秘密中介：墨尔本房屋升值热点与公寓雷区

澳华财经在线1月9日讯 2016无疑是出人意料的一年，英国脱欧对世界经济产生重大影响，莱切斯特城打败1:5000的渺小概率赢得英超，特朗普当选美国总统更是让人大跌眼镜。去年，澳储行两次降息，官方利率调整到了1.5%。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，尽管外部世界波动异常，过去一年墨尔本房地产价格保持平稳态势，这反映在墨尔本知名房屋中介Secret Agent提供的房屋、排屋及公寓的资本增值明细表上。

图片来源：Secret Agent,Property Observer

与CoreLogic等主流咨询机构不同，秘密中介使用的再销售指数，反映同一物业价值的绝对增长，排除装修、拆迁或其它活动对市场价值的影响。Secret Agent认为，这种数据记录比简单的价格中值或是均价变化更加准确，传统方法很容易受大额销售交易或是房产质量变化的影响。

房屋与排屋强劲增长

ACB News《澳华财经在线》报道，根据其报告，2011年以来墨尔本房屋和排屋价值呈上升趋势。2016年初，这两种房型增长年率约为7%，2016年第四季度升高至8%(季度增长转换为年增长)。

平均来讲，去年墨尔本所有地区房产都出现资本增值，增长率从内城南部的7.33%到内城东部的7.59%不等。

整体来看，2016年，墨尔本内城房屋和排屋价值增长了7.54%，超过五年(2011-2015)增长平均值6.32% 101个基点。同时远超2015年墨尔本市内年平均增长率6.98%。

● 内城北部表现不一

2016年墨尔本内城北部市场表现较为复杂，有约1/2郊区地区超过2015年增长率，2/3在五年平均增长率基础上有所提高。

内城北部资本增值最高的郊区是菲茨罗伊和菲茨罗伊北，年增长率都接近8%，分别远超过去五年的6.47%和7.16%。另一方面，科林伍德(5.58%)以及卡尔顿(5.43%)增长最低。

图片来源：Secret Agent,Property Observer

● 内城南部增长加快

内城南部各郊区资本增值显著，增速远高于去年。

图片来源：Secret Agent,Property Observer

阿尔伯特公园除外，年增长率仍保持在2015年的6.17%。中央公园房产获得最大资本收益，年增长率9.18%，比2015年高出2%。墨尔本港区和南墨尔本均保持7%的高增长。

● 内城东部增势最佳

2016年住房和排屋增值势头最佳的区域为内城东部，除南雅拉以外的所有郊区房价增幅均高于2015。

仅南雅拉和东墨尔本房产增值水平略低于五年平均值。

图片来源：Secret Agent,Property Observer

克雷蒙以10%的增值速度占据首位。霍索恩、帕拉罕和Abbotsford年增长率在7%-8%之间。里奇蒙和东墨尔本增速维持在6%-7%之间。

● 内城西部

秘密中介报告称，2016年内城西部的四个郊区增长水平均高于前一年，但表现稍逊于内城东部和南部地区。

Travancore地区资本增值率最低，为5.39%，但较2015年的增长率高出170个基点。整体来看，内城西部郊区增长率比上年高出95.5个基点。

公寓价值增长持续放缓

ACB News《澳华财经在线》报道，秘密中介称，2007年第二季度以来，墨尔本内城公寓(单元房)资本增长衰退，这种情况延续到了2016年。墨尔本内城公寓物业年增值2.96%，低于前五年平均水平3.37%及2015年平均值3.03%。

图片来源：Secret Agent,Property Observer

秘密中介报告指出，2016年前三季度，整体增长率保持平稳，然而到年终，除内城西部之外的地区均经历低迷行情。2016年内城公寓资本增值率均低于前五年平均水平。

图片来源：Secret Agent,Property Observer

值得注意的是，南岸和CBD正努力摆脱低迷状态，表现出潜在的收益增长势头。Docklands公寓的增值率则较2015年的1.4%进一步降低14个基点。

内城北部，仅有Clifton Hill、菲茨罗伊和Brunswick East资本增长超过2015年水平，菲茨罗伊北保持上年4.53%的年增长率。

值得警惕的是，Brunswick地区公寓资本增长率创下去年以来最大滑落，下跌80个基点，Parkville紧随其后下滑70个基点。

2016年内城南部公寓市场表现较为复杂。一半效区增幅超过去年，另一半则出现缓慢滑落。

其中，阿尔伯特公园的公寓和单元房增值率事实上要高于房屋和排屋约30个基点。

南墨尔本公寓价值增长缓慢，年增2.69%，仅稍高于通胀率，不及前年的3.03%及五年平均增速为3.89%。

相比其他地区，内城东部的公寓和单元房销售状况相对更好。克雷蒙房屋/排屋和公寓增长榜单上都位居榜首，公寓年增率仅略低于6%。

2016年，除南雅拉年增长3.85%和Prahran年增长2.5%之外，其他郊区资本收益维持在4%至5%之间。

墨尔本内城西部公寓资本收益率最低。所有郊区公寓年增长率均低于3%，西墨尔本是2.86%，Kensington以2.27%位于第二位，较去年高56个基点。

近年资本收益连续下降的Travancore是唯一年增长率高于自己五年均值的郊区。