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楼市寒冬该不该买房?任志强等大咖再次喊话!

2017-09-06 来源: 腾讯财经 原文链接 评论0条

始于去年9月30日的最新一轮房地产调控新政,迄今已近一年。和以往不同,本轮楼市调控并非一刀切式的通盘打压,而是分城施策、限制和鼓励并存。在三、四线去库存,一、二线防泡沫的政策基调下,调控方式层出不穷,力度不段加大,政府的调控态度堪称史上最强。

政策的效果是显而易见的。近一年来,虽然三、四线城市的房地产仍保持一定热度,但是一、二线热点城市逐渐进入冷却期。

在市场走势一片迷茫的状态下,我们应该怎样认识新形势下的楼市?当下到底该不该买房?

本期大咖论市,将为你带来“楼市重炮”任志强及功夫大咖们最新的解读!

01

房市没泡沫,该买还得买

中国房地产没有泡沫。

日本房地产泡沫的表现是大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓还不起贷了。这种情况没在中国出现。

2008年美国因为房地产泡沫,出现金融危机,很多银行不行了,老百姓还不上贷款。这种情况在中国也没有。

中国房地产市场为什么没有泡沫,主要是中国的情况比较特殊。因为中国买房首付还是比较高的,最低的时候也要20%,目前最低要30%。首付比较高,崩盘的风险自然就低。

美国和日本就不一样,大部分属于低首付或零首付,很多人没有钱就开始买房子,房价下跌后,很多人还不起房贷,金融危机就发生了。

这种情况在中国不会发生,即便中国出现了房地产泡沫,政府也会用信用担保不让泡沫破裂。

当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。

事实上,即使现在政府建共有产权房,并且有很多新的调控措施,但是也不会从根本上冲击房地产市场。房子在中国的投资属性没有变,而且还有继续升值的空间。

至于大家担心的房地产税的问题,我可以告诉大家,只要过去从房地产税中剥离出来的税种不取消,再怎么吵吵房地产税也出不了台。而且,从国际经验上看,房产税对降房价也没什么用。

02

一线房产值得超配,仍有翻倍空间

判断房价的走势,有一个指标特别重要:即每个城市的在校小学生人数的增长比例,因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%,深圳8%,北京7%,所以北京、深圳房价上涨快。而2012年之后全国适龄小学生增速转正,是之后房价大涨的重要基础。

与之相比,居民可支配收入增速与房价涨幅相反,因此收入不能解释房价上涨原因。

现在的一线城市以及一部分的二线城市,供求仍然紧张,众多二线城市,尽管有限购、限贷,但是总体的限制还不是那么严。从投机性购房的角度来讲,还是有一定的空间的。

乐观预期,2018年春夏之后,全国普遍的房地产库存将基本去化结束,如果没有大的金融收紧和宏观动荡,意味着2018年夏天之后,全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年底到2017年初的一线和部分二线城市房价的暴涨,只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。中国一线城市虽然房价泡沫大,但有限土地的供应,人口的涌入,使其房价仍有翻一番的空间。

从资产配置的角度上讲,没那么多钱肯定先买房,钱足够多可配置全球股市。总地来讲,当前的大城市房子和A股值得超配。

03

租售同权会打压学区房价格吗?

经历2016年最近一轮房价暴涨之后,很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”,稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。

租售同权应时而来,租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了,但是真能实现吗?我看悬。

首先,就是你租不租得起的问题!

新的政策出来,对学区房的租赁需求肯定会急剧增加。你说房东租给谁?肯定是最高的那个。

租金一旦大幅提高,如果政策不变,学区房的价格还有上升空间。到时候对于一般老百姓来说太可怕了。你又买不起学区房,你也租不起学区房。甚至还会有这么个结果,因为主城区也是大家上班的集中区,你发现,原先你还可以住得离单位近一些,加班以后快点到家,到时候却连这个小福利都没有了,因为你可能由于租售同权最后租都租不起了。

04

政策表述出现变化

本轮房地产上涨周期结束

从房地产政策来讲,过去的表述都是强调“去库存”,将“去库存”作为政策的出发点,而今年7月份的政治局会议,政策的表述重点变成了“稳定房地产市场”。具体来看,强调了三层意思:一是要稳定房地产市场;二是要坚持政策的连续性稳定性;三是尽快建立长效机制。

正如我之前不断指出的,“去库存”政策误判了中国房地产市场的基本面,在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下,再继续火上浇油强调“去库存”将使得三四线的虚火更甚。在我看来,三四线的虚火的危险要远高于热点城市,因为大量的资金进入这些城市推高房价,在没有人口支撑和需求支撑的情况下,最终一定会泡沫破灭。因此,不再在政策层面出现“去库存”的字眼其实也意味着“去库存”周期的结束,中国房地产政策全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着,防风险,而不是“去库存”成为房地产市场政策的主题。

在政策出现悄然变化的情况下,笔者认为,一二线等热点城市的市场在下半年会明显调整,而三四线城市的火爆行情将明显降温。在一个将金融风险提高至最高警惕级别的周期下,基本宣告了中国房地产本轮上涨周期的结束,市场整体进入下行调整周期应该属于大概率。

楼市寒冬

一年近50次调控北京房价平均降1万 链家有门店3个月零成交

近日,伟业我爱我家集团市场研究院发布的统计数据显示,北京二手房价在经历了5-7月份连续3个月的环比下降后,8月份北京二手住宅成交均价止跌回稳,与7月份持平。

据悉,从去年的9·30新政至今,北京地区累计出台近50次调控政策。

政策效应明显,北京地区多位房产中介表示,目前北京地区房价较房产市场火热时平均每平米下降1万元左右,基本回落到去年年底价位。在地产中介看来,政策有效抑制了投机者,房产市场趋于理性。

“北京地区房价回落到去年年底价位”

今年3月17日以来,北京打出房地产调控一系列组合拳,包括细化限购限贷政策、遏制炒作“学区房”、整治“商改住”、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等,房地产市场逐步降温。

“从去年9·30政策到目前为止,北京市共出台了近50次调控政策,以平稳北京房产市场。”中原地产首席分析师张大伟表示。

政策调控效果明显,多项数据显示,北京地区房价过快增长势头得到有效控制。

据国家统计局发布的数据显示,5月、6月、7月连续三个月北京地区二手房跌幅位居全国前列。据安居客官网的北京二手房挂牌均价走势图可以看出,在3月政策出台后,二手房挂牌价直线下降,并逐月回落,至7月略有回升。数据显示,北京7月二手房挂牌均价每平方米51299元,与3月最高点的每平方米61326元相比,降幅高达16%,已经回落到去年“9·30”政策之前的水平。

另据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,从5月份至今的4个月时间里,北京全市二手房成交均价与“3·17”新政前相比,大约回落10%,在这之中,近郊和远郊区县的高总价、大户型的非普通住宅,均价跌幅更大。

地产中介对房价下跌则有着更直观的感受。

“房价比高位时平均每平米下跌了一万元左右,北京地区房价回落到去年年底的价位。”朝阳区管庄区域、大兴区亦庄区域的两位房产中介均向记者做了如此表述。

朝阳区管庄地区的链家中介张经理介绍,目前定福庄、传媒大学附近的房价为每平米五万元左右,而该地区6月份平均房价为五万三千元至五万四千元。“3·17新政后房价一直在跌,8月份房价才算趋稳,跌幅没那么大了。”张经理表示,3·17新政前,定福庄区域房价为每平米6万元左右。“基本上房价每平米降了一万元,和2016年年底价格基本持平。”

亦庄地区的链家中介陈经理持有类似的看法。“亦庄地区,目前房价平均每平米为四万元到五万元,新政前每平米的价格平均为五万元到六万元。”近两个月亦庄地区房价趋稳。

除了价格在新政后下跌,购房者也有了更多的谈价空间。“之前市场火热时,房源不足,报什么价格都能卖出去。现在基本上购房者在报价基础上可以往下谈价格,有了更多的谈价空间。”陈经理表示。

链家一门店三个月零成交

“3·17新政出来后,房产市场交易量不断下降。” 7月份丰台区方庄地区的链家网点房产中介张林(化名)选择离开了从事近五年的房产中介行业。

据中原地产的数据显示,北京二手房成交量已经连续2个月低于万套。7月份,北京累计二手房住宅签约合计7158套,环比跌幅达到了20%,是近37个月来的最低值。另据北京市统计局发布数据显示,今年1-7月,全市房地产开发投资1859.6亿元,同比降7.1%,商品房销售面积480.6万平方米,同比降40.9%。

据伟业我爱我家集团市场研究院最新数据显示, 2017年8月份,北京全市二手住宅共网签7712套,环比上月增加7.7%,整体规模基本持平,但较2016年同期下滑70%。

3·17新政后,张林总共经手两套房子。“在新政后的四个月能够卖出去两套房,这在店里已经算是业绩不错的,我们店里很多人在新政后基本零成交。”在最严调控政策3·17新政前,张林今年1月到三月共卖出去4套房子。

张林所在门店业绩情况同样不佳。“我们店四月、五月、六月三个月零成交,7月和8月共成交3套。”在楼市狂飙的2016年,张林所在门店每个月业绩额度在80万元到120万元之间,一个月至少成交五六套。“去年我们门店销售冠军的业绩是年收入50万元,基本上每个月卖出去一套。”

“随着北京地区接连出台的政策,预判北京地区房子更趋向于‘房子用来住的’,炒房、频繁换房的现象会越来越少,北京房产市场不会再出现此前火爆的场面了。”在张林看来,政策抑制了不少投机者,房产市场更趋于理性。

调控下的投机者撤退

春节刚过,北京楼市依然处于亢奋状态中,原本6万一平米的房子一周后蹿升至7万元每平米。在房价势如破竹的进击下,不少有1套房的人士按捺不住。

已有1套房的李女士在春节之后计划趁机“上车”,2月初她看上了东五环外的一家准现房楼盘,原计划3月中旬开盘,均价约7万元。按照楼盘蓄客要求,她交了20万元定金。同时,为了首付30%,她着手计划离婚,用其名下无房无贷的丈夫名义购买。

3月17日,堪称史上最严的限购令出台,原计划开盘的楼盘暂缓,而更为关键的是按照“3·17新政”及系列规定,就算离婚,因为尚未满一周年,李女士也将按照二套房80%的首付比例支付,这对于其家庭来说首付负担激增,因此,不得不从“上车潮”中撤退。

在北京工作满5年的孙先生,名下无房无贷,在两大高端楼盘交定金排号,但是却面临被“劝退”的尴尬。“3·17新政”之后,认房、认贷又认离,他的妻子曾于4年前在天津武清地区购买了一套住宅,当时办理贷款。但此后的两年内提前还清。

“30%的首付到80%的首付,2000多万元的豪宅增加的首付负担不是一点点”,他说,如果考虑向亲朋借钱,也难以凑齐。他尝试向银行办理消费贷款,但是,与此相应,各家银行收紧贷款审核。最后,他不得不退出购买“豪宅”的队伍,加入选购面积适中的中等户型。

拥有北京户口大学毕业一年的李行对新京报记者表示,去年毕业后房价已经很高,自己刚毕业无力承担高额首付,如果把远在四线城市家里的房子卖掉以及加上父母的毕生积蓄勉强凑够一套价值500万房子的首付,这让他在高房价面前徘徊不前。

“3·17新政”之后房价应声下降,调控成效明显,他终于缓了一口气,选择慢慢挑选,等待房价回落到一个合理的区域再买入。

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来源:功夫财经、新京报

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关键词: 再次喊话大咖
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