“房住不炒”见成效，北京楼市金九银十成色变铁

在刚刚过去的“金九银十”中，北京楼市并没有从沉寂半年的压抑中缓过来，反而同天气一样，提前被拖入了冷冬。

11月2日，在北京广渠门附近的一家中介机构里，一位工作人员告诉《华夏时报》记者，附近的二手房成交单价自今年3月的12.5万/平米，已经降了将近两万每平米。易居研究院发布的数据显示，今年9月70个大中城市中，价格下降的城市有13个，其中北京二手房环比跌幅最大，达到0.6%。中原地产首席分析师张大伟统计发现，北京二手房价格今年从4月至今6个月累计跌幅在15%左右，部分区域房源价格接近20%，目前的价格大约回到了春节前水平。

成交量方面，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，9月北京新建纯商品住宅网签总量为1310套，与去年同期相比成交套数下跌了74%。中原地产研究中心统计数据显示，10月北京二手房住宅签约6162套，在长假期影响下，二手房住宅签约套数达到2014年2月后的连续43个月最低。新建住宅签约1908套，同比跌幅达到了43%，环比也出现了轻微下调。

一个难以否认的事实是，在北京，人们印象中要挤破头才能买到房子的传统楼市旺季“金九银十”，今年以量价齐跌的方式惨淡收场了。

“金九银十”成色不足

之所以出现这样的情况，多位专家向《华夏时报》记者表示，与北京限售、限购等调控政策力度加大有关。

张大伟表示，从最近几年市场看，由于黄金周长假等因素，9、10两个月的成交量反而往往不及年底。“所以，‘金九银十’这个概念本来就已经不存在了。”

他进一步指出，从10月的数据看，最主要原因是长假导致的市场签约下滑。政府延续了之前的限售和租赁的调控方式，继续发布共有产权等政策对市场进行打压，整体市场依然持续在7月以来的低迷中。

“北京市场销售数据没有预期的大，这和房源不足有关系，当前预售证管控比较严厉，新房供应不足，潜在的市场交易也难以提振。”易居研究院研究总监严跃进指出，“另外最关键的是北京的购房政策比较严格，尤其是有过购房经历的群体，首付比例方面会有很大的压力。如果从这几个因素看，当前‘金九银十’成色不足是符合预期的。”

亚豪机构市场总监郭毅也认为楼市成交低迷的核心原因之一归结于供应端的缩量。她分析指出，去年北京商品住宅用地实际供应40万平方米左右，创近5年新低，因此今年新房市场供应规模有限，制约成交量的落地。

而另一方面，从信贷角度看，自去年9·30新政以来，北京地区的商业房贷利率大幅走高，首套房个人住房按揭贷款利率上浮5%-10%十分常见，甚至更高。根据融360最新发布的报告，9月北京地区房贷的平均利率已破5.15%。

房产市场继续分化

过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施。中原地产研究中心统计数据显示，从3月开始，北京楼市成交全面萎缩。新建住宅1-10月成交量为20621套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达到了50%。

不仅仅新建住宅跌至谷底，二手房成交量也大幅度下调，2016年前10个月北京二手房成交量达到了234983套，2017年前10个月成交套数为117509套，同比2016年跌幅为50.4%，比2015年前10个月的157268套还要低近40000套。张大伟指出，经过连续6个多月的楼市调控，随着初期各种政策持续发布，市场对政策开始适应。政策进入平稳周期后，市场逐渐进入低谷徘徊。

另一方面，共有产权房入市也在逐渐推进。9月30日，首个共有产权项目锦都家园进行摇号，10月27日，顺义区的金隅大成金成雅苑二期也举行了摇号仪式。

因此，在政策调控力度没有放松、低价共有产权房开始供应的情况下，一个仅剩招牌的“金九银十”，既不能增加商品住宅用地供应，又不能解决购房资质和贷款问题，如何带回刚需消费群体对楼市已经消失的信心呢？

不过，尽管年初以来北京楼市成交量总体低迷，在刚需住宅以外，主打改善型的房企却赚得盆满钵满。

据克尔瑞统计，地处昌平区的丽春湖院子今年前7个月网签成交268套，网签额达43亿元，全案销售额达近70亿元，销售业绩超去年全年中国别墅销冠。不仅在高端住宅中销量夺冠，它在今年北京1-10月住宅成交金额排名中都是首位。同时位处前列的，还有首开华润城、中国玺等项目，成交金额均突破了20亿元。

郭毅分析认为，这些销售比较好的项目产品都存在稀缺性，也有些地段价值得到了凸显。特别是在限价的大背景下，其性价比的优势更加突出了。政府对价格管制得越严格，这种高端改善型项目自身或者地段的优势越突出，销售成绩就越好。并且，以投资为目的、多次改善型房产的这部分客群，经济实力比较雄厚，对于价格的敏感度比刚需人群肯定要弱一些，更注重追求品质、性价比以及产品未来的价值走向。

长效机制正在见效

而失效的“金九银十”以及两极分化的市场，正是长效机制作用的初步显现。

严跃进表示，长效机制既允许房价按市场化的导向运作，也会在个别时期进行很有效的价格管控。关键在于三点，一是供给端强调对“不平衡不充分”矛盾的破解；二是需求端强调对“美好生活需要”的挖掘；三是土地、金融和税收工具的运用。其中在供给端，尤其是在构建普通住房、共有产权住房和租赁住房的三元模式中会得到体现。

而张大伟认为，楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场，更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。从目前楼市的走向看，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局，核心是“房住不炒”，房地产回归平稳。

不久前，十九大报告中，一句“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”在会场中获得了多次掌声。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，明确住房保障的多渠道，城市政府、社会公益机构、企业法人、自然人、农村集体组织等在一定的政策支持和制度保障下通过新建、改建等多种渠道出售、出租保障性住房，可以很好地调动一切积极因素，共同使中低收入居民住房问题得到合理的解决。

据悉，今后5年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

对于未来两个月房地产市场的发展情况，严跃进和张大伟都表示一些房企会加大供应力度以冲击年终业绩。另外，随着北京督察商品房预售条件，管理各类捂盘惜售现象，更多的房源有可能在接下来的一段时间内入市。

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来源：华夏时报  记者：刘诗萌

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