深圳搁置农民房产权争议 发展规模化租赁

【财新网】（记者 郑丽纯）深圳城中村“农民房”迎来政策利好。该市拟在2020年前引导百万套城中村“农民房”开展规模化租赁经营，除了搁置房屋产权不合法争议，还将增加公共服务配套，制定消防及质量安全标准。

8月28日晚间，深圳市规划和国土资源委员会（下称深圳规土委）发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿）》及《深圳市住房租赁试点工作方案（征求意见稿）》，提出引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化住房租赁业务。

原农村集体经济组织继受单位指的是深圳上千家社区股份有限公司。政府鼓励各村股份公司自行组建社区住房租赁公司或引入专业化的品牌租赁企业，开展规模化运营。2020年前，这些企业将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业。

深圳提出，允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”建筑，用于住房租赁经营，并纳入住房租赁合同备案管理，但前提是要符合规划、消防、安全和环保政策。

深圳提出“农民房”规模化租赁，政策精神与8月28日国土部和住建部发布的试点政策一致。此次试点提出，全国13个热点城市村集体可利用集体建设用地建设租赁住房。（详见财新网报道“稳房价再出大招13个热点城市村集体可盖租赁房给新市民）

深圳的特殊性在于，当地土地全面实现国有化，已没有集体建设用地。但由于“统征统转”历史遗留问题，建设在国有土地上的“农民房”由原村民继续控制，大量违建房屋向市场出租。

“统征”指的是1992年深圳把特区内全部农村土地转为城市国有土地，“统转”为2004年深圳将全部关外农民转为城镇居民。但由于补偿不到位及农民抢时间“种房保地”，大量历史遗留违法建筑存在至今，处置问题牵涉各方利益难以解决。

深圳2010年完成了农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计。其结果显示，历史遗留违法建筑总量为35.7万栋，建筑面积为3.92亿平方米，而生活在违法建筑里面的外来人口多达700万人，占当时全市总人口的一半。这意味着，原农村集体经济组织继受单位实际担负深圳半数人口的公共服务及社会治理。

规土委在8月28日晚间同期发布的政策说明中提到：目前深圳市城中村租赁住房供应约占总租赁住房的七成。城中村历史遗留问题需要创新解决，以盘活存量租赁资源。

租赁市场上的房屋分为两类：有合法产权证明的房屋，采取登记的方式；另一类无法提供合法产权证明的房屋，采用备案方式。事实上，从2003年实践至今，深圳对房屋租赁市场实施管理时，均采取“以房管人”的思路，出租人只要提交租赁合同书即可备案，产权争议不予深究。

《深圳新土改》一书记载了经济学家周其仁在深圳进行土改调查的研究成果，相关数据来源于官方。数据显示，2012年5月底与2006年同期相比，6年间深圳出租房屋总面积翻一番，但登记面积减少55.73%，备案面积增加达266.21%。其中私房登记面积增加了35%，备案面积增加了757.6%。这意味着，6年间深圳新增租赁房屋中，未合法取得房屋合法产权的私房租赁面积上升至原来的七倍。

深圳规土委表示，在备案前提下，深圳提出增加城中村周边公共配套规划与供应。只要有备案、符合条件、纳入政府监管平台的城中村租赁住房，将匹配与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，承租人可以办理居住证明、子女上学等。

深圳农民房普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。一位长租公寓负责人曾告诉财新记者，城中村非常密集，楼宇建筑没有办法完成消防所需环形通道。他们不敢使用广深城中村农民房做公寓，深圳规土委称，将制定城中村消防、质量等安全标准。

深圳称，今年底深圳各区政府、新区管委会应至少要组织开展一项城中村规模化租赁试点工作。

规土委此次围绕租赁住房发布文件，还提出多个重点任务，包括2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业。“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，这些企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展市场化租赁业务。

深圳还明确：从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20％的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。■