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我们是这样通过房产投资获得财务自由的丨创富实战

2019-09-04 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论3条

我对财务自由的定义,是被动收入大于生活开销。

这不是说你要做多大的富豪,赚多少个亿,而是你的资产带来不需要你过分操心的现金流,让你赢回了宝贵的时间,让你可以选择做你真正想做的事情,有时间跟家人一起享受生活,获得健康和幸福的人生。

实现财务自由的方式有很多种,但万变不离其宗,就是要不断积累能带来被动收入的资产。

我们是这样通过房产投资获得财务自由的丨创富实战 - 1

很多人希望通过房产投资获得财务自由。但是一个最大的误区,就是放弃现金流,而去追逐若隐若现、可能有也可能没有的自然增值(或贬值)。一旦陷入了这个误区,幸福感就特别低,无论房市涨、横盘整理还是跌,心理都特别焦虑。

对于刚刚起步的资金量低的学生和客户,我通常建议他们暂时不要做现金流项目,而是做能在短期内产生大块利润的人为增值项目。

当他们有了一定的资金量后,再做现金流项目。对于起点比较高的投资者,手头上资金量充裕,则可以考虑直接做现金流项目,同时兼做人为增值项目。

所谓的现金流项目,就是让你所投资的房产,产生源源不断的现金流,它的租金收入大于你的运营成本。现金流项目的种类很多,例如:

· 二、三线城市的住宅

· 商业物业(商铺、办公室、货仓、酒店、户外招牌)· 公司员工宿舍· 短租· 按睡房分租· 寄宿公寓· 祖母房· 带家具出租今天我介绍一个入门级别的比较简单的现金流项目,即二、三线城市的住宅。

房产

我们是这样通过房产投资获得财务自由的丨创富实战 - 2

我们是这样通过房产投资获得财务自由的丨创富实战 - 3

这是位于昆士兰州的一栋双拼别墅,左右两边是可以独立出租的房屋,中间有一堵墙隔开,地的产权并没有分割,仍然是一张地契。最终成交价为$156,000,带租客,左右两边租金一共每周$380,毛租金回报率大约13%。这是一个直接的现金奶牛(cash cow),即只要买了,不用做什么事情,马上就是正现金流。它有装修潜力,通过装修达到进一步提高租金以及人为增值的效果。它还有分割潜力,把房子的左右两边做分契,达到两边各自的价值的总和大于分契前整栋物业的价值的效果。这类物业的投资,属于低风险的投资,主要原因是:

· 价格低(一般少于30万澳元)

· 直接购买与持有就可以获得正现金流· 对投资技能和时间的要求低· 所需现金投入低· 长期持有不卖· 人为增值后通过转贷或增贷回收资本

现金流分析

直接购入这种现成的现金奶牛,即可直接产生现金流,但具体能够每年有多少被动收入呢?你需要做一个现金流分析。

全年收入 – 全年支出  = 全年现金流

全年收入(按4周空置计算):

· $380 x 48 = $18,240

全年支出:

· 购房贷款利息:$124,000 x 4% = $4,992

· 投入的现金的利息机会成本:$57,200 x 4% = $2,288· 租房中介管理费(按42周出租加第一周租金出租费和GST):$18,240 x 8% + $418 = $1,877· 建筑与财产保险:$1,000· 房东保险:$600· 市政厅费:$2,500· 水费:$500· 维修预算:$800· 全年总支出:$14,557

全年现金流:

· $18,240 - $14,557 = $3,683

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很多人计算现金流的时候,没有把自己投入的现金的利息机会成本算进去,我喜欢把这一项也算进去。

凡是现金,必然有它的机会成本,你用它来投资了房地产,就不能存到对冲账户那里去抵利息,或者,你这笔现金是从其他房子的贷款额度(line of credit)那里来的,自然也是有利息。

不要小看这区区不到4千澳元的被动收入,这个仅仅是这个项目的起点,是购房后的原始状态,这还没有算其他的潜力。

人为增值分析

如果不满足于购房后直接可得的现金流,则可以考虑对房子进行简单的装修,以提升它的价值:项目总成本:

· 购入价:$156,000

· 购房相关费用:$7,000· 持有成本:$5,000· 装修成本:$14,000· 总成本:$182,000装修后的估值:

  • $220,000

潜在的税前利润:

  • $220,000 - $182,000 = $38,000

所需投入现金:

· 购房20%首付:$31,200

· 购房相关费用:$7,000· 持有成本:$5,000· 装修成本:$14,000· 总现金投入:$57,200

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装修后的估值是$220,000,按80%贷款比例进行转贷或者增贷,可以从银行那里贷款$176,000,减去先前的购房贷款$124,800,剩下$51,200可以从银行那里套现出来,用于下一个项目。

如果按照90%贷款比例进行转贷或者增贷,可以从银行那里贷款$198,000,减去先前的购房贷款$124,800,剩下$73,200可以从银行那里套现出来,用于下一个项目。

从银行套现出来的钱所产生的利息,算到下一个项目的成本那里去。

人为增值后,租金也可以得到相应的提升,进一步提升该项目的投资回报率。

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以上介绍了入门级别的二、三线城市里能直接购入的低价位现金奶牛。更多的现金流策略在我推出的房产投资课程里将会讲到。

不断地增加被动收入,不断地回收利用并且增加自己的可投资资金,建立一个不断壮大的正现金流房产投资组合,就是我们通过房产投资实现财务自由的过程。

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最新评论(3)
土澳居民xx
土澳居民xx 2019-09-04 回复
30岁16间房那些人就是这么来的 虽然搞了这么多也没办法跟好区买一间屯20年赚到的比就是了
Asiatriper
Asiatriper 2019-09-14
Cc
JoanneK
JoanneK 2019-09-05
这只是取舍问题,如果经过了增值后,愿意卖掉16间其中一些物业,同样可以进入好的房产的。


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