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每日地产 | 住房梦变噩梦,政府有心作为却无力回天

10天前 来源: 每日地产ozreal 原文链接 作者:四宝 评论0条

在澳大利亚,拥有住房的年轻人人数达到了历史新低,不仅如此,在这场爆炸性的房地产繁荣中,除去财力最雄厚的一小部分人,其他阶层无一幸免。

拥有房产的年轻人急剧下降

利率达到新低、住房供应短缺再加上当前税收系统有利于地产投资商,几个因素共同导致房价在过去15年内暴涨了超过140%,使得悉尼超过伦敦和纽约,一跃成为全球第二昂贵的住房市场。

墨尔本在过去七年都被经济学人信息部评选为全球最宜居城市,现在该城市的房价也是世界第六高。

因此,拥有房产的年轻人人数急剧下降:25到34岁的人群中,只有45%拥有自己的住宅,较上世纪80年代下降了16%,且仅在过去十年就下降了将近8%。

与此同时,大额的抵押贷款也将家庭债务量推向历史新高,阻碍了全国经济26年来连续增长的良好势头。越来越多的人在退休时仍然有贷款或租房的负担,这样一来他们也就更有资格享受政府福利,从而削弱2.3万亿的养老金体制。

格拉顿研究中心的住房政策专家Brendan Coates表示:“原本,‘居者有其屋’是澳大利亚人的伟大梦想,但现在已经变成了一个噩梦,变成了国家政策的一大败笔,需要至少两年才能弥补。”

澳大利亚国立大学的一项研究显示,担忧住房可负担性的选民逐渐增多,将近九成澳大利亚人担心未来几代人会买不起房。

政府处理住房问题无能为力

先前,政府耗资490亿澳元开发的全国高速网络刚一亮相就惨淡收场,能源政策上的失误也导致电费飙升,让人们不禁担忧今年夏季会发生大面积断电,因此,政府早已饱受批评指摘而在处理住房问题时的无能为力更使其压力倍增。

税收激励政策把住房变成了一种投机性金融资产,这是导致住房问题的一大因素。首次置业者抱怨称自己无法和投资商竞争,因为后者可以通过负扣税政策,利用包括抵押利息在内的出租房产的费用,抵扣其他收入应缴纳的赋税。

1999年,资本收益税减半,房产投资的吸引力大大增加,投资商们认为房价会一路看涨,于是纷纷加入住房投资的行列。超过十二分之一,总数200万的澳大利亚人手中都拥有一处投资性房产,其中将近30%甚至拥有两处以上。

经济研究咨询公司Capital Economics的首席澳洲经济学家Paul Dales说:“人们把越来越多的钱用于还房贷,其他的花销也就少了,进而对经济增长造成不良影响。利率涨不了几次,经济指标就会发出负债家庭越来越多的警告。”

党派争议不休,政策乏力

在过去十年,党派争议不休的阴云首都堪培拉,导致决策系统陷入瘫痪,而随着悉尼平均房价突破100万澳元,住房可负担性也沦为了斗争的牺牲品。

在去年的选举中,反对派工党提出,要限制新建住房的负扣税并减少资本收益税优惠。总理Malcolm Turnbull 驳回了其提议,并指责工党的行为会严重打击住房市场,并且非常不利于那些进行住房投资的家庭。

五月份预算中的一系列措施本意是要改善住房可负担性,但其实只是在一些无关痛痒的问题上有些许作为,例如瞄准将房屋空置的海外投资商,以及为首次置业者提供减税优惠。

各州政府想要依靠诸如印花税优惠或为首次置业者提供补助这样的政策来解决住房问题,不仅毫无效果,反而适得其反,使房价进一步上涨。

同时,政客们也只是提出了一些治标不治本的解决方案。前财长 Joe Hockey说那些费尽周折想要进入市场的买家,只需要 “找份挣钱多的好工作” 。

副总理Barnaby Joyce则认为,那些在悉尼买不起房的人应该有点“魄力”,搬到农村地区,比如内陆州昆士兰的Charleville,那里的房价只有悉尼的六分之一,但年轻人失业率却是全国最高。

放眼全球取经

Judith Yates是悉尼大学名誉副教授,曾就住房政策向政府提出建议。他说: “目前政客们提出来的不过是些权宜之计,短期内或许有效却禁不住时间的考验。针对日益下降的住房可负担性,还没有任何认真的解决办法。”

相比之下,全球其他城市抑制房价的措施要严厉得多。新加坡实行了一系列举措,包括禁止无本金贷款以及提高印花税,使得房价连续三年下跌,可谓成效显著。

在加拿大,多伦多地方政府宣布了一系列措施,包括针对海外买家15%的税收以及控制房屋租金,该市房价也大幅下降。

由于澳大利亚的移民计划,人口自2006年增加了将近四百万,其中大部分都在大城市定居,这无疑也大大增加了住房需求的压力。

十多年来,住房竣工量一直追不上潜在的住房需求,自然造成供不应求。而且许多新建住房都不是面向家庭,而是面向投资商的小型公寓。

过高的房价也导致了许多社会问题。比如,教师、护士等中低收入人群因为房价太高而无法在其工作的社区居住,而很多年轻人为了攒够首付只能和父母同住,耽误了结婚生子。

阿姆斯特丹大学城市研究中心的Richard Ronald教授说:“澳大利亚的整个氛围都和别处不一样。租房一代是历史进程中的一个根本性转变,但这里的人们对这一概念的抵触程度我真是见所未见。”

END

责任编辑:安双 陈芷沁

资料参考:AFR

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