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当开发商来敲门时你该如何做

2019-10-19 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

拆迁在中国人的记忆里是一个既血腥又附有诱惑力的词汇。在中国,一旦政府新的规划落地,开发商与房主之间的博弈就开始了。

屋主拼命去买各种建材给自己的房子加建,反正赔偿是按建筑面积来算,这是文的。武的,全家在墙上写满了省市电视台号码,随时准备联系记者打悲情牌。同时搬出煤气罐,拿出打火机,实在不行老子一拉线,咱们全玩完。开发商纠结社会地痞流氓,手持器械,开着拖拉机,浩浩荡荡前往老百姓家做“思想工作”,准备和群众“打成一片”。

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澳洲作为一个老牌资本主义社会,没有中国刚步入市场经济后杂乱和无序。在上百年的历史资本主义发展中,开发商和屋主之间已经有了一套比较完整游戏规则,

首先大家要了解,在澳洲我们会接触到两种开发商,

一种是开发公寓的大开发商,

另一类是推倒旧House,建2-3套的小开发商。

大开发商会在两种之间任意一种情况发生后联系您。一个是您所购买的House地块被当地的council重新规划成高密度住宅(R4)或中密度住宅(R3),您House的地块以前只能推倒盖新House,但现在你可以盖apartment和 Town House。

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一旦您收到重新规划消息时,先不要高兴太早,因为无论是盖大楼还是TownHouse,政府都有严格的建筑前宽和面积要求,单独一个House是盖不成的。像Canterbury council 盖公寓要有30平方米的前宽,如果您和您的邻居普遍前宽是9米,那你们至少需要4户合在一起卖才有价值。

在您幻想着坐地起价的时候,开发商拿一麻袋钱求您的时候,你需要联系一个建筑师,帮您大致看看您家这块地。找专家帮您看的核心就是你需要知道,您的地处在一个什么位置,是不是一个可有可无的地块。当您不同意开发商给出的价格时,开发商可不可以在左边或右边饶过你,联系其他几户直接开工。

讲一个真实案例,8年前在下北某区,万邦君认识某位朋友,连续三次坐地起价,开发商在出到200万价格后,终于被惹怒了。人家左右两边收房,两边盖高楼把他的家夹在了中间。后来这哥们发现自己被套路了,赶忙去求开发商,可是这时都开工了,开发商已经没了兴趣。再后来这哥们一直给council写信说自己的房子被夹在两个建筑中间,饱受噪音之苦,隐私也受侵害,后来他一连给政府写了7年的信,希望政府能收购自己的房子。具有讽刺意义的是,政府最后确实买了他的房子做community centre,不过出价就是8年前的那个价格—200万。

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当您的房子被重新规划成高密度后,会有三种不同的人积极联系您。

第一当然是中介,他们代表您联合所有有意向的卖主和开发商一起谈一个价格,如果您的中介有这方面的经验,这不失是一个选项。

第二种人就是那些专门服务开发商的收地公司。当开发商向银行申请开发贷款时,银行要求开发商必须在这个项目里有20%的利润。

收地公司会实现做好计算,基本公式就是

售价-建筑成本-各种开发销售税务杂费-20%的利润

=可支付的土地价格

他们会以这个土地价格,和您签一个合同,也就是土地期权。在这份合同里,他们的承诺是以XXX这个高于市场的价格购买您的房子,他们会为此预付一份定金,也就是期权费,定价数额从1%-10%不等,看你们之间是怎么谈的。但交割时间会在18-24个月之内发生,这个合同还有2-4周冷静期,他们需要做尽职调查,看这个地能不能盖成他们想要的盖的建筑。

一旦过了冷静期,对方会支付定金到您的帐户,但同时也会放一个Caveat(限制权)在您土地证上,这样在合同期间您的房子没有他们的准许您既不可以卖,也不可以做二次抵押,也就是我们说的refinance。

换句话说一笔期权费你就被锁定18-24个月。一旦成交,期权费会算到买价一部分。

期权的很多条件是可以商量的,比如说大部分屋主也要求锁定开发商,也就是说合同到期后你必须成交。当然开发商更喜欢那种2年后,不成交就只损失期权费的条款。

第三种我们能接触到的人就是开发商,不过不管是开发商还是收地公司,他们都会以期权的形式和屋主交易,区别在于收地公司没有能力开发,他们和屋主签好期权后,会转手加价(但也要确保项目有20%利润),把合同卖给开发商。当然有的收地公司会走的更远一点,直接向政府申请建筑设计许可( DA),然后以更高的钱卖给开发商。

中介出售是直接跟开发商签一个很长时间才成交的合同,如18-24个月成交周期的合同,这个形式和期权最大的区别是这种方式彻底锁死了开发商,开发商不能像期权里那样设置一个条件,我可以在期权到期时不成交,最多损失期权费。

我个人认为哪种方式不重要,重要的是您要大致心里明白您的房子值多少钱,除了咨询建筑师,您也可以观察周围在过去一段时间,有没有房子被开发商收购,跟您情况差不多的房子,开发商支付了多少钱。

在澳洲不是所有能开发的房子都是宝。例如您家离高压电或变电站比较近,开发商也要考虑一下,就算能开发,这开发出来的房子要卖给谁啊,不是房子盖好了就一定有人买。再者如果您家的房子在加油站附近或是工厂区,开发商也要审查土地是否被污染,因为处理污染的土地对开发商也不是一笔不小的成本。

除了这个以外,还有您所在的区域,如万邦君的一套房子,被Rezone 成了 B5,楼下盖商店,楼上可以往上盖4层,但开发商都懒的联系俺,为何呢?因为整个区域80%的土地都被规划成了中高密度,市场上地太多了,人家根本没兴趣。

除了大开发商,我前面说过我们也能接触到小开发商。这种情况并不是人家想买我们房子,而是当开发商去开发一块地块,他的地块不平,甚至向后倾斜时,雨水是无法自然从他的地流到街上,这时开发商需要联系他后面的邻居,征得邻居的同意,在邻居的地上修一个排水管,把雨水从邻居的后院通过他/她的地引流到对面街上。很多人不会同意小开发商的请求,哪怕小开发商给出比较高的赔偿金。因为这样就会在自己的产权证上有一个easement,那段埋管的土地你不可以在上面建任何东西,同时邻居有权来你地上维修和检查管道,如果出现什么问题的话。

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需要注意一点的是,如果开发商能证明人家已经三番五次给出合理的价格赔偿金,但依然被您拒绝的话,人家可以到土地与环境法院去起诉您,要求法院强行执行。只是这个步骤繁琐又耗时间,很多开发商会选择放弃,这是为什么你看到很多看似能建duplex的地,小开发商买了一年,突然放到市场转手叫中介去卖。

有朋友会问,买一块这种中高密度地块,有没有价值? 我个人的建议是,普通人最好不要轻易接触这个领域。

首先地块的规划是会变的,万邦君某处房子的对面曾经是可以盖Townhouse的中密度土地,如今council重新把那个地块规划成了低密度区域(R2)。另外您的地不是被规划为中高密度,就一定是宝贝,尤其是现在这种大环境,海外投资者退出澳洲,公寓不是盖出来就可以马上忽悠人去买的。悉尼有些区域如mount druitt, ingleburn, Schofields , Edmondson Park 有盖公寓的必要。

您千万别想着留着一块地,过几年给开发商。我记得前几年去参加一个土地期权的讲座,当时讲师就提到收地的前提是,你自己有一个开发商客户名单,这些人都是你的潜在客户,你已经非常他们想要什么要什么地块,愿意以什么价格去收,你按他们的要求出去寻找地块,而不是你今天觉得哪块地好,自然凭着感觉买了,然后坐等开发商来收。换句话说,在你买之前,你已经知道接盘下家需求,而且下家你也找好了,只需要拿到地就行了。

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投资房子有不同的方法,

一个是玩房产,买的就是“房”,如公寓,土地成分很少,未来增值有限,靠更多区域整体的价值提升,玩的是location,像bondi海滩的旧公寓。赚的是租金和省心。

第二种是房地产,靠是土地本身自带改建和加建的价值,人为来带动房子本身的价值提升。靠得是策略,虽然是二流的地段,但靠人为手段综合了租金和升值。万邦君是这一流派的坚实信徒。

第三种是地产也就是开发,没有房,没有租金,纯粹靠改变土地性质来带来几十倍的回报。

底下这张图就是利润分配表

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70%的利润归于土地开发商也就是地产,地产就是厂商。25%归于批发商也是房地产,最后5%归于那些买公寓的,环节里最后一轮。

这就是今天分享,我是万邦君,感谢您的阅读。

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