自住房省税＋资产保护，这波操作必须大写一个“服”！ | 澳房闲话33

这是澳洲房产大全

第 614篇原创文章

四周前的文章，我们主要讨论了资产保护在房产投资过程中的重要性（原文链接：没有资产保护，谈财富自由只是个笑话）。

文章发了以后感兴趣的朋友挺多，稍有意识的人都初步达成共识，就是买投资房，尤其是以获取资本增值为目标，打算长期持有的投资房，那么采取Discretionary Trust(全权信托)的持有形式，是最能够综合平衡资产保护与税收政策，以及财产继承等多方面利害关系的方式。

不过，也有聪明的朋友想到，其实对于大部分人来说，最值钱、也是最需要保护的资产，还是他们的自住房。

一方面说明我们身边还是普通人为主（真正有钱人的自住房占总资产的比例是极小的），另一方面，是大家都知道自住房只有买在个人名下才能全免CGT。

“但是如果买在个人名下，那么自住房的资产保护问题怎么办，万一遇到法律诉讼，个人名下的自住房岂不是完全暴露在creditor(债权人)的面前？有没有一种既可以省下CGT，又能达到资产保护的方式来购买自住房呢？”

你别说，还真有解决办法。

要达到资产保护与增值税全免这种两全其美的效果，你可以通过一种长期租约，Long Lease的方式来神奇地实现。

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首先，成立一个普通的Discretionary Trust(全权信托)来买你的自住房，设立相应的corporate trustee(公司受托人)，想好你想让谁来做这套房产的beneficiary(收益人)等等，这些都是基本套路，不再赘述。

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随后，你作为租客，可以向你的trust(信托)申请说，哇这个房子真不错，我要租，而且我爱死了这套房，所以想签订一份99年的租房租约。

此时实际管理该房产的Trustee(受托人)的Director(负责人，还是你自己)当然会同意啦，于是大家一拍即合，你成为了你Trust(信托)所拥有的这套房产的租客。

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时间一晃n年过去了。当年Trust花50万买下的房子，如今有人愿意出80万问Trust购买。作为Director of Trustee的你一听，哟，这个不错，有赚头，于是决定把房子卖了。

接下来，就是见证奇迹的时刻。

按理说，当一个Trust将房产出售的时候，增值部分是要缴纳CGT的，虽然持有12个月以上可享受50%的CGT打折，但该缴的税还是要交。

巴特，咱们这个房子和普通的房产还有个不同的地方还记得吗，就是咱还有一份好几十年的租约没过期啊！

对于新买家来说，一般总希望交房时的房产是“Vacant Possession”状态的，但这套房子竟然还有一份这么长的租约，那新的买家可不干了。

于是，作为Director of Trustee的你，只好请求作为租客的你，说：“我要卖了这房子，咱的99年契约能作废吗？”

作为租客的你回答说：“好啊，租约可以作废，不过，你得陪我精神损失费啊！”

Director of Trustee的你：“你想要多少？”

Tenant的你：“30万。”

Director of Trustee的你：“算你狠…Deal！”

…

如果你没看明白的话，这个事其实是这样的：

从Trust(信托)的角度来说，50万买进的房子，80万卖出，虽然有30万的Captal Gain(资本增值)，但是在出售时，Trust为了提前结束租约，付了租客一笔30万的赔偿金，这笔金额进入Trust(信托)卖房时的Cost Base(成本)。

所以，最终Trust(信托)卖出这套房所得的Capital Gain值为零，那应付的CGT增值税，当然也是零（印花税，中介费等忽略）。

有人说，不对啊，那你作为租客，不是拿到一笔30万的赔偿金吗，那这笔钱不用交税吗？

的确，如果是一笔普通的收入，当然要交税了，但根据伟大的澳洲税法规定，由于这笔钱来自于你和Trust的长租约，它被认定为是你的可出售的资产；而且由于它来自你的自住房，因而得以豁免交税。（仅限自住房，不适用于商业地产）

当我第一次听说还有这种骚操作时，我就深深的被想出这种方式的人折服了。说到底，还是印证了那句孔子说的老话：