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悉尼

首次置业者首付降至5%,澳洲房市能走出低迷吗?

2019-05-18 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

5月12日,联邦大选前的最后一个周日,莫理森总理放了一个大招,让房地产朋友圈都炸了,但我看了无数的文章,都说得不够透。当然,匆忙之间,可能连总理也没想好细节。我这里就帮大家把问题归纳一下。

1

这个首次置业房贷

担保计划(FHLDS)对谁有好处?

首先当然是想买房还没有买的人。第二是房地产业者,包括开发商,中介,贷款机构。正在退缩的、观望的,应该都有了底气。

四大银行、二线银行和澳大利亚银行业协会都普遍支持该计划(这很重要),政府应该是与他们事前有沟通的。值得留意的是,总理说,为鼓励竞争,小型贷款机构获邀优先参与。

总理还说要保澳洲梦、保房价:“This will help make the Australian dream a reality while protecting the value of homes.”

2

这个计划是帮首次置业者付房贷保险吗?

不是的。房贷保险指的是如果购房者首付低于房价20%,通常要购买贷款保险,当还不起款时,由保险公司介入帮忙解决,所以这笔保费不便宜,要超过1万元。

但在这个计划,如果我们以政府准备的5亿预算来算,是交不出每年1万个贷款保费的。

政府应当是担当了保险公司的角色,并且不收保费,为借贷人给银行做担保。

这就很容易理解,为何保险业会怪政府事前不咨询他们的意见。

3

首置房贷担保计划有什么缺陷?

这个计划出来后,我看到至少有30%的评论说两党又做了蠢事,批评基本是以下这些:

  • 受惠的人数少,去年首次置业的贷款有接近11万个,这个计划只能帮10,000个;

  • 收入门槛设定得有点宽松,符合条件的人将远远超过每年10,000个,会造成筛选困难或不公;

  • 对于许多首次购房者来说,最大的障碍不是首付,而是申请贷款,目前申请80%已经很困难,那么申请95%会更困难;

  • 在物业成交时,银行要把政府担保的部份也拿出来的,那么就要看银行如何对待这笔钱的风险,有银行家估算,如果要将一笔47.5万元贷款的风险权重从25%提高至50%,银行就需要提高1%利率,这是借了房价95%的首置者不能承受的。

4

为什么联盟党要在

选举的最后一周放出这个大招?

联盟党推首置房贷担保计划有三层意义: 

  • 表面上,当然是帮年轻人和低收入人群置业,提高澳洲的房屋拥有率, 目前,在25-34岁的年轻人中,拥有自己房子的不到一半。也就是说,40年后,几乎一半的退休人士是租房者,他们很可能没有资产储备,要靠政府和纳税人资助;

  • 当然是要争取准备首次买房选民的选票,这不只是针对年青人,因为这些人数不多,总理造势、表态的意义更大。

  • 经济太差,负资产的人在增多,房市熄火。澳大利亚统计局(ABS)周一公布的数据显示,3月份住房贷款下降3.2%,抵消了上月2%的增幅。其中首次置业贷款也下降0.5%,说好的帮助年青人买房呢?

5

首置房贷担保会实行吗?

两党都需要增加税收,大家没动力消费、也没动力工作。房市不好,怎么办?银行不能借钱,金融怎么会好?

对自由党来说,虽然(FHLDS)实行有难度,也是要做的。

对于工党,难度会更大一些。

把房价拉下来,一直是工党想要做的事,如何做到只对买不起房的人有好处,对投资者没好处,非常难以操控的。工党只说跟进,细节没出来,很有可能在实行的时候多设限制,令能受惠的人尽量减少。

影子财长Chris Bowen认真考虑过这个计划,还估计违约率将非常低。工党设想它像西澳模式那样运作。所以,这是会实行的。

6

首置房贷担保适用于什么人?

年收入低于12.5万元的首次置业者,或年收入低于20万元的夫妇,按这个收入推算,个人可以买80万以下的房子,夫妇可以买132万以下的房子,范围还是很广的,并不是只帮年青人。但在各地区能买房屋价格的上限会有不同,仍待公布。

总理Scott Morrison表示,如果需求充足,该计划甚至可能扩大。

7

首置房贷担保会推高房价吗?

这是毫无疑问的,如果这个计划得以实行,会有更多买房的需求。

因为目前的贷款利息已经非常低,存钱“上车”是最大的障碍。上世纪90年代,买房存够20%的首付,平均需要4年。如今,因为房价上升,需要10年的时间。如果只需要存房价的5%作为首付。就会容易很多。

回顾过去55年历史,每一次政府资助首次置业者,都是房价大涨的开始。所以政府这次“聪明”了,只拿出5亿,限每年帮助10,000个首置贷款,这不是政府没钱,而是想把冲击减到最低。

8

首置房贷担保对选举有影响吗?

因为工党马上宣布跟进同样的政策,联盟党在选票上得到的好处会有限。

联盟党的政策,应该是鼓励建设、开拓就业机会,以足够的供应来平衡房价,他们在任内做得最不对的一件事,是迎合工党力推皇家调查委员会,令房市供应急剧减少。

工党的政策,应该是帮助弱势群体安居乐业,让大家可以快乐工作,以促进生产力来促进供应,但由于皇家调查委员会以“有责任贷款”条款,把责任全放在银行一方,鼓励了借款人推卸责任,造成大面积的集体官司,直接把银行放贷的意愿打停。

首置房贷担保,实际上是一个给银行解套的计划。联盟党趁竞选的机会,迫使工党跟进,如果他们不能当选,这将是在任内做的最后一件好事。

9

首置房贷担保有什么真正意义?

受惠的人不多,实行的难度大,瑞银首席经济学家George Tharenou表示,该计划可能增加30亿元的房贷需求,但相对于每年2,270亿的房屋贷款,其影响"微不足道"。

尽管如此,首置房贷担保是非常有意义的。因为皇家调查委员会给澳洲房地产贷款下的套太深,靠银行自己,想来想去都没有办法,而房地产不好,严重影响了消费,进而影响了经济的发展。

这个时候,由政府出面解套是最恰当的做法。

在此计划下,如果房价下跌超过5%,而贷款人选择破产不还了,政府就要负责,理论上政府就有必要一起参与保“房价”。

所以,这个计划的象征意义大于实际意义,之前大家不是担心工党上台会如何如何吗?现在两党同时表态,就是提前为房价站台,不需要等到明年1月,512就是澳洲房市走出低迷的分界线。

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