供需缺口并非房价高企的罪魁祸首，无谓提高供给只是徒劳

2017-11-21 来源：澳财网原文链接评论0条

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作者：Jack Zhang 张一凡

澳财网金融分析师

jack.z@bmyg.com.au

澳洲国立大学的两位学者近期发表了一项关于澳洲住房的报告，数据表明房价和供需缺口的关联性非常小，一味地注重供需缺口不能解决根本问题。房价价格可能并非表明其内在价值，虚高或许是由其他复杂的市场因素所导致。

供大于求，价格下降。供不应求，价格上升。这是我们所学的最基本的供需关系，也是政府所坚信的原理。然而市场总是比概念要来得复杂，近期澳洲国立大学的两位学者Ben Philips和Cukko Joseph撰写了一篇报告，挑战了澳洲房地产的供需曲线和价格。

他们指出，单纯地推高供给并不一定能够解决目前房价高企的问题。举例来说，悉尼中心的几个区长期面临着住房供给过剩的问题，然而价格却是居高不下。此前不少房地产报告都只把重心放在供需的缺口上。然而这两位学者不仅认为价格受供需影响较小，而且认为需要以区为单位来分别对待，这是因为同一个城市下，不同区的供需和价格也是千差万别的。

供需缺口并非房价高企的罪魁祸首，无谓提高供给只是徒劳 - 1

基于SA3划分等级下的澳洲住房供给缺口

（来源：澳洲统计局、澳洲国立大学报告）

黄色<-3000

-2999<浅绿色<-1000

-999<深绿色<0

1<淡蓝色<1000

深蓝色>1000

从上图可以看出，住房供给缺口较为明显的只有东南沿海的部分区域，而剩余澳洲的大片国土都属于供过于求的状态。如果要大而化之地从整个澳洲或某个城市来分析供给缺口，似乎并不明智。

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基于SA3划分等级下的悉尼住房供给缺口

（来源：澳洲统计局、澳洲国立大学报告）

如果按照区来划分每个城市，就会发现大不一样的结果。从悉尼的地图可以看出，悉尼中心地区的供给严重过剩，也是全澳所有区域中供给过剩这一问题最严重的地区。悉尼北部也出现了不同程度的供给过剩，然而西部的住房如Hurstville和Fairfield出现了异常严重的缺口，在整个澳洲都能排上前10。这不仅说明澳洲的房地产市场存在着城市间的不平衡，还说明了城市内部的区域不平衡更加严重。

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基于SA3划分等级下的墨尔本住房供给缺口

（来源：澳洲统计局、澳洲国立大学报告）

墨尔本的情况和悉尼有一些类似，中心城区都有着非常严重的住房供给过剩。然而和悉尼不同的是，墨尔本中环区域都有着不同程度的供给过剩，除了东部外环以及Mornington有着缺口之外，整体的供给住房供给还是偏多的。

报告显示，全国调查统计的328个区域中，250个地区有着供给过剩，然而只有78个存在着缺口。其中，悉尼、布里斯班和墨尔本的中心城区皆是名列前茅。中心为王的策略似乎在全世界都通用，各大开发商拼了命般地在首府城市中心建房，导致了供给过剩。总的来看，澳洲住房市场的总供给过剩是16.4万。

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澳洲十大住房供给过剩地区

（来源：澳洲国立大学报告）

政客都认为房屋价格高企是由于供给不足所造成的，总理特恩布尔也表示赞同此观点。但从这份报告来看，结论似乎完全是背道而驰。根据城市规划部的数据，截至今年三月的12个月内，悉尼的新建房屋数量突破了3.7万，是2008-2009年期间的3倍。从下图也可以看出，真正存在比较大住房缺口的地区的房价并非处于金字塔顶端。根据两位学者的回归分析，供需缺口和房价的R平方仅为4%，也就是说供需缺口和房价存在一定的正相关关系，然而这种关系非常薄弱，关联性不强。（阿德莱德城区由于非正常的波动，成为了榜上第一）

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澳洲十大住房供给不足地区

（来源：澳洲国立大学报告）

这份报告想要诉说的并非是供需关系不重要，而是只关注供需缺口并非改善房地产市场环境的良策。每个人都知道供需关系与价格的变化，然而价格最终传达的信息并非是“真正”的供需关系。因为地产价格并非地产价值，其中有着许多错综复杂的原因。笔者对行为经济学/行为金融非常感兴趣，或许这份报告也可以从这个角度进行解读。近年来，随着澳洲房价的水涨船高，不少人在市场里大捞特捞。自然就会有越来越多的人“盲目无脑”地跟随加入这个队伍。“买房子一定赚的，只要有钱就买房”这种想法存在于不少人的心中，笔者不能全盘否定，但是正由于这种心理导致了澳洲价格偏离了其本身的价值或供需，即房价虚高。这种心态在真正灾难来临时会让普罗大众遍体鳞伤。

地产是个人资产的一种，和股票有着异曲同工之妙。股票的长期股权溢价之谜（The equity premium puzzle）似乎也可以套用在房地产资产上。只不过股票有债券等类似资产作为对比标的，然而房地产却没有。

在没有公司公告的情况下，涨幅良好的公司并非是运营优秀的公司。同理，房价高企的地区并非供需缺口庞大的地区。对此，投资人需保持冷静独立，脱离羊群，思考哪片“草地”会迎来下一波庞大的羊群，哪些“羊圈”会因“飓风”来袭变得寸草不生。

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