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每日地产 | 建筑师解读,独立屋加建二层的可行性

12天前 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

最近不少朋友给我留言想了解加建房屋加建二层的流程和需要注意的地方。下面我就尝试一下来回答这个问题。

房价目前是处于一个历史上的高位,在悉尼的话,很普通的一套house都要超过7、80万了,如果是热门地区的话很可能会超过200万,甚至更高了。对于人口有所增加的家庭来说,在同区换房子可能需要付出一个很高的价格(不仅仅是房价,还有印花税)。而对于已经适应了本区的,特别是对于孩子已经入学了的家庭来说,换区不一定是个好的选择了。

如此一来,加建就是一个不得不考虑的选项。首先我们要考虑一下加建的好与不好。

好的方面:

1.增加室内面积;

2.增加更多的不一样的功能用房(例如:增加卫生间、增加学习间等);

3.为房屋带来额外的风景(欲穷千里目,更上一层楼);

4.把活动空间与睡眠空间分割出来;

5.提升房屋价值;

可能存在的问题:

1.增加的面积可能不够理想;

2.可能会在楼梯下方引入了一些不能使用的空间;

3.可能需要为建造和结构付出更高的费用。

 所以我们在加建之前就要考虑以下两个问题了:

1.规范条例,房屋本身还可以增加多少面积?高度能否增加等?

2.现有结构,房屋现有结构是否可以承受?

规范条例:

理论上在悉尼,一般别墅所在区域的限高在8.5~9米左右。这个高度理论上就是只能建两层。但是有的区域,房子只能建一层,笔者曾经遇到过一个Dural的项目,房屋设计就只能建一层。

这些规范条例朋友们可以在房屋所在的本地政府(local council)的网站上查到。笔者一般会在google上输入房子所在的council 名字加上LEP来寻找房屋所在的zoning 和 building height。

下面用Lane Cove Council 的网页来示范一下如何找资料:

在lane cove council的网站上找LEP:

首先要看容积率也就是Floor space Ratio,这个是看看在这个房子的土地面积上可以建多少平米的房子,这个可建面积是从外墙的外边线开始计算的,请注意一点,以下空间是不计入面积计算的:

  • 低于1400mm净空的空间

  • 车库、阁楼不计算面积的

  • 楼梯的上层位置(楼梯只计算一层的面积)

假设所在土地面积是500平米,容积率是0.5的话,这样可建面积就是 500 X 0.5 = 250平米,一般一个双车位的车库,大约是6 (米) x 5.4 (米)= 32.4平米。实际建造面积就是可以达到282.4平米。

看完容积率就要看层高限制,一般来说低密度住宅区都是8.5~9.5米 这个范围。例如,在Lane Cove 这个区,低密度住宅区的限高就是9.5米。

另外还需注意setback的问题,一般来说房子高于3.5米或4.5米的位置与旁边房屋的退缩需要增大(每个council的要求都不太一样,CDC 的要求是4.5米)。

以上基本就是在规划报建上需要了解是否能加建的基本条件。

加建的结构要求

最好在开始设计之前,先找结构工程师来考察一下房屋现有的结构能否加建二层,以下是需要看的问题:地基情况及墙体结构与屋顶的构架关系。

地基:这是最重要的一个衡量是否能加建二层的标准。笔者早年遇到一个房屋,靠近小溪,房屋下方的土质为流沙为主,在早期建房的时候需要靠回填土,并且种了一颗大树来防止水土流失,房屋地基是靠打桩来固定。这个房子就没法可以加建了,只能简单做一下内部装修。

墙体结构:请注意,正如前文所说的,加建二层需要考虑一个退缩的问题,也就是二层的外墙跟一层的外墙有机会是不对齐的,那原有墙体如何去跟二层加建的墙体所联系,并且去承担新建部分的重量必须好好考量。新增加的重量不仅仅是垂直方向的,还有横向的风载重量也是需要考量的。

错开的外墙,还会带来新建屋顶的排水,以及一二层之间墙体之间的防水处理问题。

在设计上,其实加建二楼主要需要考虑两个大问题,一个是楼梯的位置,另外一个是楼上卫生间的给排水处理。

新加的楼梯下方通常是一个死角位置,而且无论是楼上还是楼下,紧靠着楼梯的空间又需要保留下来做通道。楼梯不能做的太局促,不然上下楼梯不太方便,楼梯应该做的舒服,毕竟是一个每天都需要上上下下走的通道,从风水上来说,这个应该是一条康庄大道,这样才可以保证安全和美观。

加建的二层楼板通常是木板,木框架或铝合金框架。桁架通常300mm深。所以楼上的卫生间的排水管最好靠外墙,希望可以利用一、二楼之间的错位之间新加的小坡屋顶来隐藏排水管,这样可以更好的做隔音。即使不行(由于结构或其他方面的限制),也可以尽量靠近一楼的外墙,减少对楼下空间的影响。

加建二层的价格

这个可能是最多朋友关心的问题。一般来说二楼加多两个卧室,一个卫生间的话,价格大约在25~35 万之间,价格跟房屋原有结构、装修质量有关系。

笔者邻居家的加建,楼下结构不需要改动。由于有个做室内设计的亲戚,材料拿的很便宜,洋人施工队,耗时4个月,花费大约30万左右。

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