这几个二线城市，可以入场了

本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。

写文章的人都有选题困扰，最近我也遇到了，总觉得很多东西可以写，但如果单纯写一篇，总觉得又缺少什么，那就干脆杂糅一起和大家说一说吧。先聊上海最近这波打新摇号,配方的味道像极了之前的深圳。

01

某项目入围积分就112.8分，已婚已育还得有20年社保。

和之前深圳海岸城要求最低社保（个人所得税）不低于278个月的客户才有资格参与最终摇号有异曲同工之妙。

掐指一算，22岁毕业，40多岁才入围摇号打新。

大家想想最青春的20年奋斗竟然没有买房，这群人会是什么人，是真正存钱存了20年才终于买得起房，还是本身住家里的本地社保巨子。

我身边的案例告诉我是后者。

这说明什么呢，所谓限价，只不过是上有政策，下有对策。骚操作一搞，相当于还是给本地土著送钱。

但能怎么办呢，核心城市就是地少，一线城市房子就是香，蛋糕做不大，分蛋糕的方式怎么变，都还是有钱人分得更大块。

再有就是提个醒，大城市户口很香、社保也很香，有条件早迁户口早买社保为好。18岁成年就买社保，比22岁大学毕业还买早了4年，这就是机会。

一线城市这种子弹，早点备好非常有必要，否则大城市房价再高都和你没有关系。

不过别看上海现在打新很热，但上半年上班已经有所降温，1月份的4.4万套到5月已经下滑到2.5万套，降温也挺明显，虽然近2个月有成交抬头趋势，但不是炒房客入场，只是本地改善需求而已。

现在打新还如此妖孽，预计打新规则还会更新。

如果你有上海摇号资格，果断摇号买新房，如果你是刚需等上车机会，三季度蛰伏看准就下手，上海长远来看，下跌概率为0。

不过深圳，我就建议至少等个6个月-1年。

6月深圳二手房成交量只有2575套，成交渐入冰冻期。

连带着一波中介门店关门潮也来了，我认识的一对夫妻朋友，2个人都是做中介的，最近双双失业，家里2个孩子，每个月租房就6300元，加上家庭花销，每月1.5万，收入为0，这下真有点熬不住，据说打算先回老家，等这波行情恢复再回来。

落井下石我知道是不对，但内心忍不住还是为深圳刚需感到高兴，终于等到深圳房价下跌了。

中介门店关闭是个典型的楼市下行信号，也是二手房市场交易活跃的试金石。

没二手房成交，中介就得饿死，最大的止损就是裁员关门。

过去每次楼市下行期都是这么干的，6月份成交绝对不是最低点，下半年深圳二手房成交很有可能跌破2000套，现在业主普遍不是挺坚挺的吗，下半年看还挺不挺得住。

（图片来源：乐有家）

成交如果还在2000徘徊，价格就一定会跌，所以熬住啊深圳买房人，预计深圳这波回调起码去到15%，如果和业主谈价，没有下调15%，建议就先熬着。

最近深圳是动作频频，8月要拍出22块宗地，商业用地也可以改为居住用地，还开始大力增加租赁住房，增加学校，如果这些计划一一落地，这1-2年深圳房价都得跌。

最近从地铁站出来发现卖中山的队伍又复出了，每次深圳楼市不行，为了活命，深圳中介就会开始推周边，最近我一周起码能接到2-3个卖中山和东莞的电话。

一旦外区电话接多了，那肯定是楼市不太好了，看深圳楼市下行的非典型信号，一看中介门店关闭，二观察地铁推销临深，三看成交量跌破3000，三者都中，深圳冬天不远了。

不过我要提醒大家，入场深圳现在二手房普遍要准备指导价首付的6-7成，加上严查首付贷、经营贷、消费贷，刚需想在深圳买房，养好半年流水加上做好首付准备很有必要。

02

最近第二件大事就是降准了。

这次和大家猜测的定向降准不同，这次是全面降准，又释放出1万亿，而且还是今年首次降准。

其实我们国家经济恢复还可以，疫情控制也还可以，本来宽松货币政策已经收紧，但为何又降准了？

因为经济稳定器的楼市收紧了，楼市调控层层收紧，下半年经济肯定不好看，为了防范下半年经济下滑的风险，在这个半年节骨眼就得先放一波水。

这次降准说是针对实体经济，不冲着房地产流，但哪次不是这么说的，有没有流，有没有推高大家也都看到了。

所以有粉丝问这次降准会不会又推高房价。

我的态度是：会，又不会。

会是货币放水多少会流入楼市，但不会是因为这次放水很难流入那些已经强打补丁的城市，也就是上一轮已经大涨的城市，这次放水利好轮不上了。

这次利好会直接利好之前一批还未上涨但有机会上涨的强二线城市。

苏州、无锡从2019年大涨之后就陷入了横盘，上半年也在上涨城市中掉队，青岛的下跌延续了一段时间了，这些城市预计复苏的希望很大。

阴跌已经4年的郑州，今年下半年就非常关键了，如果今年还不能有所翻身，估计还真的要被钉在耻辱柱上了。

上半年冷淡的一批二线城市，调控补丁还没打上，还是有机会翻身的。

总结起来，下半年可以重点关注这几个城市：

苏州、无锡、天津、郑州、青岛、南京、福州、珠海、佛山、武汉、重庆、长沙、环京部分、环沪部分等，这些城市和部分地区会涨，但涨幅预计不大，至于其他的弱二线比如昆明、南宁、南昌这些，我觉得只有轮到强二线之后的下一波才会到他们，哪怕有机会，也是四季度了。

这些个二线城市是可以准备入场的，但也都要长持。

03

全国在复制“深圳牌指导价”。

之前208深圳出台指导价，其实很多人不看好，认为不过是掩耳盗铃的做法。

眼睛蒙住看不到房价就不会跌了？

事实是：你看不到价格不会立马降房价，但一定会降成交，二手房交易活跃的楼市，一旦二手房流动性锁死，就会直接改变业主预期。

二手房价上涨大部分是经济学，但有时候也是玄学，赌的就是业主预期，只要你内心信仰房价会涨，业主就不会轻易降价。

但一旦预期改变，很可能就是雪崩。

如果成交量一直上不去，业主的预期是会稳不住的。

最近成都已经出来第二批指导价小区，成都今年太火，火到加码了几次调控，还没压住，这次直接照搬深圳，效果等多2个月就会出来了。

另一个学深圳、成都的是西安，西安是真妖孽，连续涨了60几个月了，还在涨，真不知道是政府没决心压住房价，还是西安房价坚挺得压不住。

我觉得是前者，毕竟调控事在人为，实不实在看结果。没有控不住的房价，只有不给力的政策。

宁波也是属于调控压不住，只能祭出二手房指导价的城市，后续等调控飞一会，大概率结局会和深圳一样。

所以建议等一等城市有:

成都、西安、宁波、东莞。这几个城市很可能向深圳看齐，成交先跌，房价跟上。

04

今天看到太原教育局的通知：

6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位(符合国家生育政策的除外)。

这个其实就是大城市早就在执行的学位锁定政策，不新鲜。

但我说的是什么呢？是教育公平开始在核心城市蔓延了。

今年3月份上海的教育改革，7月份的西城区多校划片，其实都是在解决一个问题：

不能让义务教育按财富分配。

只有买得起才能享受优质义务教育，根本是违背了“义务”两个字，教育本身应该是纯粹的，更不应该让住房依附上更多的属性。

这种赖着教育资源，就敢开出天价的老破小，早该治治了。

现在上海、北京、杭州、深圳的天价学区房已经有所松动，这就是政策的力量。

也给大家释放了信号，未来让大家多生孩子，国家开始在努力了。

所以大城市的天价学区房不太建议投资购买，风险浓度高，一不小心亏本至少30%。

05

今年楼市玩法和去年不一样了，今年调控已经来到2.0版本了。

上半年打法和下半年打法也不一样了。

给大家的几点建议是：敬畏楼市，相信调控的力量，合理负债，合理利用杠杆，房住不炒是真的，持有5年是必须的，趁机换仓也是很有必要的。