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德国地产巨头收购布里斯班Mercure, Ibis酒店;紫砖推动房地产市场变革传统中介面临考验

17天前 来源: 繁荣世界 原文链接 评论0条


图:布里斯班Mercure 酒店,拥有194间客房

《澳洲金融评论》报导,德国投资巨头Commerz Real集团公司,首次在澳洲以7700万澳元,成功收购新加坡城市酒店信托(CDL)在布里斯本的美居(Mercure)酒店和宜必思(Ibis)酒店。

目前该交易由世邦魏理仕酒店(CBRE Hotels)的WayneBunz负责。

根据STR(全球酒店数据分析和市场研究)的说法,这笔交易对布里斯班酒店市场起到了推动作用,宜必思酒店的入住率已经接近80%。

CDL出售美居酒店(194间客房)和宜必思酒店(218间客房)的收益率为5.3%,而酒店12月份的独立估值为7000万澳元,溢价10%。

2010年,城市酒店信托(CDL)以5370万澳元,购买旅游资产控股有限公司(TAHL)所属的五家雅高(Accor)酒店。


图:CDL名下布里斯班诺富特酒(Novotel)酒店

TAHL剩下的酒店还包括,布里斯班诺富特酒(Novotel)酒店,珀斯美居酒店和柏斯宜必思酒店。2013年,TAHL将其投资组合中剩余的31家酒店,以8亿澳元出售给阿布扎比投资局(ADIA)。

CDL的投资组合价值达26亿澳元,包括20家酒店,5,414间客房。包括新加坡有六家酒店和一家商场,澳洲有五家酒店,新西兰有一家酒店,日本有两家酒店,英国有两家酒店,德国有一家酒店和马尔代夫有两个度假胜地。

CDL首席执行官Vincent Yeo先生表示:“根据我们的资产管理战略,销售布里斯班美居酒店和宜必思酒店之后,让我们能够将这些资产变现,进一步减少债务。然后继续在增长较强的市场进行收购,以提高我们主要股东的回报率。

Commerz Real属于德国商业银行的房地产基金公司,于1972年成立,总资产320亿欧元。拥有45年管理有形资产融资和资产的经验,服务范围包括房地产投资、基金产品、融资解决方案等等。在德国有17个分支机构,约730位员工。

此外,Commerz Real在悉尼和布里斯班,还拥有或投资一些商业建筑。

紫砖推动房地产市场变革传统中介面临考验


图:微笑的Lyn Boyd不经过中介,就把房产卖出好价钱图来源:AFR

《澳洲金融杂志》报导,南非出生的Lyn Boyd,是一名糕点厨师。不久之前,她与丈夫Brian在forsalebyowner.com.au网站的帮助下,卖出了他们在布里斯本的房屋,该网站是一家需要卖家自己参与DIY的网站,他们因此省下了数万澳元的佣金。

房屋销售DIY,省下大笔资金

她表示,事情很简单,也不需要找房地产中介去帮你完成,中介不仅收费高,而且相处起来也不愉快。

她这套四室一厅的海景房位于Sandgate的Flinders街,预估价能超过130万澳元,但Lyn Boyd现在决定降低估价,因为一名中介建议她,把预估价降到125万澳元以下,这样卖价才不会与期望值相差甚远。

她预计在中介佣金和手续费上能节省约2万澳元。Forsalebyowner.com.au网站的整套流程总收费仅969澳元,主要的房产门户,标牌,研究报告,宣传册以及每周活动报表的花费都包含在内。

不过,整个过程需要自己DIY,她不仅需要找到一名专业的摄影师以及一名房地产方面的律师,而且房屋检验人员也得自己充当。但是,当她第一天就收到了3份申请,且最后成功出售房子的时候,一切的努力都得到了回报。她表示,“互联网时代,让这件事变得如此简单”。


图:报价  图来源:网络

尽管目前房屋主要的出售渠道,还是依赖于传统的房地产中介,佣金也是根据地区不同而在成交价的1.5%-2.5%之间波动。但已有越来越多的人希望能找到一个更省钱的方式,去销售他们的房屋。

紫砖带来房地产销售的巨大变革

伦敦巨头紫砖(Purplebricks)公司引领了一波网络化增长潮流,该增长源于人们希望减少交易的成本。就在刚刚过去的一年里,该公司在澳洲推行了一款高科技且收费固定的产品,并声称该产品的增长率高于预期。

到目前为止,紫砖公司已经出售了超过11亿澳元的房地产,约合2200个住房,平均收费价格为5282澳元,共雇佣了105名房地产经纪人。顾客可以在线跟进他们的活动,也不需要花费数千澳元的广告费用。

除了紫砖这家公司之外,还有许多免佣金的商业机构涌现,其中包括forsalebyowner(目前已经出售了超过7000套房屋),澳大利亚交易所(ASX)上市公司Buymyplace,以及一些新的创业公司,如Sello (由前任麦格理房地产总监lan Maclntoshnji所支持的创业公司)。

Forsalebyowner.com.au网站的联合创始人兼总经理Colin Sacks指出,尽管传统的房地产中介仍会占领市场的主导地位,但他们将会受到冲击,“佣金和利润也会相应的减少”


图:传统的房地产中介 图来源:AFR

Sacks表示,“人们逐渐意识到,传统房地产中介在交易中所带来的价值,远低于他们所收取佣金的价值,DIY的受众群里将会变大。换言之,在大多情况下买家付给他们的佣金,并不能收到同等的价值回报”。

同样具有市场竞争力的,还有像OpenAgent这样资金雄厚的网站,他们一次交易中收取的费用仅锦是中介佣金的5%。此外,NextAddress公司通过Airbnb的商业模式,在线连接买卖双方,从而剔除了中介这一环节。

销售和租赁的每一步都被一些手机软件(如,RentBerry和Rentwolf)彻底改变。在这个房地产市场降温的时间段,它们会给房地产中介的佣金带来下降的压力。

传统房地产中界面临巨大挑战

房产销售排名全澳第三,也是房产界唯一上市的McGrath房地产中介公司,现今正深陷困境。自从新的销售模式兴起之后,两年中McGrath的价值跌幅超过75%。传统中界面临的挑战由此可见一斑。

相比之下,在伦敦上市的紫砖砖公司目前价值10亿英镑,约为其首次公开募股(IPO)价值的四倍,目前是英国最大的一家房地产上市公司。

墨尔本的一名购房中介David Morrell表示,这对于许多房地产中介来说是一个不好的预兆,因为卖家们不认为可以从中介的服务中,得到等值的回报。

他表示,“对这次变革,许多老一辈的中介并没有做出心理准备,也不知道如何去应对”。当你把目光投向证券和保险这一类的行业市场,你会发现它们都已经被数字化变革所束缚。目前房地产界的变化,还没有真正的对传统的房地产模式造成打击,但,这只是时间问题。

Morrell开始对自己的房地产事业投资,与一名联合创始人前任Hawthorn的董事长Andrew Newbold共同创立了一个用于价格预测(prediction)的软件REAlas,突出了低报价的做法,这种做法此行业中仍然盛行。该软件在今年10月份被澳新银行(ANZ)收购。

Parramatta的房地产中介Edwin Almeida表示,目前行业中将会有20%至30%的人退出,其中大多数是那些业绩较低的中介。而留下的都是行业中业绩好,佣金多的中介。

他并不认为在英国成功的紫砖模式,会在澳洲复制成功。因为该公司支付给旗下代理商的金额并不多,不足以激励他们留下来。无法支撑他们所要需的体面生活,特别是在遇到市场变化和上市拖长的情况下,更是如此。

关键词: 地产市场变革
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