澳财术语 | 什么是REITs？

2017-09-21 来源：澳财网原文链接评论0条

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REITs，即地产投资信托基金，英文全称为Real Estate Investment Trust。简单来说，REITs是一种信托基金，把投资者的资金汇集起来，再由专门的投资机构进行房地产投资、经营和管理，再将投资所产生的综合收益按照比例分配给投资者。REITs的管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目，投资范围包括住宅房产（比如公寓）、零售房产（如购物中心）、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等。

REITs既可以封闭运行，也可以像股票一样在大型交易所中流通。不同于房地产直接投资，REITs的流动性更高，收益能力相对稳定，且投资的房产会由专业的管理人士进行管理。下表总结了几点REITs和房地产直接投资的区别：

下图为比较常见的REITs结构框架：

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如图所示，REITs的资金来自于股东，即基金持有人。信托基金会指定一个REITs管理公司，这是基金组织结构中的核心。其工作相当于一个基金经理，主要职责是管理基金的资产和债务，以保障股东长期、持续、稳定的利益，同时收取基金资产管理服务费用。

管理公司可对各种多样化地产项目进行投资，若管理得当，这些项目会产生一定的现金流回报，如租金收入等。租金收入、管理维修费用等是REITs的主要现金流，相对来说比较稳定。公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益，不会象股票一样反映的那么直接。REITs每年固定分红，使得其投资报酬率相当稳定，而且一般来说，REITs的分红率要比普通股票高。

REITs经常被视为是债券的替代投资品，特别是在低息环境和房产价格持续上升时尤其受投资者青睐。拿澳洲为例，目前澳洲REITs分红率大约在5%左右，而十年期政府债券收益率约为2.6%。

REITs最先在1960年代在美国出现，澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。在澳洲，REITs被称为A-REITs，即Australian Real Estate Investment Trust，股市中的主要指数为S&P/ ASX 200 A-REIT Index。

以下是澳洲S&P/ ASX 200 A-REIT指数中所包含的20支REITs列表：

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澳洲REITs

（来源：路透，金钱抱网站）

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