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悉尼

观点:为什么要理解建筑合同?

5天前 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

最近收到一份委托,客人希望我能帮她的建造合同把关,客人关注的地方是希望能确保施工方能确保房屋的结构安全,能做到保温隔热,不会漏水等等。

为什么要合同?

其实这是建造界很重要的一点,一个良好的房东与施工方的关系非常重要,双方能相互理解对方要的是什么,这个对于整个建造流程很重要。有的房东希望得到一份最简单的合同,给我一个最终价格,给我一个建好的房子。而有的房东则喜欢每一个阶段都得到一个更新的信息,每一步都喜欢的到很清晰的指引。

就澳洲的建造市场来说,一般而言,只有比较小型的施工队才会愿意为客人提供“私人服务”,而比较大的施工单位(例如:project home, Volumn home)这一类的,则就是由销售人员来跟进了,这种情况下,客人就只能通过合同来确定自己能获得服务了。

房主通常都会比较喜欢定期到工地去检查,希望能在大问题发生之前就发现这些问题,从而避免问题的发生。但是很奇怪的是大部分房东都不会喜欢请好一些的设计师,来通过一份完善的设计图纸来减少是施工中可能发生的问题。

在这种情况下,一份完善的合同,是减少施工中可能发生问题的最大保障。如果合同不完善,有可能发生的施工过程的争吵,这会导致合同双方的不开心,会有机会造成施工周期的延长,这个对于房东来说,可能会导致在外租屋的时间延长,给更多的租金,同时给与银行贷款的利息,变成双重的经济压力了。虽然说客人就是上帝,但是即使是上帝还是要掏腰包来建造的。

所以我常常挂在口中的意见就是:为了您的钱包着想,在签合同之前,千万要小心谨慎,每一步都要想好,每一个细节都要敲定好,设计图纸也要确定好。一旦签订了合同,最好就闭起眼,不要再对设计有任何的改动,对建造材料不要有任何更改。任何的更改都会给予施工方一个借口来加价,也增加了无谓争吵的可能性,从而会导致施工的延误。

为什么要确保合同准确

您的建造合同,必须是非常细节,清晰的,以避免施工方对于合同的误解。其实现在在市场上的合同有主要是两大类:

•一种是由建筑师管理的,叫ABIC合同,这个通常存在于有一定历史的开发商之中,为了确保建造质量而设计的合同。

•一种是俗称D&C (design and construct) 的合同,设计与建造合同,就是设计师 / 建筑师把整个项目设计到50%、60%、或者75% (不同的图纸深度要求),剩下部分由施工方组织设计团队来完善设计,这样可以极大限度的控制造价。

为什么会这样呢?因为很多建筑师,设计师都只会纸上谈笔,夸夸奇谈,总是设计出一些花哨不实用,要么造价极其高昂,要么施工不了。慢慢的,设计师就被归类为艺术家一类了,或者只是一个绘图员。

而一个真正好的设计师的培养可是需要十年(每年都是996的工作)甚至超过这个时间经验的,除了会画图,还会下工地解决问题的,这一种设计师已经越来越少了。要做到掌控项目,对于建筑师的要求真的非常的高,不仅仅是艺术感的培养,法规的熟练,还要对建造方式方法的熟知,对材料价格的了解。

有的朋友说,现在市场不好,那么施工队不是应该降价来接活吗?我们给项目他做,他不是应该感恩戴德吗?

其实不是的,上一段设计师的难处,这里我们来了解一下施工队的难处。其实俗称包工头人,他们并不是真正下手干活的人,准确来说,他们是施工管理者,他们也是需要请不同的工种来完成一个项目的。

施工队的报价,是需要把图纸发给各个不同的工种来报价的,然后把每个工种的报价汇集,把自己的利润点加上去,成为一份完整的文件。不同的工种都是根据图纸来报价的,我曾经经历过一个项目,房东在签了合同之后还改了五次,结果包工头手上就有了五份图纸,他们下面的工人有时候并没有这个时间去分辨五分图纸的区别,结果很大可能就会导致了施工程序上的出错。明明厨房在第一稿是在东边面,第二稿就改到中间去了,到了第五稿厨房从西式变成中式了,例如这样的改动,不影响外观,PCA一般都不会太为难的,但是对于工人来说就是一个噩梦了。

另外一个例子,设计一开始所有门的高度都是2100mm的,这是澳洲的标准门的高度,在们框架都做好之后,房东觉得2400mm更显气派,而且两种门的售价差别并不大,所以房东大手一挥改!结果却被告知要多给钱,房东就不爽了,但是对于包工头来说,门框架已经做好了,再叫木工来又是一笔费用,不仅仅是材料的钱,双方都觉得对方无理取闹了。

类似的例子数不胜数,房东觉得很简单的事情,却总是被加价,对于包工头来说,本来已经谈好的事情总是改来改去,问题是其他工人也要出工资的,每一笔都是额外开销的。

大一点的施工公司(例如project home 一类的),会有一个专门负责对接的人来接待客人的各种要求,但是这个人并不是工地上的主管,所以客人有时候也会很捉狂找不到真正干活的人来讨论。

有很多时候,工地上的主管往往不止一个项目,小的施工队,一个包工头可能同时管着2、3个工地,而project home 之类的工地主管可能同时会管着几个甚至是十几个工地,通说最夸张的时候,某个工地主管同时管着20几个工地。

真的很想要修改,最好是有一个修改清单了(variation order),把要修改的事情理清楚,列表出来,这样包工头可以给出一个报价,这个价格一般来说就比较难谈了。

总结:为了您的钱包着想,在签合同千万要小心谨慎,要想好每一步,每一个细节,设计图纸也要确定好。签订合同后,就闭起眼,不要再对设计有任何的改动,对建造材料不要有更改。任何的更改都会给予施工方一个加价借口,增加了争吵的可能性,从而会导致施工的延误。

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