二孩可多买一套房！此城市新政对楼市有何影响？

" 符合国家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增购买一套商品住房 "。

人口超千万、GDP 破万亿元的特大城市东莞，5 月 14 日凌晨发布楼市新政 " 莞七条 "。生育二孩或三孩可多买一套房、限售年限从 3 年调整为 2 年等多项政策，引起市场热议。

高强度、高频率，是东莞楼市调控特点。

2021 年，东莞相继发布 " 莞八条 "" 莞七条 " 等一系列被称为 " 史上最严 " 的调控政策，打击投机炒房行为，楼市进入调控周期。

进入 2022 年，东莞楼市调控接踵而至。从土地拍卖、新房价格管理等方向调整调控政策。

而刚出台的 " 莞七条 "，因涉及面广、力度大而备受关注。多名业内人士认为，" 莞七条 " 有利于降低交易成本、提高市场流动性，对今年东莞房地产市场走向起重要引导作用。

图片来源：视觉中国

激活中高收入人群的购房需求

5 月 14 日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市金融工作局、东莞市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会、东莞监管分局九部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2022〕4 号）（以下简称《通知》）。

《通知》从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、满足合理购房信贷需求、稳定住宅用地供应、提高商品住宅品质、优化预售资金监管、优化服务便利交易等七大方面，进一步优化调控政策。

合富研究院高级分析师李兴旺在接受时代周报记者采访中指出，此次发布的 " 莞七条 "，主要目的是满足改善性住房需求。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，" 莞七条 " 是更有针对性的调控政策，包括鼓励开发企业增加中小套型普通商品住房供应，二孩、三孩家庭可多买一套房等都比较新颖。

根据《通知》，东莞居民家庭符合国家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增购买一套商品住房。其中，非东莞市户籍居民家庭需提供购房之日前 3 年内在本市累计缴纳 24 个月以上社保或个税证明。

此前，针对东莞户籍居民家庭，新房限购两套，二手房不限购；非户籍居民家庭，新房、二手房合计限购两套。

值得注意的是，" 莞七条 " 亦解决了 "90/70 政策 " 遗留多年的 " 一房多证 " 问题。

《通知》明确规定，居民家庭持有或购买 " 双（多）证房 " 但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时视作一套商品住房。

" 无论是二孩、三孩家庭多买一套房，还是‘多证合一’、限售年限 3 改 2、增值税征免年限 5 改 2，都是希望激活中高收入人群的改善性购房需求。" 李兴旺分析认为，由于刚需群体受宏观经济影响较大，购房能力不足，因而 " 莞七条 " 对改善性群体寄予厚望，" 为人口增长做出贡献的同时，也为经济的平稳增长作出贡献。"

中原地产（中国内地）华南区总裁郑叔伦向时代周报记者表示，" 莞七条 " 将为新房市场带来明显分化。由于大量的改善性需求释放，新房市场将出现成交放量、价格分化的现象。

" 与二手房价差较大的新盘以及刚需项目、刚需产品的价格，仍有回调压力，改善项目和改善产品价格企稳甚至上调。" 郑叔伦指出。

购房成本大减有望激活市场

" 莞七条 " 是近期东莞第二次落地的调控政策。

4 月 28 日，东莞市住建局官方小程序 " 莞 e 认购 " 更新购房条件。调整要点包括：恢复个税购房政策；社保或个税 " 逐月连续缴纳 " 调整为 " 累计缴纳 "；恢复人才购房政策，本科以上、初级职称以上、技师以上购房仅需缴纳半年社保或个税；取消新入户购房半年时间限制等，意在支持合理住房需求，吸引人才留莞，并于 5 月 1 日起实施。

据李兴旺观察，东莞五一前夕发布的购房新政，并未引起市场激烈反应。

据合富研究院监测，" 五一 " 小长假期间，东莞全市各大楼盘展示中心日均到访量较节前工作日增长约 2 倍，较节前周末增长 10%。然而，人气回升短期内难以促成实际成交，来访转化率未见提升，尽管 " 满城尽是特惠房 "，最终成交仍平淡收场。

监测范围延伸至一季度，期内东莞楼市表现平平。

合富大数据显示，今年一季度，东莞新房供应约 51.8 万平方米，同比减少 54%；网签面积约 55.3 万平方米，同比减少 61%；网签 4934 套，同比减少 59%；网签金额 118.5 亿元，同比减少 71%。

一季度供应量处于历史第二低位，网签量处于历史最低位。截至 3 月底，东莞新房去化周期约 18 个月。常规来说，去化周期超过 15 个月，供过于求。

图片来源：合富大数据

新房遇冷，二手也未能走出独立行情。

一季度，东莞二手住宅网签面积约 21.5 万平方米，同比减少 65%。楼市深度调整，在 " 买涨不买跌 " 的心态主导下，购房者普遍持币观望。

郑叔伦认为，" 莞七条 " 对于二手市场的影响最为直接。二手市场经过深度调整后，价格优势明显，叠加个人住房转让增值税征免年限由 5 年调整为 2 年的利好，" 交易成本大幅降低后，预计二手房市场领先于新房市场回暖，价格企稳。"

黄韬表示，" 莞七条 " 的确释放了一波购买力，但由于房地产市场是多方作用的结果，预计 " 莞七条 " 不会带来市场的根本性反转。

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