澳外国人投资指南（八）：新建住宅豁免证书

住宅房产——新住宅豁免证书

房产开发商和其他卖方可以申请一个豁免证书来出售在一个特定的开发项目中的新住宅给外国人，这样每个外国人买方不需要寻求自己的外国投资批准（类似于之前所称的“高级期房”证书）。该证书将以在开发中的住宅在澳大利亚市场上出售为条件就一个特定的开发项目被授予。如果愿意，开发商也可以选择在海外市场上出售该开发项目。

本指南摘要陈述了在评估一个新住宅豁免证书的申请时将被考虑的因素和通常适用于该证书的条件；也为寻求购买被新住宅豁免证书所覆盖的住宅的外国人提供信息。

新住宅豁免证书要求

开发商（澳大利亚人或外国人）可以就一个特定的开发申请一个新住宅豁免证书，条件是该开发：

Ÿ  由不少于50个住宅构成（除了联排别墅）；

Ÿ  从相关的政府机构获得了开发批准；及

Ÿ  如果适用，已申请购买该土地的外国投资批准且条件都已满足。

一个开发由一个或多个多层建筑构成，其将或已经在一个开发批准下被建设。这不包括房屋和土地打包出售。

开发商必须从相关政府当局获得无条件的批准来开始开发以满足豁免证书要求。相关政府当局发布的任何初步决定声明在开始建设前要求进一步的批准或行动将不符合要求。

对证书的申请将根据个案情况进行审议以确保其不违反国家利益。

决策过程中考虑的因素包括：

Ÿ  一个概述该开发将在何时、哪里及怎样在澳大利亚进行出售的营销或宣传计划，包括日期和预算费用；

Ÿ  在开发上要建造的住宅的数量或开发的阶段计划，包括单元号码、卧室的数量、汽车空间分配和预期的单元购买价格。即使开发批准就整个开发已经被授予，对于有多个阶段的开发的豁免证书可能在起初不会就开发的所有阶段被批准；

Ÿ  开发的所有权信息，包括股东和受益人（如果适用）；

Ÿ  拟定开发的建筑平面图和效果图；及

Ÿ  合规声明。如果一个申请人或任何相关的人或实体之前已经持有一个豁免证书（例如那些所称的“高级期房”证书）但是没有遵守其条件，在评估申请的时候将会考虑该合规历史（例如，满足报告要求和任何现有的条件）。

例1

City Builder Co.是一个开发商，想要建造一个100个住宅的公寓大楼。地方政府当局已经向City Builder Co.颁发了一个开发许可，该许可的条件是该开发商从州交通当局那里收到批准。直到州交通当局的批准已经被提交给地方政府当局并且地方政府当局已经颁发了一个开发批准后，该开发商才能开始开发。City Builder Co.在收到使得其可以开始开发的开发批准前不符合一个新住宅豁免证书的资格条件。

例2

Sam’s Building Co.是一个开发商，想要分两阶段建造一个200个住宅的公寓大楼。第一阶段的出售（将包含90个住宅）可能在未来6个月内开始，Sam’s Building Co.想要获得一个新住宅豁免证书向外国人出售开发中的新住宅。Sam’s Building Co.申请了一个新住宅豁免证书并提供了第一阶段的详细计划，但是，其无法提供第二阶段的详细信息（仍然在等待地方政府的批准）。Sam’s Building Co.被授予了开发的第一阶段的豁免证书，并需要在将来为第二阶段申请一个豁免证书。

批准

一个新住宅豁免证书的申请将通常在以下条件下被批准：

Ÿ  开发商向每个外国购买者提供一份新住宅豁免证书的复印件；

Ÿ  开发商在澳大利亚市场内销售住宅；

Ÿ  开发商根据其证书上的条件报告外国人购买的被证书覆盖的住宅，包括买方详情和住宅的金额（直至开发的所有住宅已经被出售）。

报告应使用新住宅豁免证书报告表格被提交到firbresidential@ato.gov.au。

一般而言，新住宅豁免证书颁发后，购买特定开发上的新住宅上的利益总价值最高不超过300万澳元的外国人不再需要单独寻求外国投资批准。如果他们希望购买开发商的新住宅的进一步的利益，该证书将不会覆盖这些购买，外国人将需要单独寻求外国投资批准。除了300万澳元的限制，对于证书下能被出售给外国人的住宅的数量没有限制。

变更一个被批准的新住宅豁免证书的申请将根据个案情况被考虑。变更将收取费用。作为授予变更的一部分，通常豁免证书的条件将被更新来反映目前通常适用于证书的条件。

例3

Lauren是一个外国人，想要从一个持有新住宅豁免证书（其允许向外国人出售一个期房开发中的金额最高达300万澳元的住宅）的开发商那里购买一个价值200万澳元的新住宅期房。Lauren不需要为拟定的购买单独寻求外国投资批准。该开发商将被要求在Lauren购买住宅上的一个利益的调停期间支付该住宅的相关费用。

Lauren然后决定她将购买同一个开发中的金额为130万澳元的另一个住宅期房。这将使得Lauren购买的住宅的总金额为330万澳元。由于这将使得她在开发中的总利益超过了对于在同一个开发中的购买的300万澳元的门槛，Lauren将被要求取得单独的外国投资批准来购买该住宅并就130万澳元的住宅支付相关的申请费用。

例4

Mitchell是一个外国人，想要从一个持有新住宅豁免证书的开发商那里购买一个价值350万澳元的新住宅期房。由于该住宅的金额超过了对于在特定开发中的购买的300万澳元的门槛，Mitchell将被要求取得单独的外国投资批准来购买该住宅并支付相关的申请费用。

在一个新住宅豁免证书下购买房产

当开发商持有一个新住宅豁免证书时，外国人在购买证书中指定的开发中的一个新住宅前将通常不需要单独取得外国投资批准。

外国人应该要求一份他们打算购买的开发的豁免证书的复印件，并确保其覆盖了他们拟定购买的房产。

费用

对一个新住宅豁免证书的申请只有在相关的初步申请费用已经被支付后才会被考虑。

开发商也有义务为每一个外国人在开发中购买的一个住宅的利益支付一笔费用。

Ÿ  但是，在实践中，开发商和外国人可以达成一份单独的协议来约定由谁向ATO支付费用。如果该外国人与开发商达成一致向ATO直接支付申请费用，他们可以通过在豁免证书上列出的支付参考号码（PRN）来支付申请费用。

购买不持有新住宅豁免证书的开发中的新住宅

开发商如果不希望申请新住宅豁免证书，可以通过向FIRBresidential@ato.gov.au发送电子邮件来申请一个简化批量批准程序。开发商不需要为此程序支付费用。如果开发商满足以下条件，ATO可以简化对开发中的金额在300万澳元以下的房产的批准：

Ÿ  符合新住宅豁免证书的要求；

Ÿ  有很强的合规历史；及

Ÿ  已经并且将继续在澳大利亚市场上出售该开发。

如果ATO已经同意了为该开发商简化批准，该开发商能够使用ATO的住宅房产申请表格来申请成为买方的代理。开发商必须为购买在开发中的住宅的每一个外国投资者提交单独的申请。当申请被提交时，外国投资者必须支付相关的费用，因为如果开发商没有豁免证书，支付费用的义务将由外国投资者承担。ATO将对每个单独的申请进行简化处理并在正确的费用被支付后视情况决定是否批准。ATO承诺将在费用支付后的10个工作日内向开发商发布决定的结果。

如何申请

如果你想要申请一个新住宅的豁免证书，请使用澳大利亚税务办公室的外国投资申请表格进行申请。

申请人应注意确保其提供正确的详情和所有要求的信息来作为其申请的一部分，因为在一个批准已经被授予后对详情的变更（例如姓名或房产地址）可能要求申请人寻求一个新的批准并缴纳进一步的费用。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。