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悉尼

“奶茶”亏本抛售澳洲豪宅抛对了

2019-05-05 来源: 华尔街见闻 原文链接 评论0条

今年1月底,奶茶妹妹以1350万澳元亏本抛售澳洲豪宅。刘强东在2015年以1620万澳元购入此公寓,登记在章泽天名下,这还没算东哥购买新房时付的100万澳元的印花税成本。

挂牌出售时奶茶叫价1800万,结果降价450万澳元成交,这还没算中介费成本。

虽然抛售另有原因,但如今回头来看可谓明智:澳洲房价继续下跌,但尽管如此,各种调控政策仍如泰山压顶。最近澳洲继续在“击退外资”之上加码,大量削减移民,并鼓励新移民“上山下乡”——不要都往墨尔本、悉尼挤,请去偏远地区OK?

人口仅有2500万,国土面积跟美国相当的澳大利亚最近称:国家已经“满员”了。

在种种对外资、外人说不的“借口”之下,澳洲房市的前景无比黑暗。

01

“击退”外资

长久以来,澳洲就对外资购房有较严格的规定,如外籍人士只能购买期房和一手新房;留学生可以买房,但只能自住不得出租,签证过期后若没有身份或没有留下工作,一定要将房产卖掉。

但即便如此,因此前澳洲的留学和移民政策较为“友好”,再加上澳洲本身的地理位置和各项“素质”,仍吸引了大量外资抢购房产,特别是中心城市悉尼和墨尔本更为突出。

图:悉尼和墨尔本房价翻番(2009年1季度价格为基数100)

自2016年开始澳洲就开始了“击退”外资的行动,全国涨幅最大城市墨尔本所在的维多利亚州最先在2016年实施额外的海外买家印花附加税,随后,悉尼所在的新南威尔士州和布里斯班所在的昆士兰州都相继跟进。

图:澳洲主要城市海外买家印花附加税

如今回头来看,2015年是澳洲房地产外资流入的大顶。

图:澳洲住宅地产开始失去外资支撑

但澳洲觉得这还不够,2017年5月澳大利亚政府向外国投资者推出了“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

最新数据显示,悉尼3月房价下跌了0.9%,比2017年中期的峰值下跌了13.9%;而墨尔本的房价在3月下跌了0.8%,比峰值下跌了10.3%;同时,房价下跌的趋势在澳洲全国传播的趋势也越来越明显。

图:截止2019年3月澳洲各主要城市、区域和全国的房价变化情况

02

击退“外人”

如果说击退外资让许多人还抱有抄底澳洲房市的希望,那澳洲“击退外人”的政策一出,让这些投资者们心里凉了半截。

澳洲政府在新西兰发生恐袭之后的第五天宣布:今年将大幅削减移民数量,绿卡配额从原先的19万人削减到16万人。当然澳洲并没有提新西兰的事,但显然选择这种时点公布这一决定无疑是在利用民众对恐袭的心理恐惧(发动新西兰恐袭的孤狼来自澳大利亚,其认为新西兰的非白人移民太多了),来增加民众对削减移民量的支持。澳大利亚的理由是国家已经“满了”了,为了提升大家的生活质量,所以要控制移民。

诚然,澳大利亚的移民增长速度和相对规模近几年在全球首屈一指。2018年8月澳大利亚统计局宣布:本国人口首次达到2500万人,过去10年移民贡献了62%的人口增长,到达2500万人口的里程碑比原预期早了33年!

同时相比于其他移民国家,澳大利亚的移民人口比例确实较高。据2016年澳洲人口普查数据:目前26.3%的“澳洲人”都出生在海外,如果再加上这些第一代移民在澳洲生的孩子,人数占到了澳洲总人口的近50%。相比之下出生在海外的人口占美国人口的13.7%,占英国人口14%。

所以,澳洲正式官宣:将今年的移民上限从19万削减至16万,并且在这16万上限里面加入2.3万个“上山下乡”配额:这类移民必须在澳洲偏远地区工作生活三年以上才可能获得永居权。也就是说“真正的”上限是16-2.3=13.7万。

另外请注意这是上限概念,而非配额概念。2018年的上限19万,但实际澳洲已经在偷偷收紧:实际仅进来16万。也就是说,2019年和今后澳洲实际移民数将低于13.7万。

对此澳洲前总理艾伯特在还“在位”时就已经提前打过“预防针”:

我们应该考虑把移民接收数量减少到每年11万人,这是霍华德政府执政十年的平均水平。

03

澳洲房市的黑暗前景

“击退外资”和“击退外人”看起来并非短期政策,而是整个澳洲的历史性转向,这个政策方向同时打掉了澳洲房市的投资需求和刚需。

实际上澳洲的房价早就已经透支了本地购买力,不管是在核心城市还是全国范围都是如此。

图:澳洲2000年后的房价已经严重透支了本地购买力(这种透支程度在美国造成了2008年次贷危机)

虽然澳洲房屋自有率为65%,看起来还有35%的刚需,但剩下的这35%的人口“恰好”都是低资产低收入人群,也就是一辈子都别想买得起房的人群。

图:澳洲收入和财富分布情况(后35%的无房户没有希望买房,即无法形成有效国内刚需)

所以,澳洲目前的房价支撑主要是来自于外资的投资需求和新移民的刚需。

在“击退”外资政策就位后,外资的投资需求在不断萎缩。除了上面的投资量图外,澳洲一手房成交量(因为外资只能买一手房)的暴跌也很说明问题。

图:澳洲新房成交量在2018年8月时创下了有记录以来的最低水平

同时原先的刚需很多都是来自移民的贡献,新移民有从母国带来的财富,所以其购买力并不受本地收入水平的“制约”。

图:移民对澳洲人口增长的贡献(这一比例实际被严重低估,因为移民的生育率普遍比本土人高,但这部分生育率被算在了自然增长的紫柱里)

图:澳洲吸收的移民大多数都是年轻力壮正准备成家立业的刚需人群

这种母国财富购买力不受当地水平制约的情况,在悉尼和墨尔本两个最受新移民喜爱的城市中体现得淋漓尽致。

图:澳洲主要城市人口增长来源分解

图:悉尼和墨尔本的房价基本不受当地收入水平的“限制”

同时,“击退外资”和“击退外人”这大政策导向也有互相加强的作用——外国人购买澳洲房产很多看中的是移民澳洲的前景(不管是自己直接移民还是让孩子留学之后留下移民,然后再担保父母过去),以及这种前景带来的集聚效应(人财集聚将进一步推助房价上涨)。澳洲推出的“击退外人”的政策,进一步降低了澳洲房产对外资的吸引力。

而澳洲自身的经济奇迹在推出“击退外人”政策后也基本走到了尽头,此后随时可能到来的经济衰退意味着,现在抄底澳洲房产无异于火中取栗。

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