我们的房价泡沫堪称世上最坚硬，不可能大跌？| 小巴问大头

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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

最近的楼市调控风暴总算慢慢消停，但关于楼市的声音一直都有，特别是关于泡沫：

在很多经济学家看来，中国的楼市泡沫是全球最大的泡沫，甚至没有之一。但也有评论家说，中国楼市泡沫是世界上最坚硬的泡沫，到现在还没有破灭。

日本楼市泡沫破灭了，国内香港楼市泡沫也破灭了，海南也曾遭遇过惨烈的泡沫破灭，中国当前楼市泡沫破灭的危险大吗？接下去走势如何？小巴采访了几位大头，来听听他们的分析。

韩世同

广东省房地产研究会副会长

“楼市有价无市难以为继

还可能引发系统性经济风险”

投资型、改善型、刚需型这三类购房者中，不受价格限制的是投资型购房者，他们对价格不敏感，只对趋势敏感。房价上行时，他们是推动者；房价一旦下行，他们就不会再买。

谁来接盘？是个很大的问题。以深圳为例，今年1-3月，新房月成交量分别为1652套、804套、803套，相比往常的6000多套甚至10000套，少得可怜。

所以，楼市不能光看价格，价格高到了天上，若有价无市，就不正常，也难以为继。甚至，还埋下了引发中国系统性经济风险的导火索。

这都是我们不尊重经济规律的后果。在2008年楼市急需调整时，却用“4万亿计划”推高了楼市；当2014年楼市急需调整时，又采取救市，也因为救股市，最后导致楼市陷入疯狂的逆增长。

我们为什么要去抵御经济冬天？其实，经济的周期性波动可以自然调节和释放风险，但我们却人为地把山头越推越高，这样就可能会引来一个下冲的当量，断崖式下跌的风险也越来越大。

用堰塞湖来比喻，要泄洪排险，而不是用抬高水位排险。但现在我们正在用涨价去库存，这很匪夷所思。利用人们的恐慌心理，的确消化了库存，但这并没有消除掉固有的风险，反而酿成了更大的风险。如今依靠货币超发、严重透支消费力，将来却会引来报应。

不过，目前政府正在严厉调控楼市，但也要警惕刺破楼市泡沫的危险性。当泡沫很大时，政策不宜过强、不宜过刚，要想方设法让泡沫萎缩，而不是刺破泡沫。

实际上，当楼市下行时我们希望每个阶段都有购房者支撑楼市，才能让楼市逐渐从高位像走楼梯一样走下来，从而实现软着陆。

刘德科

德科地产频道总编辑

“楼市崩盘的概率极低

这一轮房价还没有见顶”

每一轮房价上涨，我们都会跟日本的楼市泡沫作比较。那位学者型前地产商，几年前写过三篇文章。从多个维度分析了中国楼市跟日本的不同之处，他用当时中国的各种数据和日本泡沫期的数据进行对比。 

并且他说，以后一定也有人经常拿日本泡沫来吓唬国人，所以无论何时只要把当时的中国数据重新填进去跟日本做对比，结论是显而易见的：中国绝无可能出现日本式的楼市泡沫破灭。很遗憾，用今天中国的各项数据填进去，还是看不到日本式崩盘的前兆。

我们总喜欢将悲剧性的东西套在自己身上，感觉更有危机感。但我们走过的房地产道路，是任何一个国家都不曾经历过的；我们经历的城市化，全世界都不曾经历过。

因此，日本、中国香港泡沫破灭的教训，都不适用于我们。我们向往德国的保障房制度，新加坡“居者有其屋”的制度，但这都是雾里看花，这山望着那山高。我们也曾向新加坡学习经济适用房、公积金制度，但现在看来是失败的。

中国应该探索属于自己的特色房地产改革道路，虽然我们今天还有很多抱怨，但要对改革有耐心，相信未来会更好。房地产的种种顽疾不是一两次改革就能解决的。长效机制是共识，只是目前还没有标准答案。

目前的局势下，崩盘式的预言一定有观众，但这在中国出现的概率极低。不过，这一两年的暴涨，对任何一个城市或个人，都不是一件好事。

按照目前的趋势，房价还没有见顶。其实，本来这轮房价本来应该见顶了，但这一轮挤牙膏式的调控让市场充满了恐慌情绪。形象地说，调控政策一次次加码升级，大家看着这扇门正在缓缓关上，本来想慢慢走进去的人，会因为害怕被关在门外而加速进门。

当下，人们对于买房的决策，已经变成了“我有没有资格”，这是很要命的。这会在很大程度上造成恐慌性购房。任何房价的下跌必须先是成交量的下跌，没有成交量的下跌，房价是不可能跌的。

郭士英

一德期货首席经济师

经济金融专家

 “房地产泡沫将终结于货币政策正常化

炒房者不用押宝于土地财政”

房地产泡沫必将终结于货币政策正常化，目前对影子银行的强监管只是开始，未来随着国际压力增大以及通胀再起，流动性收缩力度会超过市场预期，一个疯狂的年代即将成为历史。

泡沫总会破的，日本是前车之鉴。虽然国情可比性不是很强，但房地产市场的规律概莫能外。政府已经认识到市场疯狂的巨大潜在危害，预计调控会不见成效不罢休。而且，可见的未来时期，不会轻易再次放水令市场无理性飙升。

近期美国要求中国承诺“控制货币及通货膨胀”，还不知道中国作何反应。个人认为，这是两个大国共同的历史抉择，重于泰山。

毕竟，中国债务在次贷危机后快速增加了130万亿之多，增速仅次于爱尔兰、希腊和葡萄牙这三个经济一团糟的国家，而且这些债务很大程度上与房地产有关。这是经济发展的沉重负累，非常不可持续，有危机隐患。

坚信“一行三会”将从国家安危与国际合作乃至世界和平的高度，审慎评估经济形势，制定出更负责任的中性偏紧的货币金融政策和监管纪律。若然，长期效果，可想而知。若不然，不久以后，死相难看。

炒房派不用再寄望并押宝于土地财政，顽固地以为房地产市场价格会因此永远上涨。饱受诟病的土地财政迟早会成为中国经济的过去时，待市场平稳，房产税一定会取而代之。

理性的国家，是不允许炒楼的，这涉及到居住权和基本人权。中国楼市之炒，从市值总量到累计涨幅，怕都是空前绝后的，若不严加管理，房子再多都不够，最终会“百业萧条鬼唱歌”。

中国的人口和货币，统统全球第一，而居住资源却是有限的，必须辅以财税等综合手段、长期实施限购限贷的强监管，否则就会造成更大的财富两极化和社会不公。到最后，关于住房的不当政策取向和有关责任，势必遭受市场、社会和历史的共同审判。

从雄安新区住房制度的新探索来看——公租廉租为主，也很不支持很多“疯子”对未来房地产市场的狂热预期。

当越来越多的家庭在不靠谱地使用杠杆，而且不关注系统性风险正在临近的情况下，未来的楼市一旦回落，预计也会发生不少违约事件。