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澳财术语 | “负扣税”究竟怎么帮你合理避税?

2017-09-08 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

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很多朋友都听说过负扣税(Negative Gearing)这个词,但你是否了解负扣税的真实含义和适用范围呢?

什么是负扣税?

负扣税通常指借贷购买用于出租的投资物业(如:独立屋或公寓房)。当租金收入少于业主的支出(包括:贷款利息、物业折旧和其它支出)时,即构成负扣税。

负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如,工资收入、资本利得等,以此降低个人应税收入,最终达到合理避税的效果。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源,或其他来源收入少于负扣税,那么在现行政策下,没有冲抵的负扣税可以累积并延续到下一个的财政年度,直到有足够的正向应税收入进行抵扣。

澳财术语 | “负扣税”究竟怎么帮你合理避税? - 1

哪些项目可用来负扣税?

理论上讲,所有商业活动产生的经营性质亏损都可用来进行负扣税,但是资本性质的亏损不可以。比如说,炒股得到的资本利得或资本亏损就不列入范围内(专业炒股人士如外)。

负扣税怎么计算?

大家或许会有疑问,出租房子不会亏钱啊。大家买房子不都是奔着“自己出首付,租客还贷款”的想法吗?如果亏钱,干嘛要买?

这里要区分:现金流上的亏损和税务核算上的亏损。诚然,从现金流量上来看,房东并没有亏钱,甚至还在赚钱。

比如一套50万的公寓,贷款42万,每月还利息1500澳币。除此之外,其他费用包括管理费250澳币/月,市政费100澳币/月,其他杂费50澳币/月,每月房东共支出1900澳币/月。房东把房子出租,可以收租金500澳币/周,这样一个月大概是2000澳币,房东还可以净收100澳币/月,所以房东在现金流量上是赚钱的。

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但是在税务处理上,房东可扣除的项目可不还有房子折旧这一块。也就是说税务局认为你一次性支付了50万,这个可以在你出租期间按一定的方法慢慢扣除,即使你每月并没有再多掏钱。我们假设税务局同意你当年可以扣除3万的折旧,也就是说每月大概2,500澳币。这样计算,房东在税务上每月亏损2,400澳币,一年就是28,800澳币。这个亏损是可以从你的工资收入中扣除的,这样算下来,只要你每年的工资不到47,000澳币,你的收入就完全免税了。如果你同样赚47,000/年,但是没有这个投资房来帮你负扣税的话,那么同一年你要交的税大概是6,821澳币。这一下子就可以帮你省了很多钱,得到了双重的好处。

案例分析

投资者S向银行借贷了50万(个人已支付了20%的首期)购买一处投资物业。借贷$500,000的年息是6%,年息为$30,000。物业租金为每周$500,全年收入$26,000。投资物业的折旧费$15,000,物业管理费$4,000/年。

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假设该投资者的年薪为$80,000,由于其投资亏损,在计算应缴个税时将减去亏损部分的$23,000。也就是说,其最终的应纳税收入降至$57,000。

根据澳洲税法,$37,001- $80,000是个人所得税税率为32.5%。该投资者的应纳税收入从$80,000降至$57,000,可以少缴纳$7,475。如果该投资者是公司雇员,公司已经按照其$80,000的收入向税局缴纳了所有税额,税局将会根据其“损失”情况,退还给他$7,475。

从以上简单的例子不难看出,这种避税方式的适用者大多是有能力借贷购置投资房人群,特别是高收入者,可以从负扣税中获得更多的好处。据统计,岁入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800!

在此还要提及的是,物业的增值并没有考虑在上述例子内。

免责声明:本文中的分析,观点或其他资讯均为市场评述,不构成交易建议,仅供参考,投资时请谨慎决策,风险自担。

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