澳洲置业有诀窍 看澳洲房产升值的关键要素

澳洲置业有两个诀窍，一个是以房养房（贷款购房，再以此房产升值部分套现继续购买新房），另一个是以房养学（用海外购房租金升值部分抵孩子学费），这是澳洲房产界公开的秘密。

其实不论是以房养学还是以房养房，想要玩转这些窍门，购买的澳洲房产必须满足两个字，那就是升值。

购买的房产不升值，相信不会有人买。但是在澳洲众多的区域中，投资哪个地方的房产才是最靠谱的呢？又该怎样判定一个项目是具有增长潜力的呢？下面小编就告诉您一个好方法，那就是资本增值元素分析投资法。

资本增值元素分析投资法 将澳洲房产投资掌握在手

在成熟的海外房地产投资市场中，成功的投资者们都是通过资本增值元素分析投资法来进行评判和分析的：

资本增值元素分析投资法是根据对房产增值影响强弱关系，挑选出来哪些市场特征和因素能促使房屋价值的提升。以下是通常考虑和判断的要素：

市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等。

就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等。

房屋供给：供给长期短缺。

人口因素：增长率高，增长数量稳步增长，收入稳定提高等。

交通设施：公路，铁路，隧道，桥梁，码头等。

公共设施：购物中心，银行，医院，娱乐设施等。

名校名企：知名中、小学，高校，跨国公司或知名企业的总部等。

人文景观：山，水，湖，岛，公园，风景名胜等。

在这八大关注要素中，市政规划、就业机会、人口增长与物业供给排在最前面，这些便是海外置业首先要考虑权衡的问题。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾，政府必然会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量。区域资本的引入，也会带来更多的就业职位。工作多了，人口多了，最终引发的，必定是人们对住宅的自住及租赁的需求。有需求了，地价也就随之攀升了。

判断一个项目的未来发展要关注它的各个方面，市政方面如新的铁路，桥梁，新的经济开发区、金融和商业的区域中心，政府的职能服务中心、大型提供工作机会的项目和工程等等。其他方面如交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推也都在判断项目发展的范畴之中。如果综合打分超过100分，且该区域诸多规划是即将开工和建设的地区，其投资价值最大，位置的投资优势最强。

作为旭丰海外的精选项目，帕拉玛湖景苑与澳洲同步开盘，帕拉玛湖景苑是否能够符合这些要素，并且在这些因素中超越同区域的其他项目呢？让小编用以上元素来判断一下，Parrrmatta项目。

一、政府规划

Parramatta是悉尼的第二大政治经济文化中心（相当于南京的河西），澳大利亚新南威尔士州州政府正把移民局、交通局、体育局、电信局、医疗卫生局等近二十个政府工作部门迁移到parramatta。随着城市的发展，人口的不断增加，原有的配套设施已经满足不了现在的办公需求。比如移民局之前的工作人员只有几百人，但现在已经上千人，之前的办公场所设施是满足不了现在的办公需求。这一主要原因导致了整个悉尼的政治中心转移。

仅政府工作人员，以后对于parramatta这一地区的物业需求量就已经很大了。与此同时，目前来讲parramatta还没有足够的人口负担这么多政府机构同时迁移，所以为了加快人口往parramatta迁移，政府投资170亿建设轻轨，将parramatta到悉尼各区域的关节全部打通。轻轨由parramatta通向：北到macquarie park，西到bankstown，东北到castle hill，覆盖了整个悉尼的东西北三个区域。

二、商业配套

Parramatta目前的商业配套是澳洲第六大商业配套，店铺近四千，工作人员过万。Parramatta今后要发展的配套有多少呢？Parramatta将建成全澳洲最高的90层的高楼，下面18层全部都是商业楼，另外政府还将新建26000平方米的办公区，也就是意味着将有几千户商户、企业将在parramatta办公，将有大量的办公、求职人员迁往parramatta。

除此之外，Parramatta有全新州最好的私校，king school，king school是专门培养澳洲政府人才的学校，还有全新州最好的精英学校james ruse agricultural high school。而从帕拉玛湖景苑步行十几分钟就是西悉尼大学，西悉尼大学每年有40000的在校生。

三、物业供给

Parramatta目前政府已经批准建设的项目只有四个，而在售的只有两个项目，帕拉玛湖景苑是在售项目之一。四个项目总量大概2000~2500套。

Parramatta 目前居民200万人左右，到2031年人口将达到281万，增长40%左右，而北区，东区和内西区，这三个区到2031年的人口增长约15%~18%。Parramatta地区供求关系的不平衡显而易见。parramatta人口的急速膨胀造成了物业的严重稀缺，但是短时间内提供大量的物业，从澳洲的本土角度来讲是不可能的，因为本身的发展就比较慢，这也就造成了整个Parramatta现在的投资趋势非常非常地好，理所当然的被称之为2014年度悉尼最具投资价值核心区。

由于帕拉玛湖景苑的开发商在十年前拿下这块地。多年来，一直等着政府对parramatta地区的规划出台，从而再进行开发。由于当初地价的不同，所有帕拉玛湖景苑项目的价格相对于同区的其他项目价格低出不少。这对于投资者而言，无疑是一利好，可以以更低的价格投资到性价比最高的项目。

目前移民局、交通局、电信局已经迁移至parramatta地区。从parramatta的发展来看，交通、学校、医院等配套的陆续完善，以后的租金肯定会很高，对于海外投资者而言，是一个值得中长期持有的物业。

（365地产家居网）