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【老蔡侃房】利润最高即最佳方案?未必!决议前还需要衡量4个是否!

2017-10-12 来源: 自媒体 评论0条

如果你问一个房产开发者做开发的“目的”,我相信“赚钱”是所有人都会承认的一个选项。

但如果继续问“在开发方案中利润最高的方案就是最好的吗?”,绝大多数人会觉得这是个奇怪的问题,难倒这不是明摆的答案吗?当然利润越高越好啊。

其实在实际操作中未必。

我们在评价一个最高利润的方案是否是最好的方案时,可以从以下几个方面去衡量。

1,这个方案是否真的具有可操作性 (feasibility)

比如在大多数情况下相同面积的地块,建公寓要比建别墅可以获得更多的利润。

但如果房产项目坐落在郊区低密度区域或者离公共交通不方便的区域,又或者当地的土壤不支持挖地下车库的话,你建成后的公寓极大可能面临销售困难或者你的建筑成本要比正常高很多。

2,此方案在当地规划法规里有多少支持度

同样的情况下如果你在某个区域希望开发一个公寓项目或者三连排别墅,首先必须了解这个区域是属于政府所规划的哪一类型的区域,即属于

1)鼓励大规模发展的区域

2)鼓励适当发展的区域

3)允许有限度的发展的区域。

如果你所开发的区域恰好在类型3区域,有可能政府核准你只能建双拼别墅。

所以当你准备去购买一个可开发的土地时,看到介绍内容里大肆宣扬可以开发,但是标有“STCA”,你就要比较当心了。

毕竟,中介是开发的外行(我这么多年接触墨尔本那么多中介,其实90%以上从来没有自己做过开发)。

他们会根据自己的判断给一些所谓“开发”方面的评判,但是其准确度和参考价值十分有限。

而加这个STCA也正是为了免责,所以,你懂的。

3,这个方案是否在财务上可行 

在财务上可行有几个方面要考虑的因素

1)时间成本   

即你为了达到利润最大化,是否愿意为你的方案花更多的时间与邻居沟通、花更多时间与政府沟通、去VCAT打官司,花更多时间建造、销售。

这些时间成本都会影响你最终的收益,尤其是贷款操作的话影响更大。

2)风险因素   

一般来说风险和收益是呈正比的,如果追求最大化的利润就意味着你的财务投入会面临更大的不确定风险,比如你建了一批公寓,等到公寓销售时恰好碰到政府对海外买家有更多的限制,会马上影响你的销售进度,随之导致影响你最后的收益。

3)你是否有足够的资金投入到你的方案中。

更高的利润往往伴随着更多的投入,贷款金额也更高,利息,费用都很多。

而时局下贷款政策的变动,对项目的影响也是非常巨大的,这都是需要考量的因素。

4,这个方案是否符合当地市场的定位

任何一个好的方案都应该是以符合当地的市场定位为前提的,与其片面的追求单位建筑面积的利润,不如专注项目总的目标来得更合理。

比如在一个高端社区,有时高档的连排别墅设计要比建10个公寓项目更受欢迎,如果考虑销量回款时间,资金占用时间买家付款能力预售效果等因素,一个快速交易资金占用相对少,可以更快进入下一个项目设计就是一个最好的方案。

所以一个好的设计公司应该综合考虑各方面因素,给客户几种大致的选择参考。

有时候最好的方案,并不一定是利润最高的方案,不要想着在一个项目里赚翻身,要想远一些。

在我们公司长期的设计案例中,有很多时候需要引导服客户去修改他们原来的“理想”方案,帮助他们看到全局。

有的客户说为了提高土地利用率计划挖地下2层做车库和娱乐室,有的客户希望在保护建筑整个加层,有的客户想在高端社区做小户型紧凑型的经济连排,我们都会站在专业的角度给客户最符合市场成本时间效益的建议。

记住愿意给你不同建议的设计公司是对你负责的公司。

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你拥有土地想要开发,需要找靠谱建筑师做设计将利益最大化吗?

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不要忘记,Hartland不是卖房中介,不推销楼盘,只为投资人服务,因此可以保证投资建议的中立、中肯。

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关键词: 利润方案房产
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