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悉尼


土地买卖精彩一周--澳洲房市7月15日拍卖前瞻

2017-07-14 来源: 梁杰夫 作者:Zero 评论1条

上周六(7月8日),被冬季低温和贷款政策所影响的拍卖市场并没有很好的表现。悉尼拍卖清空率71%,中位价116万;墨尔本拍卖清空率72%,中位价74万,虽然比7月1日表现要好,但是还不到人们预想的新政之后,房市火热的期望。

按照CoreLogic的数据,本周全澳预计共有1477套房产拍卖,其中悉尼561套,墨尔本683套,布里斯本100套,阿德莱德61套,堪培拉60套,珀斯28套,塔州6套。预估的拍卖数量已经连续五周减少(7月8日1588套,7月1日1820套,6月24日2172套,6月17日2247套),鉴于这样的表现,我们最乐观只能预测,清空率和中位价只能随着时间温和反弹,一下子逆转的可能性非常低。

各大首府城市房价趋势

悉尼冬天回归平淡

我们先看最近八周的清空率及中位价图表,继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后,7月1日,7月8日都只录得110万左右的数字,虽然有所反弹,但是力度相当弱。加上拍卖数量的连续五周减少,预计未来两三周中位价可能都在120万上下的区间。市面上房源不少,报道说是卖家预期房市未来下行,所以都想趁高出手。但是鉴于拍卖比较疲弱的表现,采用报价售出的物业有所增多。

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相比去年同期,清空率从冬天到春天是一个上扬的走势,这也是一般的规律。金九银十的行情在澳洲也适用。但是悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。

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拍卖数量方面,7月8日有531个物业拍卖,比7月1的628套要少,为八周内除去公众假日拍卖的最低水平。自5月20日起,悉尼的房屋拍卖数量已经是7连跌,从最初的880套一直到7月8日的531套。

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和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高,以6月24日133.5万的中位价为例,和去年同期113.35万相比有17.78%的增长。市场的冷更多是反映出增长放缓了,而价格方面没有倒退。

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墨尔本不温不火

我们再来看墨尔本,八周内最高是6月24日的89万,最低是7月1日的68.2万,7月8日清空率72%,为八周内最低。清空率也有很明显的下降趋势,没有随着中位价的反弹而升高。

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和去年同期相比,墨尔本在7月之前表现都很好,但是最近的清空率并没有像去年一样,随着春天的到来而提高。

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拍卖数量方面,墨尔本追随悉尼的节奏,从5月20,27日超1100套的高数值水平下降到7月8日的673套,未来还有下降的趋势,所以数量腰斩是可能的。去年7月的时候也发生过类似的变化,但不同的是即使拍卖数量很少,清空率却异常地高,接近80%。假如说去年七月是房荒的话,今年的情况却是房子供应不少,但是可能大家怕卖不出好的价格,就不选用拍卖这个销售方式了。

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墨尔本中位价和一年前相比,基本也有两位数的涨幅,和悉尼的情况类似:交易变平淡,但是价格高居不下。

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其他城市:三个城市,平静的两周

此外7月8日的拍卖,布里斯本上市86套,和7月1日相比差别不大。阿德莱德拍卖数量由7月1日的51套减少到7月8日的44套,堪培拉同期拍卖数量则从7月1日的33套,增加到7月8日的51套。当天的清空率方面,三个城市表现不一。其中,布里斯本清空率7月8日清空率56%,和7月1日的57%基本一致;阿德莱德也是如此,7月8日和7月1日分别是59%和58%。堪培拉同期从75%下降到69%,

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最新澳洲房价增长指数(20170713)

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我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至7月13的过去一年,悉尼房价增长13.43%,墨尔本增长16.19%,布里斯本4%。

而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别增长1.43%和3.06%,如果把这个季度增长年化,那么预计这一年悉尼的增幅只有去年的一半(5.72%),而墨尔本则和去年基本一致(12.24%)。不知道可否猜测为,悉尼房价已经很高,居民收入增加有限,加上贷款能力的收紧,悉尼房价向上的空间被压缩了。目前墨尔本和悉尼房价有近40万的差别,所以其增长的空间还比较大。

珀斯在过去一年内下跌2.43%,表现比较差。

如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的六月月结数据,我们可以看到独立屋增长强劲,公寓部分城市表现欠佳。(分析见7月8日的拍卖前瞻或总结)

一周行业动态

土地买卖精彩的一周

本周的热点,无疑是地产市场上面的买买买。中国第一买家孙宏斌,在买下乐视后,突然以631.7亿人民币收购了13个万达文旅城的项目股权及其旗下的76个酒店。刚刚才因巨额海外收购被中国监管机构“敲打提醒”的万达,再一次被笼罩在“商业外不可控力量”的阴云里。

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(图片来源:新浪网)

昨天在《澳房汇》的专家团问答栏目里有这样一个问题:请问中国的楼市出现危机,会对澳洲有较大影响吗?我的回答是:中国楼市出现危机的概率并不高,但是未雨绸缪的人只会越来越多。或许我们担心的不是房价会跌(事实上只要一直印钱,控制资本外流,房价只能向上),房价不会跌。我们担心的是有一天房子突然不属于自己了。昨天业主还姓王,今天就姓孙了。当然这对普通人来说还是有点杞人忧天,但是万一呢?海外置业的想法往往就是被这个万一所诱导的。

回到澳洲本土,碧桂园也弄了个大新闻:收购墨尔本西部地区价值4亿澳币的土地。卖家Phileo之前在2004年11月购入这块土地的时候,只用了1450万澳币。按照4亿澳币的卖价,获利近30倍。在2016年5月的时候,这块土地的价值估算还停留在1.2亿澳币,但是随着州政府批准了土地用途的变更,这块土地的价值如火箭一般飙涨。这块土地距离墨尔本CBD40公里,可以兴建5000个住宅,入住20000-25000居民。

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(图片来源:AFR)

而同样是墨尔本的另外一起交易,中国开发商1000万澳币买下了殡仪馆的旧址打算开发公寓,也轻松上头条。不过,买家非常强调要保护自己的隐私,所以,只能被称为神秘买家,不知道是不是从碧桂园的故事中得到启发。当年碧桂园以7300万澳币拿下North Ryde靠近大片公墓的土地,用作公寓开发,曾引发了不少争议。

无冕之王北悉尼

回到悉尼,北悉尼Artarmon一块由5个独立屋组成,总面积4002平方米的开发用地成功售出,价格高达2500万澳币。新晋开发商Truslan Group击败了超20名竞争对手,成功购入这块位于2-10 Milner Rd的土地,该地块靠近Artarmon 公立学校。Artarmon也是悉尼北岸著名的好区,距离CBD9公里。南边是开发热土St Leonards,北边是华人喜爱的Chatswood。

土地上有五个独立屋,卖家拥有这片土地已经有50年之久,趁着房市火热出售,获利丰厚。按照Realestate的统计数据,目前Artarmon的独立屋均价是260万澳币,而刚售出的5个连体独立屋总价2500万澳币,分摊下来就是500万澳币一个,几乎是均价的两倍。

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悉尼北岸的可开发地皮自2013年起就价格飞涨,现在也没有停下来的趋势,因为那片地方带有土地的新房供应量非常少。而在这个土地的不远处,是香港开发商优瑞置业(Euro Properties)和莲花集团(Lotus Group,拥有悉尼知名的连锁中餐馆-Lotus)在2015年以1.475亿澳币买下来的9号台(Channel Nine)总部。当时买地的竞争也非常激烈,上述两家中资机构的联合最终胜出。那块2.9公顷的土地按规划会建成400套公寓。

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(图片来源:SMH)

悉尼北岸的St Leonards和Chatswood已经成为所有开发商都想插足的地方。莲花集团上个月就联手另外一个中资机构iProsperity Group以1.15亿澳币的价格买下Chatswood火车站旁边的1-5 Railway St (租赁所有权物业,Leasehold),打算把其中一栋商业楼改成高级公寓。当时来自上海的开发商升龙集团(Aqualand)也参与了竞标。于是,在这两个区之间的Artarmon也会进入开发商的视线,房价也随之水涨船高。

悉尼除了原CBD之外,一直在致力打造西悉尼Parramatta这个第二CBD,有不少人表示,这个CBD有点像“不好扶”的阿斗。

而另外一边,北悉尼俨然是“天生丽质难自弃”的风采:经济发达,教育发达,环境优美,人文气息好。北悉尼的办公楼至少比CBD便宜20%以上,所以,不少大公司已经逐步在向北悉尼转移,加上已经很火热的公寓开发,北悉尼成为一个新CBD的势头基本是不可阻挡的。

作者简介

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梁杰夫(微信:WX410213054)
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士

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游客 2017-07-14 回复
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