香港郑氏家族10亿拿下悉尼CBD商业地产项目

悉尼最繁华的商业街——Pitt Street上的购物中心Midcity，被香港四大富豪家族之一的郑氏家族收购，并创下最高的单价记录——每平米45000澳元，成为悉尼同类商业物业交易中最贵的一宗。

投资回报不到5% “卖贵”了？

Midcity购物中心建于2010年，坐落于悉尼最繁华的商业街Pitt Street上，毗邻Myer的悉尼旗舰店，正对着澳洲老牌百货商Westfield Group的mall。这座四层楼的购物中心入驻有50多家知名品牌店铺，如日本零售商优衣库、Rebel Sport、General Pants、Forever New、Culture Kings、 Just Jeans, Portmans和Witchery等，是悉尼CBD的地标百货建筑之一。

ACB News《澳华财经在线》报道，Midcity购物中心是Fortius Active地产信托拥有75%股权的物业。在这次交易中，郑氏家族以超过3.1亿澳元的价格，从Fortius Active地产信托手中收购了Midcity购物中心75%的股份。而45000澳元/平米的单价，意味着该物业的年回报率不足5%。

与同在CBD的另外两个商业物业交易相比，Midcity购物中心显然“卖贵”了。

今年早些时候，澳洲本土基金Investa Commercial 地产基金 (ICPF)先以1.675亿澳元买下Market Street1号50%的股权，又以4.425亿澳元买下了George Street的地标性写字楼George Street 420号75%的股权。这两个项目的回报率分别为6.5%和5.3%。

分析人士指出，Midcity购物中心交易如此低的回报率一方面反映了借贷利率在下行，另一方面反映了澳元贬值及利率高于全球其它发达国家的背景下，澳洲商业地产市场对海外资本的强大吸引力。

收购案一波三折

ACB News《澳华财经在线》报道，郑氏家族在香港拥有两大上市集团：新世界发展集团和周大福珠宝，在香港有“地产大鳄”和“珠宝大王”之称，郑氏家族基业的创始人为香港著名企业家郑裕彤。新世界集团近年来在香港和内地发展和收购了许多商业物业，但这次在悉尼收购Midcity购物中心却是郑氏家族掌控的一家私有实体NGI Investments的行动。

NGI Investments并不是一家公众公司，在整个交易中未与媒体有过任何接触，也未对外界透露任何有关于公司本身和这宗交易的细节。不过据本地媒体报道，NGI Investments并不是第一次在香港收购商业物业，此前其收购过悉尼的几幢写字楼，其中包括出租给澳洲大软件公司Atlassian的一幢。

与很多外国资本收购在澳收购资产的故事类似，这桩商业物业收购案也有一波三折的经历。

2015年中，Fortius Active地产信托就公开了出售Midcity购物中心的意向。由于该物业的黄金地理位置，各路资本都表达了浓厚兴趣，包括安保资本、黑石集团、Hines等。

NGI Investments在其中显得十分低调。一些观察人士甚至说其没有实力拿下如此大的商业项目。

然而NGI Investments“意外”入围了。随后，卖家Fortius Active地产信托改变主意，决定将与Midcity购物中心相连的写字楼一起整体打包出售。

新的标的仍然是资本追捧的热点。NGI Investments在新一轮夺标中再次胜出，并迅速付了保证金。经过数月的谈判与迂回，该商业物业终于花落郑氏家族。据卖方透露，整个标的总价为10亿澳元。

澳洲商业地产景气度攀升

ACB News《澳华财经在线》记者查阅新世界集团2016年中期报告看到，2016年上半年，新世界开发和投资的地产均位于中国内地和香港，其中开发的物业价值为40.533亿港元，投资的物业价值为10.105亿港元。

根据新世界集团年报，2014年集团在香港租金收入为14.9亿港元，剔除两个大型商场改建的影响，2014年物业租金总收入年增幅为6.2%。2015年集团在香港租金收入为11.85亿港元，剔除两个大型商场改建的影响，2015年租金总收入年增幅为5%。

皇家特许测量师学会(RICS)最新季度商业地产市场调查报告指出，2016年第1季香港零售业仍然不景气， RICS商业地产租户市场情绪指数进一步下跌至-24%，是连续3季续出现负数。

相比之下，澳洲商业地产景气度正处上升。NAB(澳大利亚国民银行)今年早些时候发布了一份商业地产指数，显示澳洲的办公楼、零售、工业和CBD酒店在今年和未来两年都会有显著的增长。

图表来源：NAB

而澳洲近年来强劲增长的旅游业构成了对零售和酒店业的有力支撑。2015年澳洲短期游客人数达725万，创下了历史新高。

蓬勃发展的旅游业、较高的利率水平及澳元下跌、稳定的投资回报和物业升值空间，都使得澳洲的商业地产，尤其是悉尼和墨尔本的黄金地段的商业物业，成了海外投资者竞购的热门项目。

毕马威在一份报告中称，中国在澳洲的投资中，有46%投向了商业地产项目。

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