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怎么建才能实现吸金最大化?—— Granny Flat现金流策略(中级篇) | 好文重读

2019-01-24 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

同样是新建的Granny Flat,为什么有些一下子就出租了,而且租到很好的价格,但有些却放在市场上很久都没找到租客,要降低租金才有人愿意租?

之前专栏文章《强有力的现金流才是目前投资房的获利保障——Granny Flat现金流策略(初级篇)》的朋友现在应该会明白,在现有独立房的院子里加建Granny Flat可以大大提升现金流,大多数情况下能把一个租金亏损的房产转变为租金盈利的状态。

但是,如果你仅仅随便找个建筑商给你建Granny Flat,没有关注某些细节,那么你开发出来的产品则可能不被房客接受。虽然你仍然可以提升现金流,但没有最大程度地发挥Granny Flat创造现金流的潜能。

当你决定加建Granny Flat时,你的身份就已经变成了开发商,你必须以一个商人的角度来看待和管理这个项目,努力满足目标房客群体的真正需求,给房客提供价值,才能得到最好的投资效果。

很多人加建Granny Flat作出租用途时,特别是看到新南威尔士州政府关于Granny Flat的政策的名字叫“实惠出租房子”(Affordable Rental Housing)政策之后,最大的误区就是把Granny Flat真的当成是低贱的廉租房,专门供应给低收入人士。

一旦这么想,很多人接下来就在设计上随便来了,觉得房客不需要那么好的条件,觉得房客不会珍惜,并且不会有意识地去创造一个舒适的生活空间。

我开发Granny Flat时,会用心地从房客的角度想,什么重要,什么不重要,他们愿意为Granny Flat的什么特征而心甘情愿地支付更高的租金。

下面给大家分享几个能让你的Granny Flat更快地以更高的租金出租出去的贴士。

贴士1:有洗碗机的大厨房

诚然,Granny Flat的建筑面积虽然小,你可以把洗衣房与浴室合在一起,但绝对不能把厨房设计得太小。

我一般会沿用一般独立房的厨房设计,而不会选用所谓的“Granny Flat版本”的一字型微型厨房。我喜欢用现代的开放式厨房,带吧台,房客可以在吧台上就餐。

你不一定要把厨房做得豪华,不一定要用名牌电器,杂牌即可,但一定要五脏俱全。例如,洗碗机一定要有,很多房东吝啬那几百澳元,不提供洗碗机,很多房客不喜欢。

贴士2:看得上眼的灯

有些Granny Flat用最便宜最简单的灯——就一个普通灯泡装到简陋的灯座上!不过这不怪一些房东,因为很多建筑商在合同上只写会给你安装多少盏灯,但没有说明是什么灯。等到交房时,房东一看,就觉得被建筑商欺负了。出租时,中介和前来看房的人也无语,心想:“你都花了十多万澳元建房了,就好意思用这几个灯泡忽悠房客?” 

所以,建房时请与建筑商确认,他们提供的是什么灯。我一般建议客户使用LED节能射灯或者吸顶灯,美观,寿命长。

贴士3:不用地毯

在地毯、塑胶地板、木地板和地砖中,地毯最便宜,因此很多房东自然而然就选择了地毯。然而,很多房客不喜欢地毯,一方面难于保持干净,另一方面有些人对地毯过敏。

在预算允许的情况下,我建议全部地面都使用地砖,包括睡房,这是最耐用的一种材料。

如果Granny Flat架空而建导致地面是木材而非水泥,那么可以考虑除浴室以外的其他区域使用木纹图案的塑料地板(Vinyl Flooring)。

贴士4:足够的隐私

为了给房客足够的隐私和安全感,我会给Granny Flat设计一个独立的出入口,四面有围栏,与主房完全隔离,有独立的私人院子。

一些不好的设计,往往让Granny Flat房客先进入主屋的院子才达到Granny Flat,也就是说,主屋与Granny Flat共用院子,导致两户人家都没有隐私,无法尽情的享用院子。

此外,在设计Granny Flat内部结构时,我会尽可能安排其窗户(特别是睡房的窗户)向着围栏和树,不直接向着主屋和其他邻居的阳台和窗户,也就是说,让他们在各自的房子里无法直接看到对方。只有这样,房客才会安心地打开窗帘,享用你的Granny Flat。

所以,当你收到设计师或者建筑商给你的设计图草稿时,务必想象一下,你站在每个窗户前,能看到别人吗?能被别人看到吗?

贴士5:天花顶高于2.4米

标准的天花顶一般是2.4米高,但由于Granny Flat内部面积一般只有60平米,为了让人感觉到空间更大,我推荐把天花顶做成至少2.7米高。当房客进入一个2.7米高的空间,他们会产生一种错觉,感觉得这个Granny Flat不止60平米。

贴士6:户外储物棚或者车库

Granny Flat内部面积小而导致没什么地方让房客储藏一些不经常用的物品。如果Granny Flat带车库,一定受很多房客欢迎,但建造成本也需要提升很多。退一步,你可以选择只花上几百澳元,就可以做一个户外储物棚(Garden Shed),房客一定会喜欢。

贴士7:户外遮阳空间

如上图所示,Granny Flat附带一个阳台,创造一个户外的可遮阳的生活空间,那么房客就不用总闷在狭小的空间里,走到阳台坐坐,会很舒心。如果天气不好,他们可以在阳台晾衣服。

下图所示的遮阳铁棚是Granny Flat建好后再加上去的,地上铺水泥或者地砖。这样做,由于顶部结构简单些,其成本也相对低一些,但所达到的效果是差不多的。

贴士8:充足的自然光

不论是什么类型的物业,充足的自然光都会增加物业的价值。当你设计Granny Flat时,重点看看北面是什么。我们处于南半球,北面在一天中的阳光最好,因此尽可能把更多的窗户和玻璃推拉门设在北面。Granny Flat的客厅也尽可能处于房子的北面。

希望大家带着以上贴士,开发你的Granny Flat,最大限度地发挥它的现金流潜能!

今天的文章就是这样,谢谢大家。

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