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悉尼


冬去春来第一战,9月2日拍卖前瞻

21天前 来源: 每日地产ozreal 原文链接 作者:Zero 评论1条

上周六(8月26日),悉尼墨尔本拍卖表现继续分化,其中悉尼清空率跌破70%的心理防线,对市场信心有一定影响。反观墨尔本,在8月19日录得88.1万中位价后,在8月26日继续保持;清空率方面,75%也可圈可点;同样拍卖数量方面,再创8周新高,三个指标均非常强势。

按照CoreLogic的数据,本周(9月2日)全澳预计共有1889套房产拍卖,比8月19日的2086套要少。各州首府城市拍卖数量分别是:悉尼725套,墨尔本900套,布里斯本116套,阿德莱德72套,堪培拉57套,珀斯21套,塔斯马尼亚8套。作为春季的第一场拍卖,悉尼能否一扫最近的阴霾,墨尔本能否再创新高,都值得关注。

悉尼清空率失守70%  

我们先看最近八周的清空率及中位价图表,中位价方面,8月19日的120万的中位价比8月19日的117万稍微好些,在八周内处于中等水平,不过不失,趋势也呈现出缓慢向上的势头。

从清空率走势来看,68%的清空率创下八周新低,跌破了人们心中悉尼的底线70%。不过也不需要太担心,传统销售旺季春季的到来,会毫无疑问把清空率拉回70%以上。


悉尼的拍卖数量方面,最近八周的曲线和中位价趋势保持一致,大体是向上的。8月26日676套的拍卖数量是八周以来的最好水平。所以三个指标,中位价,拍卖数量都比较积极,也反映了悉尼房市问题不大。

相比去年同期,清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势,但悉尼今年清空率表现不好,两条线之间的差距目前在加大,其中8月12日,清空率为74%,而去年同期,清空率为83%;8月19日,差距进一步拉大,清空率为70%,相比去年同期的84.1%,相形见绌。8月26日,悉尼清空率跌破70%,录得68%的水平,相比去年同期的81%也是不尽人意。

这种方式冷却的走势也体现在中位价上,悉尼拍卖中位价最近八周和去年同期相比,五周都是比去年要低的。8月19日,8月26日也算是接近持平。但是考虑到通货膨胀,贷款利率等因素,其实不涨就是亏了。虽然拍卖中位价不能准确代表趋势,但是人对数值还是有敬畏之心,也会影响市场的士气。

 墨尔本表现出色  

我们再来看墨尔本,8月12日89.8万的中位价是过去12个月以来(甚至跨度到18个月,这里以12个月作为统计点)的最高水平。8月19日中位价88.1万,8月26日中位价再下一城,同样是88.1万,最近四周都属于高位。可以说我们看到一个很强势的墨尔本拍卖市场。8月26日清空率75%,属于中等水平。



拍卖数量方面,8月26日的938套再创八周新高。结合中位价,清空率都在高位,市场的强劲表现得到进一步体现。虽然9月3日预期拍卖数量为900,但也算是处于很高的水平,所以墨尔本的表现依然非常值得期待。

和去年同期相比,墨尔本在7月之前表现都很好,胜过去年。但是从7月8日开始,清空率最近(7月8日,15日)两次结果都低于去年同期,8月5日,两条线开始分道扬镳,在8月19日,收复失地,78%的清空率和去年同期保持一致。不过8月26日,差距又稍微拉开了一下。但相比悉尼,已经表现出色。


墨尔本中位价和一年前相比,整个八月四周,都表现出色,平均有10%的增长。8月19日,相比去年同期增长5.51%;8月26日,这个增长扩大到7.11%。相比悉尼的先扬后抑,墨尔本的先抑后扬让看好它的人信念更坚定。

其他城市:阿德莱德表现出色  

此外8月26日的拍卖,布里斯本上市104套,是偏高的水平。阿德莱德46套,和8月19日的69套有不小的差距。相反,堪培拉为61套,比和8月19日的37套高不少。

当天(8月26日)的清空率方面,布里斯本录得46%的清空率。堪培拉74%,和8月19日一致。阿德莱德表现出色,录得89%的清空率,中位价也表现出色,比8月19日高了7万多。

最新澳洲房价增长指数(20170831)  

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至8月31的过去一年,悉尼房价增长11.17%,墨尔本增长15.16%,布里斯本3.75%,阿德莱德3.95%,珀斯垫底,下降3.08%。

而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别增长3.98%和6.78%,墨尔本数据上非常强势,其外沿的土地的开发,很大程度上将均价推到了非常高的水平。即使内城部分地区公寓表现不好,但总体平均下来,表现强于悉尼。

如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的七月月结数据,我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。(详见之前的分析)


作者:梁杰夫

每日地产联合创始人,澳洲地产专栏作家

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关键词: 地产拍卖前瞻

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最新评论(1)
Chenh 20天前 回复
預計今天也是低於70,難道春天到了銀行放款就寬鬆了?


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