烂尾楼业主“停供潮”背后：预售资金监管难，房企交付力不从心

一石激起千层浪。近两日，一些烂尾楼业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款，引发了声势愈大的 " 强制停供潮 "。有机构披露的不完全统计显示，目前已有河南、湖南、江西、广西等 15 个省份超 50 个楼盘发布了公开声明，大多数表示，如果楼盘无法在一定期限内复工，业主将选择强制停还按揭贷款，风险与损失由各方共担。

在这些楼盘中，有的是已经延期交付多年、实打实的烂尾楼，有的则是还没到交付时间，但因房企资金紧张、至今难以复工的停工盘。其中，很多断供项目，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、新力、世茂等企业。

据广发证券研究估计，目前违约房企停工面积平均占比 20% 左右，违约房企占行业总产能的比例约 25%，估算行业停工面积约为行业施工面积 97 亿平米的 5% 左右（较高估口径），总量约为 5 亿平米。

从潜在受影响的银行资产看，据广发证券统计，假如停工 5 亿平米，按照 1w/ 平米资产价格测算，对应资产价值 5 万亿，若都是已售项目、平均首付比例 60%，则对应 2 万亿按揭贷款。

总体来看，如果更多楼盘陷入停工和烂尾状态，从而引发业主大范围停供，对房地产的影响将是极为负面的。" 眼看着市场刚刚有了一点起色，大规模烂尾带来的断供潮可能会再度挫伤脆弱的市场信心。" 一位房地产从业人员对第一财经表示了极大的忧虑。

广发证券也认为，断供是比房价下跌更打击资产价格信心的状况。

自从去年房地产企业陆续出险爆雷以来，停工楼盘在不少城市都有所增加，而各地方政府和房企，也都将 " 保交付 " 提至最重要的位置。" 对我们来说，保交付肯定是头等大事，这也直接影响到销售口碑。" 有出险房企内部人士透露，所以会在最大程度上寻求到期债务展期，将有限的资金用于项目建设交付。

不过，在当下房地产行业销售不畅资金紧缺的的状态下，想要全面复工复产并非易事。一位业内人士透露，当前导致停工的主要问题在于项目销售资金被挪用，后续施工资金跟不上，供应商拿不到款项，只能以磨洋工的心态来对待项目施工，致使一些项目尽管复工，但进展缓慢。

预售资金监管难题

早在去年底，许多地产行业人士，便关注到了房地产行业愈发普遍的停工问题。据克而瑞报告称，截至 2021 年年底，在其 24 个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建面高达 2468 万平方米，其中郑州、长沙、重庆和武汉等城市项目交付风险较大。

进入 2022 年，随着一些项目进入约定交付期，但迟迟不见复工迹象，很多业主着急了。2022 年 6 月 30 日，郑州瀚海思念城的业主没在约定期收房，还发现项目监管账户上被挪走 26 亿元。于是，他们像很多其他楼盘业主一样，写了一份 " 集体停贷告知书 "。

从法律层面说，贸然停贷不是好事，如果与开发商的购房合同还未解除，业主征信可能会受到影响，还可能被起诉到法院，甚至被法院强制执行。之所以冒着征信受损的风险提出停贷，实则是很多业主发现项目资金被挪用、银行违规发放按揭贷款等现象，敢于向银行提出挑战。

" 一般情况下，监管账户上如果有钱，就不会烂尾。" 谈到这两天的烂尾楼风波时，河南某房企人士对第一财经表示。

我国房地产住宅开发项目大部分实行预售制，为防止楼盘烂尾，诞生了商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。具体监管政策方面，各地有自主权，过去各城资金监管强度并不相同。

而在实际操作中，资金被挪用、滥用等情况屡见不鲜。某华北房企告诉记者，在房企这个层面，确实存在挪用项目预售资金的情况，投入到集团偿债或者公司其他经营活动中。

譬如，某项目基本面较好、销售回款较多，而其他项目缺少资金、工程进度慢，就存在项目之间的资金调配。再或者，当房企面临刚兑债务时，包括集团、城市和项目层面的债务，而某项目还有一年才交付、账上又有资金，那么就可能将资金挪用出去，拿来偿还公司债务。

另一华东房企人士也称，很多停工的项目是早前已经完成销售的，当时对预售资金账户监管还不严格，房企会在项目之间进行资金调拨，不会让钱趴在账上。

" 比如 2020 年一个项目销售结束后，企业可能将钱用于别的项目建设或用于新增拿地，都是常见操作。" 上述人士称，预售资金监管严格之后，项目之间的资金调拨和流动强度都大大减低，但对当年已经卖完的项目来说，自身已不再产生正现金流了，且不能用别的项目销售去支援施工，资金调拨受限，也就带来很多项目停工的局面。

上述华北房企人士还称，在这波企业爆雷中，有房企资金面紧张后，便开始对债务进行展期，没有处置资产等前期自救动作，并引发了一系列连锁反应，包括评级机构下调评级、房企海外债务触发加速偿还条款等。有的企业在一系列自救动作后，仍面临较大的现金缺口，在偿还部分债务时，会有调用项目资金的情况。

值得注意的是，从 2021 年下半年至今，地方政府对商品房预售资金的监管经历了 " 收紧 - 放松 - 再收紧 " 的过程。今年 7 月以后，多地新建商品房项目出现停工、延期交付，预售资金被转移等问题逐渐暴露，成都、杭州、山西、深圳多地已重新加强对预售资金的监管。

7 月 1 日，成都宣布执行《成都市商品房预售款监管办法实施细则》，其中明确了监管职责划分，成都市住建局负责全市商品房预售款监管的组织、协调和监督，具体负责制定相关政策措施，建立、维护和管理全市统一的预售款监管服务平台，督促检查商品房预售款监管实施情况，对预售款监管各方主体履责情况进行监督管理。

西政资本认为，" 停贷潮 " 出现后，今后各个城市的预售资金大概率也将回归从严监管的轨道，政策层面已不存在放松的空间。

房企 " 保交付 " 力不从心

随着预售资金监管愈发规范，如何处理好 " 保交付 "，成为当下房企的首要重任。

交付难、复工难，根本原因还在于 " 钱不够用 "。某华北房企人士称，在当下企业整体资金盘面中，约一半沉淀在预售资金监管账户中。从外部融不到钱、楼市低迷内生造血能力又欠缺，导致其资金面极为紧张，是房企停工问题频发、复工艰难的重要原因。

另一华东房企人士也表示，在当前行业形势下，开发商层面已无法推进新增融资，销售腰斩进一步影响现金流，开发商能动用的资金极为有限。" 当面临庞大的债务到期或利息支付时，很多开发商都面临一个选择，到底是还债保信用，还是用于开工建设保交付。"

" 当手中的资金只能支撑 50 个项目的施工建设时，开发商会筛选手中的 100 个项目，优先施工能产生正现金流的项目，" 某出险房企内部人士表示，等到有新的现金流回来后，才能去支援另外 50 个项目的建设。

与此同时，每个城市的监管强度有所不同，有些城市的项目有现金流回来，可用于调拨，只是整体而言变得有限。除此之外，房企还能使用的另一个办法就是卖掉资产补充现金流，" 我们能撑到现在主要就是靠卖资产了。"

一位华北房企人士则称，现在行业环境发生了些许变化，之前企业谈债务展期很难，现在投资者会更认真看企业给出的担保条款，谈展期也比以前顺利了些。如果债务能 " 以时间换空间 "，企业也会有更多资源投资到稳经营、保交付上。" 现在大家都意识到了这个问题，要把活下去、保交付放在首要位置，稳定公司经营，不损害购房者权益。"

一位河南房企人士表示，很多停工盘都是总包拿不到钱，归根到底还是资金问题。为此，企业除了跟总包单位谈判外，其他各项手段都围绕 " 开源节流 " 展开，加大融资、出售股权、盘活资产、加速去化回款。" 只有保住公司经营、活下去，才能逐步交付项目。"

值得注意的是，当前项目开工建设对开发商资金的要求也要高于过去。某华东房企人士称，现在施工方都不愿意垫资干活，都是看到钱才进材料，企业压力其实进一步加大。

为助力保交付，一些房企也拿出了切实举措。以阳光城为例，该公司成立了 "10W+ 交付专项工作组 "，对交付有风险的项目实行 " 一盘一策 "，统筹调度资金，确保进度赶、风险大、影响广的重难点项目支付；同时与供应商、债权人、项目合作方等沟通，避免项目被动停工；对已经陷入被动停工的重难点项目，调集优势资源重点支持，争取项目复工复产。

从房企已公布数据看，上半年远洋集团完成 38 个批次、超 20000 套房源交付。其中，5 个批次、超 4000 套房源实现 " 交房即交证 "，4 个批次、近 3000 套房源实现提前交付。荣盛发展累计交付 25 个项目，42 个批次，总计 241.81 万平米，20397 户。奥园在 26 个城市实现近 13000 套房交付，交付面积超 160 万平方米。

目前，大部分出险的规模房企都很重视 " 保交付 "，但鉴于资金压力，想要做到快速全面复工，基本是不大可能的。以恒大为例，该集团旗下的数百项目中，已是部分复工部分停工，资金相对充裕的区域复工较快速，比如该集团旗下的广东区域，复工率较高。

" 项目烂尾主要还是没钱，有些地方资金监管松一些，账户上的钱不但被挪用，还欠着供应商的款项，想要做到复工，首先得解决资金来源问题，比如可以卖掉一些未开工的土地，或者已开发但未出售的在建项目，但都要一个项目一个项目去化解，速度很难快起来。" 一家 TOP5 强房企相关负责人表示。