房价涨潮前究竟会出现哪些“信号”？

前些天，一位对Turramurra区域很有研究的朋友发我两张照片，一张是2021年4月18日以256万售出的平层旧房。

另一张图是第一家房的邻居，也就是4个月前以283万售出的双层新房。

朋友评论：“卖家看到结果后一定哭晕在厕所里。”在房产交易的过程中，踩空比套牢更难受。因为人性中更厌恶的就是损失。其实在2020-2021这段时间里，这种例子很多，通过例子，可以说明时机（Timing）这个因素甚至比区域（location）的选择更重要，任何事物在大势面前都显得那么渺小。

那么如何判断所谓的“趋势“呢？

作为行业晚辈，真的不敢妄言评论如何踩准“趋势”，我只根据自己经历过的两轮周期变化和大家分享一些自己的观点。其实房产周期在涨潮前都会出现一些类似的信号，我把这些信号主要归纳成4点。

01 贷款申请量节节攀升

春江水暖鸭先知，做为战斗在房市一线的Broker或Banker通过贷款的申请量就可以判断买方需求的变化而且这种变化非常具备参考意义。例如在2013年底，每个月的申请量增幅的速度较快，结果2014-2016是地产上涨的最好的时期；2020年9月开始，贷款的申请量又是高速提升，结果2021年开年的飞涨。所以市场的变化趋势，问问你身边的Broker或者Banker最近新案件申请的情况，心里就能猜的个大概。

02 房屋售出天数下降

同样的房屋，不同的年份市场上再售天数是不一样的。这套位于St Ives的House，在2020年9月份仅用了八天就成功售出，令人吃惊。后面这个区，乃至上北的涨幅就都有目共睹了。

回想起来这个售出天数非常具有参考意义，做为买家可以关注区域平均售出天数，其实房屋能在2-3个星期之内售出，房价已经开始涨潮。

03 Guide Price与实际售价差

中介在房屋出售时都会给出建议价，这个当然根据中介的不同有的定的高有的定的低。然而每当房价上涨时，大部分房屋最终售价开始比建议价格平均高10%左右。当高15%-20%的时候，房价早已起飞，因为有些时候中介也没法估计准确的价格，最后只能交给市场去决定，年初开始看房的朋友可以回味一下。

04 周交易量与清空率的变化

从这两幅图就可以清晰的看出，去年10月10日那周的悉尼总交易量是3.57亿澳币，今年5月1日这周总交易量达到6.18亿。市场的活跃度是5个月前的双倍，清空率也是上升的趋势。后来房价的涨幅每个人都知道了。

孙子兵法经常强调“全胜”与“先胜”的理念，然而这些理念的背后都依托于“先知”，就是兵法中提及的道、天、地、将、法这5事。

投资的道理也是如此，“天时”就是所谓时机的把握，位置顺序也是重中之重，握住时机无论是买或是卖都会从中获益。

如果哪位读者朋友还有自己涨价前的感悟，欢迎留言！

感谢阅读，下期见！