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悉尼

大选前的预测-------房市未来10年我怎么看

2019-05-13 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论3条

大选前的预测-

房市未来10年我怎么看

“只有大潮过去了才知道谁在裸泳。”

这话说的实在,也是真理。在中国,大部分互联网公司是不盈利的,你所知道的明星公司,上到京东,中到滴滴,下到摩拜都是如此。对于这个公开的秘密,你喊破嗓子也没用,人家会嘲笑你没文化,“懂不懂啊!这叫互联网思维,借驴的资本运营,卖给老虎,然后让猪买单。”

老板,我读书少,你不要骗我,驴,老虎和猪是谁我不清楚,我就知道企业不盈利,那还干个锤子?

随着号称几十亿美金市值的共享单车OFO传出破产的风波,一同在退潮的,被扯下遮羞布的还有悉尼房市里大批的专家。

那些洗脑的歌谣不停的在我脑子里回放,“户型不重要,朝向不重要,价格不重要,地点不重要,买了最重要。”  有时候我真的在想到底谁给了绿X集团那么大的勇气可以在坟地附近拿地盖房子,又是谁给了本地中东开发商这么大的勇气,把某些楼盘的定价比当地的二手连排别墅还贵,难道你不知道什么是害臊,莫非是你们听见了上面的歌谣?

答案只有一个,勇气不是来自梁静茹的歌声,而是我们这群绿油油的韭菜。当然如今的韭菜已经被折腾的即没有韭,也没有采,只剩 艹(cao)了。

离大选还有一周,几乎所有的地产中介都开始为自由党开始拉票,韭菜等着解套,楼花销售期待早日恢复会所嫩模,朋友圈炫富。贷款中介朋友们也期待westpac能恢复放水模式,听一听久违的钞票的声音。

基本澳洲华人对这次房市调整的起源,思维链条是下面这样的:

贷款行业传出作假丑闻---银行震惊----政府介入-----银行贷款收紧------楼花无法成交--------甩卖-------投资者信心下降------楼市价格调整。

这个逻辑您认可吗?如果认可,恭喜您“以上全错“。

按照这个思维模式,这就是一张假工资单引发的血案。

银行对外的独白是“哎呀卧槽原来你们贷款都是假的,我堂堂四大银行被你欺骗了这么多年,我是一时疏忽,才一直好几年没发现,现在我马上亡羊补牢,严谨审核,再接再厉“。

我就说各位老铁,这种解释你信吗?

-----所以你银行海外收入接受已经运行5.6年,今天你才发现中国文件很难核实真假

----- 你过去将近10年没打电话调查雇主,今天你突然发现,原来这里有猫腻

----- 银行没发现他们有隐藏债务,是因为他们说没有,银行就信了。

大哥,骗人也不带这样不加掩饰吧!

你不需要狄仁杰再世,发现真相不难

真实情况应该是在2016年的时候,银行发现我不能跟你这么玩下去了。

(绿线是人口流入,蓝色柱子是住房供给量,柱子过绿线,带表供大过求,反之亦然)

银行跟普通机构不一样,开发商买地造房和普通人置业买房都是通过银行融资来办理,人家供需两端人家看得一清二楚。

大家看上面那幅图,早在2012年开工许可的供给数量就远远超过悉尼的人口流入,2016年更是已经达到了巅峰。虽然很多所谓的“投资顾问“依然口干舌燥跟你讲悉尼缺房,但数据很明显的就告诉你,悉尼应该想想怎么"去库存"了,人家这还没算还在申请渠道排队的开发项目,潜在供给巨大。

再者你想想假设悉尼年人口流入3万,按家庭算可能只有一万户,而这一万户不一定一来了就买房,如果租房还不一定租整套,说不定还和别人合租,你从哪里得出来人来三万人就有三万套住房需求呢?

银行心里清楚,如果再陪你这么玩下去,倒霉的只会是银行自己。“有句话说得好,除了傻X不知道自己是傻X,别人都知道你是傻X。” 那些高价买入楼花自己自认为买入了资产,银行却很清晰认识到,接盘侠正在逐渐被消耗光,如果现在不收紧贷款,哪天真出现大规模违约,房子非要抛到十八层才有人接手。

我没危言耸听,那些买了号称悉尼第二大情人港的Wentworth point的朋友可能最理解我在说什么,就是买了情人港的,刚成交的,你们想抛但是抛得掉吗?

“很多你认为的转折点其实只是长期积压的导火索,冰冻三日非一日之寒。”

所以不要再问贷款什么时候会放松啦。库存不去掉,人家银行是不会松动银根的,人家就是要把泡沫提前挤掉。

“可是,万邦君,我的投资顾问说,随着开发商已经不开工了,市场马上会进入短缺了,所以悉尼市场马上又会进入供不应求的状态”。

别急,我马上会说到这一点。

在悉尼2005年之前,整个悉尼都是处于缺房的状态,你只要闭着眼睛买,买哪都能涨,还都能租出去。当时的房东把香港地产投资流派的手法,完整地搬到了悉尼,无论是买House 还是买公寓,隔,隔,隔,一间间小套房分组给留学生和新移民,只有价钱低和价钱高的问题,没有租或租不出去的问题。你作为租客不但要看人家脸色,人家还回在租房广告上写着少煮为佳,意思就是厨房你别用了。

从今年开始这些包租公与二房东发现,这种生存方式越发困难,除了出国的留学生越来越有钱,租房更挑剔,再者就是悉尼到处都在盖楼,供给上来了。房东挑租客的时代已经一去不复返了。

而现在的悉尼市场再次回到了房地产根本的逻辑----Location, Location, Location,还得找供给有限,需求无限的地段。

那些号称百人的地产公司会倒闭吗?

答案是生意虽然艰难,但还得继续。

那些从中国融资过来的开发商会贱卖土地吗?

答案是再难也得挺着,大不了不卖,等到阳光灿烂那一天。

这就是我想说的,由于悉尼房地产一段时间的短缺,造成了很多人一买房子就赚,一出租就有人来,所以社会里掀起置业的热潮。而这股置业热潮簇生了如雨后春笋生长般无数的房地产公司蓬勃发展,这在过去是绝无仅有,而这股热潮使得悉尼市场建立一条成熟的地产供应链,从拿地,到设计,再到融资和销售,只要你有钱,全部有人为你代劳。

而成熟产业链的带来的结果就是悉尼将每年稳步保持相当数额的新房供给量,除非政府放宽移民大门,你很难看到需求严重超过供给那种情况。

对于我们普通投资者来说,再幻想着那种买哪都涨,七年都翻倍的那种想法要开始理智起来。

读到这,您可能认为这是一篇看空市场悲观文章,其实正好相反,正向美国总统川普所说的,你得先正视问题,承认问题,才知道如何去解决问题。

作为投资人我们既要看过去,也要分析现在,并由此推算未来,而未来方向才能真正让我们赚钱。

未来投资我可以给大家两个方向。

第一个是买地,在能管控现金流的情况下,买House是当之不二的选择,千万别去买离市区几十公里远,鸟不拉屎的地方买全新的土地别墅,亏钱别怪我没提醒。我们还是回到房地产最基本的逻辑,土地增值,建筑贬值。

第二个就是买市区5公里范围旧的公寓,记住在澳洲,房子越老越值钱,因为我们不像中国,老房子有银行贷款成数的限制,这里房龄不重要,而说穿了这也是在买地。

简单来说,未来地产赚钱的逻辑是要和大众走相反的道路,而有这种勇气和见识需要你对时局有清晰的认识。

目前我的建议是别想着市场什么时候井喷,地产慢牛缓涨才是健康常态,想要玩心跳,一把梭哈,外汇保证金随时欢迎你,100倍杠杆恭候。

(水边物业都租这么便宜,你得想想租金啥时候能上来,这个时候行情才有可能。)

具体怎么买我会在未来的一段时间里跟大家慢慢道来。

好了,如果你支持我,请动动您的小手指,帮我们转发,我依然会持续把原创的文章供给大家,让大家看到真实的地产投资逻辑。

我是万邦君,再见。

关键词: 房市房产大选
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最新评论(3)
潜伏人间 2019-05-13 回复
分析的精辟到位,现在买公寓的只能被视为"接盘侠".
Mr Yu 2019-05-13 回复
不是你怎看、真正是我怎看
JoanneK 2019-05-15 回复
不敢苟同,文中忽略了本地人口的基数已经扩大,他们也会一天天成长,也有刚需。


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