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换个房客,为什么这物业瞬间升值27万?

2019-04-03 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

商业物业与住宅物业有很多区别。

对于专业投资者来说,有一点尤其重要,那就是商业物业的价值很大程度上取决于租约——房客是谁、租金多少、谁付物业相关费用、租约期限多长等因素。

商业地产不像住宅物业那样,其价值取决于周边同类住宅物业的近期销售记录。

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这个特征是被广泛认可的。

也就是说,租约的质量,直接决定了商业物业的售价。买家愿意为更好的租约支付更高的价格,接受相对更低的租金回报率。

如果你想人为地提升商业物业的价值,可以从以下几个方面着手:

- 如果本身没有房客,是空置的,那么就找新的房客;

- 与房客谈判,尽可能让租约期限更长(例如5年、10年、15年);

- 与房客谈判,尽可能让房客支付市政厅费、水费、地税、保险等费用;

- 与房客谈判,尽可能收更高的租金;

- 尽可能选择高质量的房客,如知名品牌、朝阳产业、连锁机构、政府部门。

有读者可能会问,那我能不能像住宅物业那样简单地购入,持有,等待升值?

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答案是否定的。

因为商业物业自然升值空间是远低于住宅物业的。除非你的租约里有每年租金自动按一定比例增加的条款,那么这个商业物业的价值就可以得到自然提升。

如果你什么都不做,纯粹地购入并持有,那么投资效果则不会十分理想。

如果你能巧妙地做些事情,商业物业的价值可以瞬间得到大幅度提升。

来看一个案例。

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地理位置:新南威尔士州Newcastle市一繁忙主街上

物业:240平米商铺,占地面积288平米

房客:无

挂牌售价:56万澳元

挂牌租金:每年3万澳元

这个商铺的地理位置其实是不错的,它正处于一个十字路口,有红绿灯。过往车辆在红灯处停下来的时候,很容易就看到这个商铺。

可是,之前的房客仍然经营不善。

大家可以从该商铺的外观看到,以前的房客是Video Ezy,那是一家光盘零售与出租店铺,它明显属于没落行业,早就被网络视频供应商(如Netflix)所淘汰了。

如果你的房客属于没落行业,你的商业物业的价值会被打折扣。

如果你的房客的生意做不下去了,破产了,他们连房租都交不起,你告他们也没用。

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VideoEzy房客搬走后,物业挂牌每年3万澳元招租,56万澳元出售。可是由于物业长期被空置,外墙已经被涂鸦,还有一些窗户被破坏了。

经过谈判,买卖双方最终以51万澳元成交。且成交时,该物业仍然没有新房客。

购入这个空置商铺后,业主首先要做的,就是尽快找新的房客,获得租金收入,从而提升物业的价值。

那么在寻找新房客的时候,就要想想:有什么行业不能被互联网技术与移动电子商务的迅猛发展所淘汰?

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大多数的零售业都会受到冲击,但是,你总不可能在网上洗牙、在网上剪头发、在网上修车吧?

顺着这个思路,我们可以先对空置物业做简单的装修。把以前Video Ezy的标识全部去掉,重新对外墙和内墙进行油漆,窗户修理好,地毯也更换了。这个简单装修的过程,大概要花费$7,500。

然后,在寻找新房客时,可以跟房客谈判,把按照房客特殊要求去装修作为租约的条件之一。

通过中介的努力,新的房客终于找到,是一个牙医,打算开一个新的牙科诊所。牙医房客给该商业物业带来的价值,远高于光盘零售店主。

经过谈判,双方达成以下协定:

- 房东按照房客要求,花6万澳元把该物业装修成一个牙科诊所;

- 房租为每年4.5万澳元;

- 房租每年按照物价指数CPI进行调整;

- 房客支付市政厅费、保险费、地税、日常维护等开支;

- 租约期限为5年,到期时房客有权再续租5年,第二个5年到期时房客有权再续租5年。

装修后,新房客搬进去,开始营业。

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由于更换了房客,按照房客要求去装修,该物业获得了更高的租金——每年4.5万澳元,并且该租金已经约定好将会随着物价上涨而调整。

最终,该物业获得了85万澳元的新估值,减去6.75万澳元装修成本,减去51万澳元购入价格,净增值27.25万澳元,同时实现正现金流。

且由于每年的租金已经约定好按照物价指数CPI调整,因此该物业的价值也会每年自动上升。

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这个案例给大家的启示是:

 - 作为商业物业投资者,你需要了解当地市场,不仅要知道什么类型的商业有市场需求,也要了解那些商业类别需要怎么样的物业作为他们的经营场所。

- 与潜在房客协商,按照房客的需求去进行全面装修,而不是先全面装修再找房客,这样可以有效地控制风险。把房客更换到更优质的类别,获得更长的租约,更高的租金,则可以大幅提升物业的价值。

- 切实了解房客在生意上的需求,尽力帮助房客在生意经营上获得成功,这才是租金收入的保障。要知道,当房客经营不善,破产了,那么租约写得再好,也像废纸一样。

- 如果你的房客的生意真的在走下坡路了,那么你应该主动地尽早开始寻找新的更好的房客。

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