部分投资并不在FIRB管理范围内(但是一般的物业买卖基本都在),所以,FIRB代表的是海外资本投资澳洲物业的最高限度,真实情况可能远低于这个最高限度。

即使如此,通过FIRB的数据,我们还是可以看到海外投资在地产市场的变化趋势。在2000到2013年间,FIRB批准的住宅类别投资所占澳洲住宅类别总流量的比率,基本上是保持稳定2-5%的比率。然而到了2013-14年,这个比率增加得很快,其中在2015-16年时间段,海外投资住宅占澳洲总流通量的比率升到13.5%。而海外投资者购买新房所占澳洲住宅类别总流量的比率,在2000-2013年一直维持在1-3%的水平,而到了2015-16年度,急剧上升到11%。过去15年,FIRB批准的二手房交易,虽然有稍微上升的趋势,但是,以2015-16年为例,这些交易只占房市交易的2.5%左右。

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(图示:即使海外投资地产热情很高,但是占总量并不高,尤其是二手房,比率很低。)

这些年,被误解的海外投资者

根据上诉一段的结论:FIRB代表的是海外资本投资澳洲物业的最高限度,真实情况可能远低于这个最高限度。我们可以逐一看看舆论对于海外投资者一些误解及做出相应的澄清。

误解之一,海外投资者购买二手房。FIRB的规定是不允许海外投资者购买二手房的。只有临时居民,比如工作签证才能被允许购买二手房,这个二手房必须是用来自住的,不能出租,而且,如果这个房子不是自住了(签证到期不能再住了),必须在三个月内把他卖掉。

按照FIRB的数据,2015-16年度,其批准的海外买家购买二手房价值占澳洲地产交易总值的2.5%,数量则占1.2%,因此不管是价值还是数量,其比例都非常小。

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(图示:FIRB批准的海外买家购买澳洲二手房价值/数量示意图。)

误解之二,海外投资者把新房买完。很明显,海外投资者并没有把新房买完。统计数据表示,海外投资者购买新房的比率的确在增长,但是,这个趋势是有利于经济的,因为他们的资本使得更多的新房可以新建,同时推高了供应及需求。按照目前的数据,海外投资者购买新房的比率,最多占澳洲地产交易总量的11%。

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(图示:FIRB批准的海外买家购买澳洲新房价值/数量示意图。)

误解之三,海外投资者让房屋保持空置。目前没有证据表明,房屋空置是一个问题。仅有非常有限的数据来揭示澳洲房屋的空置率。在2015年的时候,Prosper Australia发布了一个报告,其中就提到通过水表的读数,得出墨尔本某些区域的空置率是4.8%。但是,这个结论有很多不严谨的地方,首先,房屋空置的原因很多,并不能和某一类投资者(比如海外投资者)直接挂钩;而且,墨尔本某些区域的数据,并不能反映其他城市比如悉尼,更不能反映整个澳洲。如果说要证明这个问题确实存在,还需要更多证据辅助证明是海外投资者引起的。

误解之四,海外投资者没有交足够的税收。事实上,海外投资者交了非常多的税。首先,在向FIRB申请购房的时候,不管能不能最终买下,他们都得交申请费,而且,有不少人是交了数次才最终交易。另外,他们还承担了很多额外的税收,不管是在买房还是售房的时候。以印花税为例,在2017年7月1日之后,海外投资者光是印花税成本就高达12-14%。

误解之五,海外投资者推高房价。对于海外投资者推高房价的指控完全是夸大其词的。澳洲财政部之前的一个报告就指出,海外投资对悉尼墨尔本房价的推动作用,最终可以量化到80到122澳币每一个季度这样的水平。而相比同期,房价每个季度增长的幅度是12800澳币,海外投资者对推高房价的贡献只徘徊在1%左右,而本地投资者的贡献则高达99%,所以,对于海外投资者推高房价的指控是没有依据的。

误解之六,海外投资者只来澳洲买独立屋(House)。事实上,海外投资者的目标,覆盖了方方面面,而且很大一部分,不在地产行业。按照澳洲统计局的数据,2015年,海外投资对澳洲的直接投资额为7350亿澳币,其中2950亿澳币是投资在矿业相关领域,房地产相关的投资额度只排在第四位。

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就算细分到地产行业,除了用于居住用途的物业,海外资本还覆盖了每年200亿澳币的商用物业。包括,办公楼,工业建筑,商铺,酒店,养老住宅,以及学生住宅等。

请温柔对待海外投资者

根据最新的政策,对海外买家的税改又一次把他们置于不利的位置。不久前海外买家卖房的时候,只要房价超过200万澳币,那么澳洲税务局会要先扣着10%房款来做预扣税,算清楚要缴纳的税后,才把多收的钱还给你,这就是为了防止海外买家卖房后不缴税一走了之。

而新的政策是,只要房价超过75万澳币,那么澳洲税务局会先扣着12.5%房款来做扣税。根据FIRB的数据,76%的新州维州海外买家购买的物业均价为160万澳币。所以澳洲房地产协会REIA的主席认为,这已经是矫枉过正了。75万澳币的界限,的确可以把海外买家一网打尽,但是这样会导致中介和过户师的工作量剧增,付出的人力成本和收回来额外的一点税收完全是不划算的。

这样的政策,就好比执行房产空置税一样,花掉大量人力资本,去换取一点点税收。唯一的好处就是标榜立场了吧,我们是自己人,所以对本国人好点,仅此而已。

海外投资者之所以投资澳洲,是因为澳洲有一个稳定的政治环境,经济环境还有法律法规。然而,世界上并非只有澳洲有这样的环境。如果澳洲政策变得不近人情甚至苛刻,那么澳洲对海外投资者的吸引力就会急剧减少。最终造成的后果只有,澳洲失去国际资本的青睐,也失去了这些资本带来的机会。根据4月底财政部的分析,海外投资者投资澳大利亚房地产的申请数量或许将从去年的近4万降至今年的1.5万左右,也正是这一现实的体现。

澳洲享受了海外资本带来的繁荣,同时也回报了投资者,这是最好的事情,这也是资本主义应有的态度。澳洲繁荣,不能没有海外投资者。反潮流,逆向全球化,或许会存在一段时间,但最终,还是会不可扭转地汇入全球化的洪流之中。

作者简介:

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梁杰夫(微信:WX410213054)
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士

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关键词: 梁杰夫地产投资

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最新评论(1)
Derek 2017-06-22 回复
Without em .you are eating shits.


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