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$100万竟买小破屋 澳洲离房产泡沫破灭有多远

2016-08-04 来源: 凤凰财经 原文链接 评论3条

下图所示的小破屋在2014年5月的售价接近100万美元——这是两年前的价格,自那时起,澳洲的房价进一步攀升。毫无疑问,澳洲房地产市场存在很大的泡沫。

分析师指出,尽管住宅房地产是一个消费品,但它应该被作为资本品来对待。这意味着,利率对确定不动产的估值十分重要。目前,澳洲央行已经将该国基准利率维持在历史新低,但与其他发达国家相比,澳洲的利率水平依然较高。因此,澳洲利率在未来还会具有下行空间。

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(图片来源:凤凰财经)

市场总利率水平也与央行基准利率一样处于下滑趋势,因此,目前市场还不会崩溃。事实上,只要利率一直处于低位,房地产泡沫就会得到很好的支撑。

但是,2006年至2009年主要经济体出现的一系列泡沫破灭事件(美国、西班牙以及其他几个国家)都是在其利率稳步回升以及货币供应增速放缓之前出现的。这些国家的泡沫都没有澳洲如今的情况这么显眼,至少目前来看是这样。

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(图片来源:凤凰财经)

利率水平的高低对泡沫是否破灭之所以重要,因为只有在低利率水平下,大家可以负担得起这些平时看上去十分昂贵的房地产。绝大多数购房者都是通过按揭的方式购买房产,月供水平是其判断是否能够负担得起房产的主要标准。考虑到通常的贷款期限为15至30年,因此,利率水平的高低将对消费者的支付能力产生很大的影响。对于维持畸高的房价,低利率十分重要。

推动泡沫的信贷扩张实际上是商业银行所为。尽管央行要求各商业银行提供低利率贷款,但实际的利率定价权还是在商业银行手中。

中国买家在澳洲房地产市场也占了举足轻重的作用。中国买家对澳洲公寓尤为青睐,因此澳洲公寓市场出现了极端的繁荣。

目前分析机构还不清楚这些买家从澳洲商业银行的融资力度。但是这一融资渠道如今正在枯竭。在了解到许多贷款申请都存在欺诈后,这些商业银行收回了部分贷款。

与此同时,房地产市场供应出现明显攀升,很大程度上是为了在房价和建筑成本之间的巨大缺口上套利,这些房地产要么已经完成,要么快要竣工。根据澳洲本土和海外房地产抵押经纪商和金融家的分析,澳洲的期房购买者如今正处于危机当中,因为严厉的借款新规意味着,数千投资者都难以完成购买。

墨尔本抵押经纪公司Neue Black首席执行官Marshall Condon称:“在未来3至12个月里,许多投资者都会申请资金来完成其交易。但当他们发现融资十分有限后,会非常担心的。”

数据显示,目前已经有数十亿美元的资金都被投资到澳洲成千上万价格疯涨的公寓中,特别是在墨尔本、悉尼和布里斯班这样的大城市。出售的绝大多数住房都是期房,这意味着,购房者先用资金买下蓝图,带房屋竣工后再完成交易,这使得金融机构会对住房进行二度估值。但房地产市场巨大的供应已经使得市场需求增长放缓,特别是那些位于墨尔本的中央商务区,其价格已经有所下滑。

最初那些在对海外投资者提供融资上栽了跟头的金融机构,当其发现很多贷款申请存在欺诈时,关闭了对投资者的融资大门。最大的问题是就是来自中国大陆的买家,这些买家占据了半数的交易。这意味着,那些最初承诺当投资者在银行存款就会向他们提供贷款的澳洲本土金融机构,将不会在房屋竣工后向这些客户提供贷款。

倍感紧张的澳洲本土金融机构担心,房价的大幅下滑或者消费者信心的改变,都会导致海外投资者丧失抵押品赎回权。抵押贷款经纪商担心,投资者将难以对其有意向的交易完成支付或获得融资。

房地产开发商则对当前和未来的房地产项目的融资感到担心。同时,这对澳洲本土消费者的信心、住房服务和政府收入会带来很大的影响。

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(图片来源:凤凰财经)

海外金融家,特别是新加坡和马来西亚的金融家,都开始通过成立私有救助基金等方式对这些借款者提供救助方案,包括以7.5%的起步利率价格对五年期贷款进行展期,或者以12%的利率提供一年期紧急贷款。

其他一些救助方案则是混合贷款,针对不同的贷款规模实施不同的利率,通常会比澳大利金融机构标准浮动贷款或固定收益贷款的利率高出几倍。例如,澳洲银行和其他本土金融机构三年期固定收益率贷款的利率往往都低于4%。

近期的这一发展趋势很有可能成为最终刺破泡沫的那根针。正如上面所指出的那样,科威特股市上那张无法兑付的支票就引发了股市的崩盘。科威特Souk Al-Manakh交易所的泡沫当然无法直接与澳洲房地产市场相提并论,但当泡沫膨胀到很大的时候,一定会有一个刺破泡沫的导火索——或许到那时,这个导火索只是一个看上去很小的事件而已。

关键词: 澳洲房产增加
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最新评论(3)
Hi sunny
Hi sunny 2016-08-05 回复
马上跌了
土澳居民ZibUh
土澳居民ZibUh 2016-08-05 回复
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拖动头像看联系方式
拖动头像看联系方式 2016-08-04 回复
这么夸张了


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