繁荣世界 | 悉尼2036规划---优先发展地区解读；住房建设项目仍然创新高；悉尼房屋有泡沫化的风险

行业动态

RLB起重机指数：住房建设项目仍然创新高

根据RLB起重机指数，目前澳大利亚天际线有越来越多的起重机，总数已高达685。

公寓建筑起重机数量也从6月的547台推高到本月的551台。酒店起重机也越来越多、住宅混合的建设数量已达到2012年以来的最高水平。

据《澳洲金融评论报》报导，该指数报告指明，澳洲的住宅建设并未因严格的贷款政策，或对外国投资者的加税而衰退。

两大城市悉尼和墨尔本的住房热潮已扩大到郊区以外。悉尼有298台起重机，占全国总量的54%，其中Epping 有16台，Wolli Creek13台，Parramatta10台。

墨尔本共151台，CBD和内郊区占31%(47台)，北郊有35台，东郊32台，南郊22台，西部15台。

这些数据与大建商Multiplex集团的观察相合，该集团的首席执行官John Flecker表示，过去十年来许多人都预测墨尔本CBD住房将崩溃，事实上绝不可能，它只是轻微的放缓而已。

公寓建设相应减缩

开发商BPM集团首席执行官JonathanHallinan认为，未来两年，墨尔本CBD公寓的供应量将从2万下降到2千。他们集团未来将着重在商业酒店的建设上，但不会大量兴建。「这个城市需要约3000个酒店房间，大约12到13个建筑物。」

RLB的新任总经理Mathew Harris说，商业建设热潮正从国家基础建设中受益，例如，地铁铁路项目通过CBD。他和BPM集团的Hallinan都表示，市场正在发生变化，一些中国开发商退出了，由马来西亚和台湾的公司取代。

（编译：青宇 ）

地产聚焦

瑞银(UBS)表示：悉尼房屋有泡沫化的风险

瑞银(UBS)表示，悉尼由于房价高于收入增长，所以有泡沫化的风险，在全球8个高风险的城市中排名第五。前四名是温哥华、慕尼黑、斯德哥尔摩和多伦多。

据《澳洲金融评论报》报导，瑞银发出警告，所有的指标都说明悉尼的房屋市场风险升高。

瑞银首席投资办公室的房地产经济学家MatthiasHolzhey表示，住房的实际价格在过去四个季度上涨了12％，目前比2012年高出了60％。减税和利息贷款目前正在粉饰负担能力的恶化。

近几年来，悉为中国投资者的目标，房地产一直过热。低利率、财富上涨和旺盛的需求，所以造成估值飙升，推动市场进入泡沫区造成。

泡沫的典型迹象，包括价格与当地薪资和租金的脱钩，以及实体经济的扭曲，如过度的贷款和建筑活动。

（编译：青宇 ）

规划解读

悉尼2036规划---优先发展地区解读

大帕尔玛塔优先发展地区

（Greater Parramatta Priority Growth Area）

大帕尔玛塔优先发展地区（Greater Parramatta Priority Growth Area）

在新一轮的悉尼城市策略规划中，最大亮点的莫过于关于构建第二个CBD的政策，即以现Paramatta市为中心，通过投资公共设施以及更改当地土地用途等手段，将当地打造为悉尼大都市圈内的第二个CBD (中心商务区)。

每当提到CBD,人们下意识想到的总是以纽约曼哈顿为代表的城市中心商务地区，说到其特点往往也是写字楼林立，寸土寸金，以金融业和服务业为主，公共交通发达，聚集着城市内最有影响力的精英群体。

那么如果要按照上述标准在悉尼范围内再建一个CBD，那可以说是多此一举，毕竟现有的悉尼大桥两边的南北悉尼已经足以承担上述要求。

因此，即将建设的第二CBD将绝对不会是现有CBD的复制品，Paramatta在城市中所扮演的角色，以及它与周边地区甚至整个城市之间的联系，也绝对不会与现有CBD相同。

在这篇文章中，笔者将会从规划的角度，结合由环境规划部所颁布的相关文件，对大Paramatta优先发展地区未来发展的方向和规划特点做出解读。

首先需要点明的是，所谓的大Paramatta地区，除了其核心部分Paramatta CBD,还有Westmead, Parramatta North, HarrisPark，Rosehill,Camellia, Rydalmere, Carlingford Corridor (包括Telopea和Dundas), Silverwater, Sydney Olympic Park和CarterStreet, Wentworth Point, Homebush和ParramattaRoad这些地区，总面积共3500公顷。

图片来自悉尼规划委员会发布的“GPOP visiondocument”

特点一：更靠近悉尼大都市圈的心脏位置

众所周知的是，目前悉尼大多数居民的活动轨迹，都离不开现有CBD这个中心点。

这也导致了悉尼大都市圈内各地居民通勤时间以及便利性上面的不平衡，住的最远的居民（即麦克阿瑟地区和蓝山地区），需要花将近三个小时的通勤时间，才能到达市中心。

早晚高峰期从市中心往南边西边以及北边的交通状况，也随着人口和车辆的增长而越来越差。

这些由于CBD地理位置而导致的城市流动性问题，都对第二CBD选址Paramatta这一决定起到关键影响。

根据悉尼规划委员会在GPOP Vision这份报告中的描述，选址Paramatta的主要用意，便是希望在目前所划分出来大悉尼都市圈辖区内的中心位置，建设一个可以作为东南西北周边地区连接桥梁，而且都市圈内所有居民都相对容易到达的中心活动区域。

这样将有利于所有居民的便利出行，促进区域内的经济发展，增强CBD对整个都市圈内的辐射作用，同时也能缓解现在日益严重的交通压力。

特点二：高效交通枢纽设计

由于目前CBD发展于澳洲殖民地时期，因此在道路和土地地块规划等问题上，都远远落后于现代合理城市规划的要求，这也导致了CBD目前层出不穷的交通问题。

包括各种交通设施之间关联程度不够强，道路拥堵，行人与车辆冲突无法协调，单车道实用性偏弱等。

ParamattaCBD规划在充分总结了现有CBD所存在的问题之后，结合世界各地先进的规划经验，意图为第二CBD打造最先进的交通系统。

内容包括多个交通工具的大型中转枢纽（渡轮，火车，电车，巴士，出租，高铁（待定）），以及一条能够为CBD内活动提供足够空间支持的东西向大道。

其次，考虑到Bus服务在交通高峰期所受到的种种限制，电车将会取代Bus成为连接Paramatta与GPOP内其他地区的主要交通服务，这条新规划的电车线路将会极大地影响GPOP内市民的活动轨迹，为辖区内居民提供一个可代替私家车的出行选择。

特点三：多产业多方向发展

目前悉尼都市圈内已经存在着南北悉尼CBD，悉尼-麦考瑞公园-Paramatta经济走廊（高新区）除此之外，GPOP地区也在悉尼都市圈的产业布局计划之中。

（图片来自悉尼规划委员会）

从上图信息结合政府规划报告我们可以得知，GPOP内的产业分布包括了医学研究，IT，能源产业，教育产业，城市服务产业（垃圾回收处理，能源，电信等）以及体育和文化产业。

这些产业的共同特点即现在世界范围内新兴产业或是在澳洲范围内仍然有大量发展潜力的产业，因此我们或许可以将GPOP地区理解为一个未来20年的创业风口地区。

特点四：世界级的配套设施（娱乐&科研）

在GPOP内先进的配套设施也将为GPOP提供发展动力和优势资源的吸引力，这包括了2000年悉尼奥运会留下来的宝贵财富‘悉尼奥林匹克公园地区’以及westmead医院和五个大学校区（包括悉尼大学和西悉尼大学）组成的科研区域。

以上区域将为悉尼提供世界级的体育娱乐设施，以及在医学和运动科学领域的研究成果，由悉尼规划委员会提供的资料显示，目前在GPOP内已有医学，临床学，儿童医学，药物学，西悉尼大学数学演算研究中心，社会学和文化研究中心等数十个研究机构入驻，该数字在未来将会不断上升。

特点五：成为年轻富有活力，具备现代需求技能的劳动力工作的‘大本营’

悉尼现有的CBD内劳动力年龄层次跨度及大，从刚高中毕业的18岁年轻人到60多岁的社会精英管理层都在同一片区域上班，这一现状在未来或许会有极大的改变，因为Paramatta将凭借其特有的产业创业优势，吸引数十万拥有专业技能的年轻人在当地工作和生活。

据数据统计，在Paramatta周边地区有着丰富的年轻劳动力（五分之一人口在25-34岁间），他们不仅具有现代产业需要的专业技能，同时还拥有多元的文化背景，许多人都拥有两门以上语言技能。

因此，这些劳动力所具备的创业精神，拼搏精神，世界级视野和沟通能力，都将帮助GPOP成为一个具有世界级影响力的地区。

特点六：大多数人宜居的affordable city

悉尼年年高升的房价让许多意图在当地安家的新移民和年轻人望而却步，尤其是在现有CBD周边地区以及北边传统居民区，价格不仅年年创新高而且还一房难求。

Paramatta地区的规划充分意识到了这一都市圈内普遍存在的高房价问题，意图通过增加GPOP内的住房供给来降低区内房价，吸引年轻劳动力。

在未来的GPOP地区内，不仅将拥有充足的房源，同时还有着相当于现CBD房价一半的实惠价格。

这将使在当地居住的居民在住房支出上的负担大大减少，如果在当地工作的话还不用忍受长途跋涉的每日通勤之苦，并且合理土地规划保证充足土地供给也将保证土地租金不会过于虚高，最终将生活成本控制在可负担的范围内。

特点七：多样化社区

由于GPOP辖区范围广阔，土地充足，因此也为意图在当地居住的新居民提供了多样的社区选择，其中包括了以Telopea为主，有电车经过，有现代特色的经济适用房，公租房和私人住房混合社区。

以及以Rydalmere为首，靠近大学园区和都市生活的混合房型社区。以Camellia为首，拥有Rhodes区那样沿河风景线的沿河社区。

以Rosehill Gardens为首，拥有高质量娱乐设施（赛马场）的休闲社区。以及Telopea至Carlinford走廊地区大面积旧宅改造后的电车线路便利社区。

结语：通过对规划案例的总结分析结合先进理论应用，Paramatta在未来的30年内或许将会乘着时代的浪潮，成为这个城市发展的新引擎，甚至充分发挥自身特色，重新定义现代城市CBD概念，成为日后的经典案例。

（作者 Kyrie Zeng ）

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