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悉尼

观点:珀斯房地产的大时代与小思考

2019-06-26 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

天大旱,骄阳似火,炙烤着大地。草和树叶都已干黄,或者只剩下光秃秃的树枝。河里没有水,河床干裂,死鱼瞪着白眼,只有苍蝇欢愉的嗡嗡,享受着盛宴。在那些还残存着丁点潮湿阴凉的石缝土洞里,苟活的小鱼小虾,窝在那里,喘着粗气,求生。

终于,某个傍晚,电闪雷鸣,雨点淅沥沥开始下起来,雨季到来了!熬过一劫的动植物们又有了盼头,万物开始复苏。

这一幕《动物世界》中久旱逢甘霖的剧情,此刻正在澳洲的房地产市场上演。

得房市者得天下

5月18日大选,自由党出人意料的击败工党当选之后,最为欢欣鼓舞的恐怕算是房地产行业从业者了。

工党(前)党首Bill Shorten因为执意要进行负扣税和增值税改革,几乎与整房地产行业站在了对立面。而选举结果也证明,他的改革方案确实太过激进。在澳大利亚,三分之二的家庭拥有自住房,是世界上比例最高的国家之一。在房产里面的家庭资产,是股市里面资产的3倍。工党的负扣税改革政策,意在增加少部分税收和平抑房价,但却忽视了宏观经济与房地产市场变化趋势的事实、触碰了不仅是房地产行业的利益,更是触碰了很多普通家庭的利益,是本次大选失利的重要原因之一。这是工党应该吸取的深刻教训。

与工党(前)党首Bill Shorten相反,自由党党首Scott Morrison则是房地产行业比亲兄弟还亲的政治人物——他大学毕业后曾在澳洲房地产协会(Property Council of Australia)担任全国政策与研究经理为期6年。从专业角度来说,他对房地产的理解可以说是行业一流的。在这次大选前一个星期,他抛出了对符合条件的首次置业者实行5%房款首付的竞选承诺,让民众看到了自由党救市的态度和手段,是在竞选最后关头扭转局面的杀手锏。

得房市者得天下,这是我从本次联邦大选得出的结论。

降息降息降息

要拯救的何止房地产市场。

6月4日,澳洲联邦储备银行降息的靴子终于落地了:基准利率从目前的1.5%下调25个基本点,为1.25%,这是澳洲自3年多以来的首次降息,而现在的利率也成为了60多年以来的历史最低利率。央行宣布降息之后,四大银行也立即跟进,将其贷款产品的利率降低18到25个基本点不等。

事实上,从2019年初开始,就不断有经济学家呼吁央行要及时降息拯救澳洲经济,但当时央行表态还是“经济良好,房地产市场风险可控,不需降息”之类的论调。背后的原因在于,5月份大选,大选前降息会对竞选格局造成干扰;待竞选过后,国内政局稳定下来,再解决经济问题。大选刚过两周,马上第一次降息。与大选前截然不同,现在的论调是,一次降息解决不了问题,还有可能进行第二次甚至第三次的降息。

目前,全球经济放缓的速度超出预期,各个央行只有推出降息的大招来自救。新一轮全球降息潮呼之欲出。就连经济表现最为强劲的美国,据分析美联储降息也是箭在弦上、随时待发。降息潮来临,短期内增加市场流动性,有利于房地产股票等资产市场;但另一方面,也表明普遍对经济发展的预期都不那么乐观。

其实,澳洲社会安定、资源丰富、地大物博,人口增长相对强劲、既有内需又有出口,经济体是抗衰退能力很强的,不必过多担心。西澳的经济,先于澳洲主体市场进行调整,更是已经基本结束了底部调整过程,进入反弹初期。6月6日国际信用评级机构穆迪将西澳信用评级从AA2上升为AA1即是很好的证明。

但现阶段澳洲经济发展的重要前提是,一定要有正确的外交政策,处理好中美新冷战中的自身角色问题。

澳中关系新挑战

中美两强争霸,对澳洲政治家们如何处理澳中的关系提出了新的挑战。中国是澳大利亚最大的投资者和贸易伙伴,美国则是澳的铁杆同盟的盟主。一边是衣食父母,一边是带头大哥,两边谁都得罪不起。夹在中间的澳洲政府在外交上必然相对谨慎。

影响澳外交关系政策制定的有两大派别——亲中派和亲美派。亲中派主要是矿业能源及农业教育等需要出口到中国的商界人士。亲美派则有着更广泛的群众基础,最积极的往往是国防人士与媒体人士,一个最直接的受美国军火利益集团把控;另一个主要在意识形态领域,与美国是同根同源。亲中派与亲美派的力量相互制衡。

有一点我们需要认识到,澳中关系与澳美关系的“感情基础”是不在一个层次的。澳中关系,是建立在纯利益基础上商业关系,利益多时则关系近,利益少时则关系远,有逢场作戏的成分。澳美关系,则是建立在共同价值观基础上的,是有“真感情”在里面的。虽然澳洲人民可能会不喜欢某个美国总统,但对美国的认可是毋庸置疑的。

顺便多说一句,中国已经能够实现商品输出和资本输出,甚至能够实现技术输出,但是离价值观的输出还要很长的路要走。

中美关系,是当今世界最大的不确定性。如何面对这种不确定性,对澳洲执政者的外交智慧,提出了很大的挑战。

聚焦小趋势把握小机会

2019年,毫无疑问会是出现在历史教科书中的一个特殊年份。现在的我们,犹如被洪流裹挟着的一粒泥沙,何去何从,有着太多的身不由己,也不得不多看看多想想。

身处这个大时代的关口,个人能做的,还是在自己的认知和能力范围内,聚焦小趋势、把握小机会。让自己的家庭财产和事业有安放之地。

对于普通购房者,不管是自住还是投资,不管是新房还是二手房,现在绝对是在珀斯买房的最佳时机。当然,对于具体的项目、具体的区域,还要进行分析比较。特别是有些开发商的项目,为了清理尾房,都或明或暗大幅减价处理,是抄底的好选择。

对于高净值人士,目前比较安全稳健的选择是,在人口增速较高的城市边缘新区,投资医疗,幼儿园及加油站等类型非零售型商业物业。这些符合“医疗、教育、养老”等主题的物业,能够提供长期稳健的现金回报。或者市场上有CBD非常黄金地段一些的商业铺位放出在售,这些铺位都是原房东持有几十年轻易不会转让的优质物业,对于零售行业熟悉并且能够承受一定时期空置风险的客户,也是一个长线投资的好选择。

对于住宅开发商来说,未来的开发趋势是城市建成区内的中密度项目(medium density infilldevelopments)。这样的趋势对于很多有一定资金实力,尚欠缺本地品牌积累的华人新开发商是一个很好的机会。项目大小适中风险小,既能发挥自身资金优势、无需预售直接开工;同时规模不大,目标客户范围比较小好集中,避免与本地实力开发商进行品牌竞争,是很好的市场机遇。

结束语

身处大时代,把握小机会。在一呼一吸之间获取生命成长发展的动力。我相信当把小事情做好后,时代会给我们带来命运的指引。

-end-

关于作者

张屹磊 ( Eli Zhang), 清华大学毕业,18年房地产行业经验,曾服务于知名开发商SOHO中国、BLACKBURNE和国际领先的多专业工程咨询公司ATKINS。现为信石澳洲地产董事,从事西澳房地产项目营销和融资业务。

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