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悉尼

别太激动:现在投资澳洲房地产还真的没到最佳时刻!

1个月前 来源: 澳华网 原文链接 评论10条

自从联盟党政府拿下联邦大选而连任之后,澳大利亚的房地产市场似乎有迹象要进入久违的“亢奋”状态。

弹指一挥间,工党将要推行的“取消负扣税”和“CGT资本收益贴现率减半”的投资房地产的风险因素烟消云散了。而且,澳大利亚储备银行还暗示其官方利率将被调低,澳洲银行业监管机构也放出利好消息 - 降低了房贷借款人的资格屏障。

看到这一大拨的利好消息,对于潜在的房地产投资者来说,一定认为快乐的好日子又要回来了。

真没那么快!

如果你花时间稍微冷静下来思考,就会发现仍然有很多警告信号,特别是对于那些想在墨尔本或悉尼购买投资物业的人。

Image result for 该不该买房?

投资不能仅靠猜测

CoreLogic最新发布的报告称,墨尔本和悉尼的住宅平均租金收益率为3.6%。但要确定这是一项好的投资之前,你必须扣除所有费用(包括个人收入所得税,中介佣金,土地税,物业管理费,市政垃圾费(甚至水费),保险费,维修费),最后才是你的净收益。

而当我们计算出投资房的净收益率时,通常是在0到1%之间。

相比之下,为期六个月的政府担保定期存款可为您带来2.5%的利息回报。这对于那些所得税率为37%的人来说,净回报为1.6%,根本就无需担心其他费用。

当一项资产的收益低于所谓的“无风险利率”时,你能够说服自己去“折本投资”的唯一方法就是赚取资本增值。这使它成为一种投机资产。

澳大利亚东海岸的商业地产收益率约为5.5% - 这看起来比投资住宅的租金回报平均水平高出50%。但你千万不要陷入这样的陷阱:商业地产价格并没有像住宅增幅那样快。

当然,另一个经典的例子是股票。股票最常见的估值指标是市盈率(PE),即您支付的股票价格除以您收到的净收益。目前澳洲股市前200家公司的平均PE为16.5。相比较而言,如果出租物业的净收益率为1%,则PE实际上就相当于股票PE为100。(所以问题来了,你真的就那么看好地产投资吗?)

好吧,你可以争辩说,解释投资房产与投资股票之间唯一的方法就是(房地产投资有)债务,它始终是每个房地产繁荣的核心。但这正是澳大利亚住宅房地产市场看起来真正冒险的地方。

债务太高了

据国际清算银行(Bank of International Settlements)称,澳大利亚家庭债务占国内生产总值的比例为120%,仅次于瑞士而排名世界第二,而发达经济体的平均比例为72%。

美国在其全球金融危机前房地产繁荣高峰期的相同比例为99%(现在为76%),爱尔兰为117%(现在44%),西班牙为85%(现为60%)。

澳大利亚央行报告指出,澳大利亚家庭债务与可支配收入的比例为190%,高于2012年的160%(20年前约为110%)。但要注意,只有37%的房屋有抵押贷款。所以,仅根据这一点,在悉尼和墨尔本,贷款收入倍数从旧的经验法则的三倍已经变为大约六倍!

悉尼的房价在2012年和2017年的峰值之间上涨了80%,墨尔本的房价上涨了56%。相比之下,美国房价在五年内上涨了78%,达到了2006年的峰值;爱尔兰房价在三年内上涨了100%;西班牙在四年内上涨了50%。

而现在,在达到顶峰后大约18个月,悉尼房地产价格下跌了15%,墨尔本房价下跌了11%。而从高峰到低谷,美国房屋价格下跌34%,爱尔兰55%,西班牙35%,而从最高到最低的平均时间用了大约六年。

澳洲的房价在2017年的下半年达到峰值,而现在距离这个高点才不到两年......

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最新评论(10)
Dino1204 13天前 回复
怎么那么多专学家,整天造遥古惑人心,不怕天谴吗
Mr Yu 1个月前 回复
这数据一览:大量市民失眠了……从投资者变成投机者,还是李嘉诚先生有眼光、提前撤退
Mr Yu 1个月前 回复
过去二百多年统计,房价番倍所需时间为17年,小学生都会计算了🧮
机智的小枫子 1个月前 回复
多少年来我就知道一件事,别信专家
rachel6lhy 1个月前
😂
轻飘飘将军 1个月前 回复
等明天降息消息确定了再说把。


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