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澳洲“骗子贷款”规模已达5000亿,房贷市场环境恐远比银行想象中恶劣

13天前 来源: 澳财网 原文链接 作者:四宝 评论0条

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作者:Ray Liu 刘骁

澳财网金融分析师

ray.l@bmyg.com.au

瑞银调查显示,澳洲房市中,越来越多的人利用不实信息申请房贷。

根据投资银行瑞银(UBS)的调查显示,目前澳大利亚的房贷市场中,有越来越多的借款人在申请抵押贷款时,高估自身的收入并低估自己的开销,使其可以成功申请到更大额的房贷。而此类信息不准确的房贷实则为“骗子贷款”(Liar Loan)。澳洲目前“骗子贷款”的规模已达5000亿澳元。

骗子贷款(Liar Loan)是无需提供收入证明的房贷俗称。通常借款人在申请表上自填收入与资产价值,不需要提供证明。不过现在填写不实信息申请房贷,都可算在“骗子贷款”的范畴内。这类贷款的本意是让一些收入来源较特别(如小费、社会福利或自雇人士),不方便提供资产或收入证明(如所得税申报记录)的人士,也能申请房贷。但许多借款人与房贷经纪人借此夸大所得收入与资产值,以取得更大额的房贷。

瑞银表示,信息不实的房贷规模的不断扩大,对银行系统乃至经济都构成了威胁。瑞银在4月就曾表示澳洲住房市场已经“见顶”,担心停滞不前的收入已经跟不上房价的上涨了。

瑞银分析师Jonathan Mott、Rachel Bentzvelen 和 George Tharenou 在调查报告中表示,澳洲的房贷风险其实比银行想象的更为严峻,也就意味着如果风险爆发,其经济损失可能会大于银行预期。

澳洲申请信息并非真实准确的房贷批准额预估

(来源:瑞银,单位:十亿澳元)

以不实信息申请房贷人数不断增加

瑞银调查了在截至8月的一年内申请房贷的907名借款人,发现有三分之一的受访者在申请房贷时都没有提供真实准确的信息。这项调查包括了70个有关“借款人背景、动机、购买方式和期望”的问题。

瑞银在2015年和2016年也分别进行过此类调查,数据显示,回答房贷信息为真实准确的受访者比例,已经从72%下降至了67%。

其中,借款人最有可能在他们的生活成本和花费上作假,在承认房贷信息不真实的受访者中,有30%表示他们压低了生活成本,而这一比例在2015年时为25%。借款人也会夸大其收入和资产,并低估债务。调查显示,有10%-12%的借款人存在高估财务或低估债务的问题。

根据之前的调查结果和估算,瑞银目前认为,澳洲金融系统中有价值约5000亿澳元的申请信息不实的房贷;占1.7万亿房贷规模的30%。

澳洲整体贷款规模分类

(来源:瑞银,单位:十亿澳元)

银行有“睁一只眼闭一只眼”嫌疑

同时,瑞银分析师表示,并没有足够的证据表示监管机构在强制银行执行更高房贷标准上在发挥更有效的作用。同时房贷的违约率和潜在损失程度都被低估了。“房市如果衰退,对整个经济的影响可能比银行目前预期的要严重的多。”分析师认为澳洲房贷申请信息不实的扩大是一个重大问题,银行需要为此作出更多努力。

在样本调查中,澳新银行“并非完全真实准备”的房贷比例从2015年和2016年的35%,上升至了45%。国民银行的这一比例则从20%跃升至了38%。

澳新银行发言人表示,澳新银行有着上百万的房贷申请,而瑞银仅根据907位受访者进行调查,其结果能说明的问题是“十分有限的”。该发言人还表示,银行有流程确保房贷申请持续得到保守的评估。

房市冷却迹象持续

瑞银的经济学家在四月份就曾表示,澳洲的住房市场已经“见顶”,无论是房市活动还是房价增速,都可能开始下滑。近期悉尼和墨尔本房市中,很多卖家选择在拍卖前就出售房屋,同时清盘率和房价增速数据确实也透露出了各种“降温”迹象。

到目前为止,尽管市场反复有对住房可负担性的警告,但评级机构穆迪的报告显示,房贷逾期欠款的水平仍然很低;抵押贷款中仅有1.7%的贷款违约欠款超过30天。

但瑞银分析师警告,对房贷情况“自满”这一态度在澳洲许多地区都有出现,也就是对房贷可负担性和房市风险过于掉以轻心。而这也是澳洲房价上涨,特别是悉尼和墨尔本地区房价持续上涨的原因之一。

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