解读楼市新周期之一：调控聚焦供给 房产税仍旧缺位

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在持有环节征收房产税，本是楼市调控长效机制题中应有之意，目前配套缺失，操作细节需要斟酌，距离开征房产税尚无明确时间表

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【财新网】（记者 侯雯）十九大报告再次强调“房子是用来住的不是用来炒的”，为楼市调控定调。正在搭建中的调控长效机制，偏重在供给侧做增量，各地一手扶持租赁市场，一手推出共有产权房升级政策性商品房体系。不过，针对存量，房产税尚无落地时间表。

房产税靴子多年未落。从2014年明确不动产登记制度进度表，到2015年房地产税法正式列入全国人大常委会立法规划，再到2017年7月以来两个省修订房产税的免税范围，稍有风吹草动，市场就会躁动：房产税真的要来了？

首先要厘清“房产税”和“房地产税”的区别。房产税以存量房屋为征税对象，在保有环节征税。房地产税是多种税收的总称，在建设及交易环节征收，包括土地增值税、企业所得税、个人所得税等10种。国内围绕房地产搭建的税收体系，整体特征可概括为“重增量轻存量、重建设交易轻保有”。

现行的房产税是从1986年开征的。1986年9月15日，国务院正式发布了《房产税暂行条例》（下称《暂行条例》），从1986年10月1日开始实施。《暂行条例》规定，个人所有的非营业用房产免征房产税。据此，个人出租房屋、购买商住房，理论上都要交房产税，住宅免征。

在最近一轮楼市上涨周期中，房地产税改革呼声再次高涨，关注点集中在：是否需要对个人住宅征收房产税？

2011年1月28日，上海和重庆率先试点改革。由于免税面积设定较高，税率较低，既未获得明显财政税收，又未对房地产市场形成有效调节。

据方正证券房地产团队统计，沪渝两地房产税仅相当于各自土地出让金的7%。两地商品住宅并未受到房产税显著影响。上海房价涨速大幅跑赢全国水平。重庆因为供应充足和独特的组团式城市格局，成为本轮楼市上涨中的“清流”。

在房产税《暂行条例》框架下，地方省级政府制定了本地实施细则。2017年以来，陕西、宁夏均对当地的实施细则进行了调整，扩大了免税范围，但这并非是房产税的推广。

真正意义上将房产税推向全国范围，需要以不动产登记制度的推进和房地产税立法为前提，且技术细节仍需斟酌。

不动产登记工程大、耗时长。2014年，这项工作由国务院出面、国土部牵头推进。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。目前各地还在执行推进中。

房地产税正式立法尚无明确时间表。房产税法在2015年8月纳入第十二届全国人大常委会立法规划，按进度本应在2017年底前获得人大通过。不过，2017年3月，人大发言人傅莹表示，2017年没有把房地产税法律草案提请常委会审议的安排。

在征税的技术环节，房地产行业现有税负偏重，开征房产税后是否需要简并各环节税种？税基、税率和免税范围如何确定？房产税的流向如何透明化？这些问题都有待讨论。

当下，所谓长效机制，主要是各地在中央大框架下因城施策，从供给侧围绕增量做文章，兼顾自住、改善和投资等不同层次需求。

从最具政策信号意义的北京样本来看，长效机制的轮廓大致清晰。该市一方面大力扶持租赁业务，一方面推出共有产权房。后者由政府与居民共同持有产权，居民所持份额封闭管理，给共有产权房留下有限的资产增值空间。普通商品房定位于满足改善需求。对于短进短出、杠杆率过高的投机炒房行为，则通过楼市“五限”政策（限购、限贷、限价、限售、限商）予以打击。