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悉尼

专业机构是如何投资房产的?

1个月前 来源: 澳洲房产大全 评论0条

在一般人的眼中,房地产投资实际上等同于住宅地产投资,因为我们身边大部分的普通人,看得懂的,买得起的,基本上只限于住宅类的房地产。

而实际上,住宅地产只是房地产行业中的一个类别而已。除了住宅,商业地产同样占据了整个房地产行业的半壁江山。

而说到商业地产,其中的类别还分好多种,最主要的有办公楼,商场,酒店以及工业地产等。

与住宅地产相比,商业地产无论是在投资的资金量,风险大小,还是对于投资人对房地产行业的了解程度,都比住宅而言有着更高的要求。

此外,商业地产和住宅地产在估价方式上,有着完全不同的操作。住宅地产最主要的估价方式,是与周边同类型,具有可比性的物业的最近销售价格来衡量。一般的估价师,也都是通过实地调研,以及在系统内搜索相关物业交易价格,来确定待估值物业的市场价格。

而商业地产则完全不是这样。

道理也很简单,一个两房公寓,你隔壁卖80万,而你把房子装修成皇宫的样子,撑死大概也最多能卖个90万,因为相邻同类型物业的价值不会相差太远。而对于商业地产来说,相邻的两个可租赁面积相同办公楼,可能一个满租,一个只有30%的出租率。在这种情况下,这两栋物业的价格将会相差数倍。

商业地产中,最主要的估价方式,是现金流折现的模式。简单来说,就是通过计算该物业未来产生的净现金收入,以及相应的物业折现率,来计算该房产的市场价值。

虽然澳洲的住宅类地产的投资和开发速度已经受周期影响而放缓,但商业地产的活跃性,却并没有受到同样的影响。

事实上,在过去的一年里,澳洲的大宗写字楼及商业,工业地产的交易,是相当活跃的。

2016年之前,在澳洲的部分地区,比如墨尔本CBD和St Kilda Road区域,许多开发商趁着公寓楼花大卖的时机,把大量办公楼改造成了住宅来卖。从现在的角度来说,这些楼可能并不适合居住,但在那几年市场疯狂的时候,这样的楼却非常好卖。

从供需角度来说,这在客观上造成了大城市CBD区域新增办公楼供应的下降,进而促成了一段时间内,悉尼和墨尔本的办公楼市场租赁以及买卖市场的火爆。

办公楼,酒店,商场等商业地产的买家,主要的当然是机构投资者,虽然偶尔我们也会看到一些来自香港,大陆,新加坡等地的超级富豪,到澳洲来买下一幢办公楼,一个酒店这样的新闻。只不过,表面上这些人是以个人名义买楼,而实际上基本都会通过相关公司来进行收购。

Q1

机构投资者购买房产,有哪三种模式?

第一种,我把它称为Core-Plus模式,主要是指购买具有成熟,稳定现金流的物业。比如悉尼的地标性办公楼Chifley Tower,去年8月,就曾经传出有可能要出售50%股权的消息。不过,2018年12月,该大楼业主新加坡主权基金GIC又宣布取消了出售的计划。

Chifley Tower这样一座几乎满租,在CBD核心地段的地标性物业,它的价值基本可以通过现金流折现的方式计算得出。因此,购买这样的物业,对于一个机构投资人来说,相对风险是比较小,收益率也是比较可预测的。

第二种模式,称为Value-added模式,主要是指购买一个现成,但多少有些毛病的物业。

比如,一个出租率只有50%的办公楼,或者一个建造于90年代,已经20年未装修的商场。此类物业的投资成功与否,主要取决于投资机构对物业能够在多大程度上进行改造,以及改造后的运营情况。很明显,这样的投资风险比第一类要大,但潜在的收益也会高。

第三种,称为Opportunistic Investment,基本上是指新开发一个项目,或者改变土地属性,把原有物业拆除重建这样的投资。到了这一层,机构投资者基本上已经是在做开发商做的事,只不过很多机构投资者,会把开发这一块,外包给专业的开发公司,而自己主要负责资本的运营。

显而易见,Opportunistic Investment的风险是最大的,当然,该类投资机构所要求的投资回报率,也是最高的。

Q2

机构投资者要如何计算回报率?

与普通投资者购买房产看资本增值率及租金回报率不同,机构投资者在选择投资模式和进行项目可行性分析时,会看完全不同的指标。其中,最重要的一个决定性要素,叫做内部投资回报率,英文名称为IRR(Internal Rate of Return)

对于Core-Plus类的投资模式,一般机构会要求8-10%的IRR,是三类投资模式中最低的;

Value-add类的投资,IRR的要求基本在10-15%;

而风险最高的Opportunistic Investment,投资人的要求回报则要在15%-20%,甚至更高。

至于这些数字如何计算,当中涉及到的专业知识很多,在这里就不展开了。

现如今,虽然个人投资者在贷款融资方面遇到了各种困难和挑战,但在机构投资领域,相关的活动却一直十分活跃。事实上,有些机构投资,目前正盯上了住宅地产中的一些“捡漏”机会。

是的,机构也会捡漏,只不过,机构的捡漏方法不是普通人想的那样。一位在房产投资基金工作的朋友告诉我,他们最近就在和一个中国开发商谈判,讨论收购其在悉尼某楼盘全部剩余30%的房源。而机构投资人的开价,是楼花价格的不到七折。

也许你会问,为什么开发商会这么低卖?

原因很简单,因为机构和开发商谈判的不是买一套房产,而是全部剩余房源。

在如今市场走低的情况下,开发商与其面对销售进展缓慢,资金不能回笼的窘境,倒不如快速脱手所有的库存,或许前期完成的销售额,已经使得开发商在该项目上获得足够的盈利。

而对于买入的机构来说,他们也并不会长期持有这些房产,而是持有若干年,并且在进行一定程度的翻新后再出售,这也符合大部分机构投资者对其投资人的回报承诺。

关于房地产机构投资的事,其实是个非常有意思的话题,限于篇幅,不可能全部展开,以后有机会再和大家聊聊。

今天的文章就是这样,感谢阅读。

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