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全面调控时代,我们到底该不该买房?

2017-08-22 来源: 腾讯财经 原文链接 评论0条

最近,一直有朋友在问我到底要不要买房,于是我决定用一篇文章来回答大家的疑问,为什么月入五千也是可以买房的?买房的意义究竟在哪里?

从去年9月份以来,中国的房地产调控可以说是风起云涌,一方面,在需求端各大的城市的限购、限贷、限售、限价四大天王齐出,另一方面,以租代购、共有产权、租售同权等等供给侧政策纷纷发力,截止到瀚哥写这篇文章的时候,全国主要热点城市的房地产增幅已经连续十个月下滑了,这个消息从宏观的角度来说,这是我们将房地产的定义从投资向居住属性回归的必然过程,对于大多数人来说这件事并不是坏事。但是,问题来了,瀚哥的收到越来越多的朋友的留言,大家都在说一件事,这就是到底现在要不要买房呢?


瀚哥每每碰到这样的问题也是直挠头,因为房地产市场是全中国最奇怪的市场,因为在不同的城市,在不同的地段,甚至不同的楼层房子的价值都会千差万别,如果要问我到底要不要买房,瀚哥直接跪了,没办法回答。不过有个朋友问的问题,瀚哥觉得有必然和大家好好聊聊,这个朋友是这么说的:他刚刚毕业工作不久,在一个三四线的小城市居住,月薪五千,每个月的房租要付将近一千多,现在考虑要不要买房,首套房他问现在可以买房吗?


面临这样的问题,瀚哥也不再回避了,如果你是首套房,如果你能够负担得起首付,如果每个月的月供也能在你的承受范围之内,那就买吧。

全面调控时代,我们到底该不该买房? - 1

一、为什么月薪五千可以买房?

在回答这个问题的时候,瀚哥觉得也有必要将瀚哥的判断方式表述清楚,避免大家误判。在一线热点城市,随着租售同权等供给侧政策的实施,其实买房与租房的差异性正在降低,房地产背后所附带的很多的城市福利正在被剥离开来,所以买不买房其实变得越来越无差别了。既然如此,虽然瀚哥一直在说对于刚需房只要你买得起,什么时候买都无所谓,因为这是切实的居住需求,但是一线城市如此高的房价情况下,如果真的负担起远超过你收入水平的房贷的话,其实也是没有必要的行为,所以一线城市买不买房看你的需求和收入的平衡情况。


那么如果是三四线城市呢?瀚哥觉得其实是可以买房的,当然也是具体情况具体分析,这位读者所在的三四线城市,其实房价并不高,一套小户型的房子的月供也就一个月三千不到,不到其房租的两倍,而他的收入税后有五千左右,所以扣掉公积金之后,他每个月实际的房贷支出大概也就两千多一点,这个时候如果买房的话,其实并不会过分影响他的生活,这就是瀚哥支持他买房的主要原因。

如果其他读者也是类似情况的话,不妨考虑这个情况。

全面调控时代,我们到底该不该买房? - 2

二、买房的意义究竟在哪里?

那么,我们从客观的角度来说,上面的朋友买房的意义就在于用差不多房租的价格实现了对自己房产的拥有,这个从对实现财富的保值增值角度来说是非常合适的。当然,如果意义只有这么点的话,瀚哥也就没必要专门写文章来回复这个问题了。当年,瀚哥在上海买房的时候,面对着比自己工资高超过两倍的房贷,瀚哥的压力、纠结、无奈是大多数朋友难以理解的,因为这些压力瀚哥经历了巨大的人生冲击。


在这个时候,瀚哥的一个好朋友告诉了瀚哥一句话,在孟子的《滕文公上》中明确写到了:民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。当看到这样的话的时候,瀚哥才幡然醒悟,原来原因在这里。


为什么说月入五千可以买房?原因就是对于买房而言,大多数人都不可能一次性付款,必然要通过分期付款的贷款方式来处理,当你有了一个每个月都要支出的必然支出项目的时候,就会自然而然的对你产生压力,这些压力在某种意义上会刺激你的潜能。特别是对于年轻人来说,年轻人具有巨大的潜能,但是这些潜能往往都是在你发现不了的地方,而我们每个人都会不自觉的将自己逐渐地放到一个舒适区里面,如果没有一个特别的动力源来刺激你的时候,你往往会将时间全部集中于一些休闲娱乐的舒适区项目上去,当你有了动力源之后一切都会变得不再一样了。正所谓“有恒产者有恒心”,当你有了自己的产业,你就会被逼着让自己变得更好,从而降低房产对你的压力,让你向着更好的方向努力。


在瀚哥经常用的一个健身APP里面有这么一句话:自律让我自由,这句话瀚哥非常的喜欢。一个人其实需要的是自律,就像一个孩子,如果你每天去摘果子都是伸手就能摘到的话,基本上你就不会去进步,如果你每次都是需要踮起脚甚至跳一跳才能摘到的时候,你才会有更好的进步与发展。我们所有人的人性其实都是有天生惰性的,所以碰到任何有困难的事情我们都会有畏难的心理,所以这个时候如果有人或者有事情可以逼你向前的时候,这种压力将会内化为你前进的动力,把你逼着走出自己的舒适区,从而实现自己更快的发展。


所以,对于年轻人来说,瀚哥总是建议说刚需房该买的时候就买,该出手时就出手,原因就是在于对于居住属性来说什么时候买房其实都不迟,与此同时买房还可以对你形成压力,并且成为你前进的动力,只有你真正明白了买房的意义的时候,瀚哥为什么说月入五千也是可以买房,就是这个原因了。


做对你有难度的事情,让恒产成为你前进的恒心,这就是买房的意义。

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买房合适还是租房合适?

各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

租金回报率最低的城市中, 四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。

当房价和房租都只有少数人有能力支付时,支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释,还能有什么别的办法?


租售并举最让大家担心的是,房价没有下来,房租又涨上去了。

这种担心不是没有道理。

中国的房租太贵了?

按照美国的标准,如果一个家庭每年用于住房的支出(包括房租和按揭)超过家庭可支配收入的30%以上,意味着这个家庭有严重的“住房问题”,即用于居住的支出太高了。中国目前还没有衡量家庭“住房问题”的标准。如果参照美国的标准,结论将是非常可怕的。

不说房价,单说房租的支出。在这里列举几个不同机构的数据:一是北京市统计局7月12日公布的数据显示,6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计, 北京6月份月租金均价,达到了4410元/套;二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,北京的人均住房租金达到2748元/月,位居全国首位。各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

中国的房租太便宜了?

以上数字说明,中国的房租相对于一般居民的收入,实在太高了。但是,如果和房价比,房租真的很便宜。仍然以北京为例,目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右。这意味着,在北京购置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元,等于一个人1年的收入买不到一平米的房子。假定两个人都工作,买一套600万左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

如果按照租售比,北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线,保守估计在1:500以上,一些地区甚至到了1:1000的程度。最近媒体报道,租金回报率最低的城市中, 四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。1%的租金回报是什么概念,意味着房子要收回成本需要100年,超过了70年的法定房屋年限。这意味着,按照现在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超过了房子法定70年的房龄,这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价,北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

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中国的房租究竟是高还是低?

这话其实很容易被误解,有些人会认为我为房租暴涨站台。按照我前面引用的美国的标准,其实,无论是房价,还是房租,都耗尽了很多中国人的收入,这是不争的事实。在中国的热点城市,特别是北京,房租的绝对值并不低,我们绝对不能说房租太低。某知名网站的数据显示,留在北京的大学生,要拿出月收入的67%用于房租,这是非常惊人的。按照美国的标准,在北京的绝大多数家庭,无论是买房,还是租房,其实都存在严重的和自己的收入完全不匹配的问题。在谈论资产价格的时候,我们虽然一直强调趋势,但是大家记住,资产价格最终崩盘,会有一个因素,那就是资产价格特别是房价,高到只有少数人才可以买得起的时候,资产价格就比较危险了。所以,国内那些认为北京房价永远会上涨的人应该记住,当北京房价和房租,都只有少数人才可以有能力支付的时候,支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释,还能有什么别的办法避免出问题?

所以,在今天我们讨论住房问题时,一定要清醒地意识到,中国大城市,特别是北京、上海等城市,需要解决的不仅仅是房价高的问题,也有房租的支出已经严重偏离了居民可支配收入正常支出的比例。如果一个城市的居民把收入的50%用于住房支出,一定会影响其生活质量和在其他方面的消费,这是基本常识。但是,相对于畸高的房价,房租支出倒没有引起很多人的关注。而且,在房价上涨的预期下,最终这些租房的人群也会加入到购房的队伍中来。再加上过去多年中国的公共政策关于关注买卖市场,而忽视了租赁市场,导致在租房市场,公共政策非常匮乏,租房市场极度萎缩,租房没有成为城市居民的正常生活方式,而是成了无奈之举。特别是,在把房子和很多居民应该享受的福利捆绑的情况下,选择买房仍然是主流。这就使得房租问题在一些热点城市没有成为焦点问题的根本原因。

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“租售同权”如何影响房价及房租?

最近各地政府拿出很多举措推动租赁市场,缓解购房的焦虑和压力,甚至一些地方推行媒体所言的“租售同权”、“租房落户”等举措。本人对这些举措也发表了一系列自己的看法,有一些看法甚至引发了误读。借这篇文章,我正式表明一下我对租赁市场的观点:就大的方向而言,我是支持发展租赁市场的,而且过去多年,我也一直呼吁租赁市场要拿出真金白银的支持措施,“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但是,这只是理想,这属于共产主义的高级阶段。冰冷的现实是,要真正实现租售同权,在热点城市仍然不现实,需要很多配套的举措,特别是要在户籍上打破坚冰,这绝非一朝一夕之计。

从现实的政策看,由于过去多年我们对租赁市场的轻视,导致租赁市场的很多政策只限于原则性的呼吁,即使在2016年国务院发布支持租赁的政策后,出台的真正有影响力的政策少之又少。要真正撬动租赁市场,改变大家只买不租的思维,一定不能把租赁市场想的过于简单,以为喊几个漂亮的口号大家就会热火朝天地去租房。在房地产市场化十多年来,公共政策对租房市场的冷漠有目共睹,租房不能贷款,租房没有财政补贴,租房一度不能提取公积金。如果这些不改变,如果没有真正力度大的激励举措,撬动租赁市场真的很难。

特别是,长期以来,由于我们对租赁市场不重视,导致这个市场上真正的租赁主体绝大多数是个人,机构租赁者少之又少。在目前热点城市的房租其实并不低的情况下,政府应该针对不同的人群提供不同的租赁产品,中高收入阶层,通过市场途径租房,但应该让他们享受相应的公共福利;夹心层,政府应该提供租房券,帮助他们减轻租房的负担,低收入阶层,政府应该加大公租房和廉租房的供应。同时,一定要逐步改变在租赁上各种歧视性的规定。

办法多的是,关键是,要脚踏实地,从解决痛点入手,而不是高喊口号。看到一些专家面对“共有产权房”这些并不新鲜的东西激动得语无伦次,我就知道他们根本不懂这个市场的痛点在哪里。

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