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悉尼


Gladesville/Putney悉尼北偏西区┃大悟看房日记59(原创)

2017-05-15 来源: 澳洲房产大全 评论0条



  主编寄语


【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档连载时间最久的专栏,每周一头版发布,2017年已是第三年连载,期间得到了大量澳房读者的好评,在澳房大全后台点击量长时间保持第一。


在这里,澳房大全平台主编大悟把每周末参观澳洲二手房及拍卖过程中看到的,听到的,用专业文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上的交易来更好的了解澳洲房产,这也是靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。


这是澳洲房产大全

 463 篇原创文章


作者:大悟

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2017年5月13日 星期六 天气:晴

上周四五去了趟墨尔本,墨尔本的街道上,那平坦的道路,那橡树及红黄绿的落叶,那优哉游哉的电车,豪宅区的房子仿佛像是和你保持着距离,端着的小样,让人很想给他一巴掌,小墨仿佛又被悄悄地加上了几个粉。

(13号摄于墨尔本)


周六早上,走在去看房子的路上,悉尼还是那拥堵不堪的交通,车行驶在被砍了无数次以至颠簸不平的路面,坐在驾驶舱内的我,心也跟着扑通扑通的,我不断思考着悉尼究竟比墨尔本强在哪的问题... ...


如果登陆澳洲之初,让我再做一次选择,我会怎么选?


我当然还是会选悉尼呀!!!哈哈哈。


悉尼道路再破,人气也还是旺,你光拿眼睛判断一个城市是不够的,悉尼街上,耳边上海大娘清脆的“侬高高青桑好伐”让我觉得没有距离,悉尼15公里之内的区,街上起码能看到人,悉尼开起车时不时会路过一座横跨某海或某河的桥,水的清新之味道,飘过你的鼻翼,会唤起你的浪漫,悉尼那顶级豪宅类物业,临水而建,依山傍海,比墨尔本价格高出不知道几倍,说明全世界范围内的顶级富人都首选悉尼。


于是,之前几个被加在墨尔本上的粉取关后,又加回到了悉尼。





今天要说的2个区,都是位于悉尼北偏西大区Ryde council的范围,一个是Gladesville,近几年慢慢被人熟知的一个意大利人区,另一个是大区内靠水的一个小半岛Putney。



进入今天的看房日记,首先奉上视频版!




Gladesville


Gladesville距离市中心不到10公里,是我个人比较喜欢的一个区。低密度,中等价位,区域内人口年龄中等,交通便利。


这是一个意大利人比较多的区,区域随着近几年公寓类项目的增多而慢慢被大家所熟知,这个区域过去的公寓涨幅还是很不错的。这里多数项目都不是面对中国人而售,中国人卖的房,都是命题作文,作文题目是这个区域好,其他的基本靠忽悠。Gladesville也曾这样被介绍过,但有人不买你账啊,谁叫你没火车站的。


可是有些人并不知道,北偏西主路Victoria Road将此区一分为二,一条快速公交路下去,不到半小时就能到CBD。


区域内2所公立小学,Gladesville和Boronia Park Public也是排名前100名,绝对不错的成绩。


区域内的购物中心叫Gladesville Shopping Village,有点下北Neutral Bay的意思,不大,体现的多是自住区的感觉,周末也是有条不紊,主街上装点的几家意大利人开的咖啡点,Pizza店,多很正宗,总之,是一个不那么喧闹,又很热闹,特别适合自住的区域。



宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:

独立屋中位价180万澳币,这个价位和悉尼上北很多区域以及如Epping等为代表的区域是一个量级的,还好知道的人没那么多,就怕你更高。



这周我看了3套物业,选取两套,作为点评。


大悟看房 I


布局:5房2.5卫2车位

占地:750平

上次售出时间:2013年

当时价位:155.5万澳币

建议价:220-235万澳币

拍卖是/否:是

说实话,这套房子不是华人会喜欢的物业,看起来也不那么出彩,而且朝向不是很好,屋内稍微有些阴暗,但价位在合理范围之内。


Gladesville区域内的旧房子,有点像内西的Croydon,但改建的房子也很多,有些的确很漂亮,别忘了,Gladesville是靠水的区,只是不多罢了,最贵的也是有700万+的,表低估。



Putney


Putney是Ryde大区的一个小半岛。如果不是很多年前一家开发商叫Frasers在此有个项目,叫Putney Hill,很多人不会知道这里。


说到这,我得说点别的了。对开发商说,Fraser作为之前新加坡背景的开发商,在几年前收购了澳洲老牌开发商Australand,连同Australand当时在做的西南和南部两大公寓类社区型项目,Clemton Park Village(CPV)和Discovery Point(DP)一起收购。这两大项目都将于今年全部发展完毕。


从质量上来讲,Frasers和之前同样项目中,Australand做的房子相比,差了很多,之前Australand做的CPV的olive, lime等楼,质量都可以,但之后frsers接手后的Garden,aspect等,已经有些掉粉了,同样地,在dp, 前期australand做的Verge, vine, arc等,质量也是上乘,后来的summit又开始掉粉。之前别人问我Frasers如何,我说你知道CBD的Lumiere么?质量超棒,是值得收藏的好房子,by非常好的开发商,现在我只会呵呵。


路过Putney Hill这个项目,看着那一幢幢毫无生命力的公寓楼,连设计都懒得做了,何况质量乎?


现在frasers的这个项目开始售最后一期了,问我的投资人,我全部否掉。第一,已经是社区型项目末期了,价格高,投资没啥意思,第二,质量越来越差,不再推荐。


说回到区域,Putney商业不够发达,有一个IGA,主街零星有几个咖啡店,区域的公立学校不算出彩,但是一个距离水不远的小型区域,房价并不便宜。



宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:

独立屋中位价180万澳币,有些新改建的房子卖得也很贵。



大悟看房 II


布局:4房2.5卫2车位

占地:670平

上次售出时间:2006年

当时价位:80.5万澳币

建议价:290万澳币

拍卖是/否:是


房子是屋主自己找人翻盖的,从家里物品的摆放,能看出来,房主是十分热爱生活的人,很多小物件的选择都十分有品位,且不是卖家中介做的staging。房子的户型设计也很棒。


这套物业大概在2008年左右开始翻盖,距今已经快10年了,但是依然很新,成色十足。


这套物业的起拍价290万澳币,有点溢价,但是这样卖相的物业,很少没有溢价的。来看的华人有一些,西人也有。


Putney的公校学区一般,如果在意这一点,可以考虑就近的私校。




大悟总结 


今天的这两个区域,都不是投资大热区域,这和进入这里的开发项目不多有很大关系,其实大型投资行为对于一个区域,尤其是那种不可变因素较多的区域,比如距离市区的距离,交通便利度,当地人的认知度等有很大的促进作用。


这两个区域,是我个人觉得性价比较高的区域,因为有些华人“钱多人傻不听劝”的缘故,尤其是国内买家,他们绝对不会选择这里,这也挺好。乌央乌央一群人买进去的现象比区域不够好的影响还要严重。


去了墨尔本,和当地墨尔本的朋友聊,墨尔本当地的华人卖房中介最近死了一大片,墨尔本CBD,西人嘴中的fxxx,... ...我也喷了太多,这次就先到这。


我用一个问题结束今天的看房日记,悉尼Paddington的这套排屋占地127平,不带车位,如果现在120万卖,你会买么?拿着照片问问你身边的人,我保证10个人里,9个不会。


这就是如今幼稚无比的悉尼房产投资行业。


本期大悟看房日记就是这样,感谢阅读!


注:108 underwood st, Paddington NSW2021 上周六卖出,你们自己查价格吧。





关键词: 原创大悟西区

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