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悉尼


原创 | 一起上班却不是同事,创业故事的发源地

2017-05-19 来源: 澳洲财经见闻 作者:三宝 评论0条


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本篇共4860字|预计阅读时长5分钟


3月份,Startup Genome最新公布了2017年度“全球创业环境最佳城市报告” (Global Startup Ecosystem Report 2017),前20位城市中9个来自北美,6个来自欧洲,4个来自亚洲(其中北京、上海分列第4和8位),而悉尼是大洋洲唯一入选城市,尽管排名由去年的第16位下降一位,但仍然是这块独立大陆上的创业首选之地。



报告显示,悉尼目前约有1300-2100个活跃的科技初创公司,在数据调研的“创业表现”这一维度中,悉尼的发展速度极快——过去两年里增长了接近370%,Tech Sydney首席执行官Dean McEvoy称:“未来如果能为创业公司提供更强的推动创业发展和连通的空间,促进其更广阔的协同合作,我们将势不可挡”。

 

提到“推动创业发展和连通的空间”,近年在国内和澳洲同样发展迅速的“联合办公模式”(Coworking)是其中值得被重视的一环。


阅读导航

一、联合办公发展概况

二、悉尼和上海的联合办公空间

三、联合办公模式的未来


联合办公发展概况

 

“联合办公”,尽管从字面看仍然是指以租赁办公室或工位为模式,以汇聚不同职业背景的人入驻办公的商业开发项目,但其在商业社会中所扮演的角色却逐渐深化和开阔起来。

 

《悉尼联合办公观察2016年10月报告》(Sydney Co-working Insight: October 2016 report)显示,过去10年悉尼联合办公的面积急剧扩大,联合办公空间面积从2006年的1400 平方米扩大到了4.4182万平方米,而其在CBD商区的增长更加明显,在过去5年中,从140平方米急剧扩大到了1.5674 万平方米,涨幅超过100倍。


联合办公界的最大玩家 Wework正在乔治大街(George St)上筹备开启悉尼的第三家联合办公中心,其目前在36个国家共有153个办公中心,并计划到2018年发展到376个。据《华尔街日报》称,今年2月其拿到了软银3亿美元的投资,后续投资总额可能达到30-40亿美元,如果后续融资到位,其最高估值将达到200亿美元。 



房地产咨询机构高力国际(Colliers International)在今年3月的一份报告称,五个行业的增长驱动了联合办公行业的发展,包括:


1

跨国公司开始使用联合办公空间

2

业务外包公司在当地市场的作用

3

初创企业及自由职业者涌现

4

软件及硬件技术的进步

5

日益增长的劳动力


联合办公空间与传统办公室相比,一方面租金成本更低,报告同时得出结论认为:针对50 人以下的初创企业来说,租用联合办公空间平均比普通固定办公室节省接近30%的租金成本。在节省成本之外,联合办公其它的办公优势显得更加突出:


1

大部分联合办公室会24小时运营,更有前瞻性的空间除了配备会议室、公共空间外,还会增设淋浴室、瑜伽室、儿童游乐空间等;

2

聚拢业务重合或差异多元化的众多行业公司,截然不同的公司文化、工作氛围及不同背景的工作者汇聚,利于交流及合作,甚至利于推广自身业务;

3

地理位置多数选择在市中心,拥有更加人性化及设计感的工作环境;

4

硬件软件兼备,促进公司灵活办公,有利于提高团队运营的灵活性等。


然而在一系列的优势外,联合办公中心的弊端也同样为人诟病:

 

1

人员流动性过高,在看似“活力向上”的场景下,很可能埋伏着“不断更替”的恐慌;

2

合作效果不及预期,开放办公所“引以为傲”的合作精神及创意讨论也往往被“闲聊”和“低效率”代替,“人们之间的沟通确实增加了,但与工作相关的交流却并未增多”,美国伊利诺伊州环境及设计心理学家Sally Augustin这样说;

3

开放环境不可避免的“打扰”,悉尼大学有调研称,身处全开放式的办公空间超过50%的人会对温度、空气质量和声音隐私受到侵犯感觉不满等。


在优劣面前,值得注意的风向标是,以亚马逊、高盛、Verizon通信公司为代表的大公司越来越多的走向“联合办公”。

 

一种方式是大公司将自家办公室重新整修,变化为“联合办公空间”。高盛集团计划在今年把原来容纳500个资产管理人员的3层办公室调整为1层,并取消办公室全部隔板以增加互动,同时会增设开放的咖啡吧、食物台、电话亭以及可以容纳70人的会议室等。

 

“这次改造我们希望能鼓励投资小组之间有更多合作,希望增加和提升大家互动的质量,以及和客户合作的质量” 高盛发言人 Andrew Williams 在一份声明中这样说。与此相类似,荷兰商业银行ING Bank也把土耳其总部大楼整修为联合办公空间。

 

另一种方式则是大公司直接“建立”联合办公空间。Verizon通信公司2016年在纽约开办了近1000平米的联合办公室,配备了卧室、厨房灯区域,并加装了高速宽带设备,而其目的并非为了以此盈利,更多是希望接触到业务重合的科技社区,同时推广自身企业业务。亚马逊也曾试图靠这种方式来吸引企业合作,其在2015年曾举办过一次“快闪式联合办公”,提供免费的办公区域以吸引员工和学生了解其云计算服务。

 

不可否认的是,“联合办公”正以一种势不可挡的力量迅速扩张,下文将以国内和澳洲联合办公模式发展最为活跃的两个城市:上海及悉尼的几家联合办公空间为例,详述其具体服务、功能及区别。


1

悉尼和上海的联合办公空间


1

悉尼


知名科技博客Business Insider的专栏作家Harry Tucker在几年前曾报道过3家澳洲最好的联合办公室,当时正是悉尼创业公司和联合办公飞速发展的阶段。澳洲最大的联合办公品牌Hub Sydney的创始人Brad Krauskopf说,以服务自由职业者或小型初创公司的联合办公模式将会改变澳洲的经济模式,“如果澳洲能够致力于发展公司的协同合作能力、创造更多互相学习的机会,一定能够提高劳动生产率,而这正是联合办公的真正意义”。

 


Fishburners是悉尼联合办公的“鼻祖”之一,两个地点入驻了170余家公司、500余人,公司包括Pixelstitch,FusionLabs和GradConnection等。


目前在悉尼发展最快的联合办公空间是前文提及的Wework,其在悉尼目前共拥有3家联合办公空间,针对不同人群包括个人/自由职业者、长期兼职人员、创业公司/小型机构、100人以上规模的公司均有不同的配套服务,租金从现收现付的按需移动工位日租$45起(每月$500),到固定工位每月$850及专属办公室每月$1150不等。

 

Martin Place的公共空间


George Street空间内的独立办公室


Pyrmont 内的共享空间


在以上所提及的悉尼的联合办公空间中,都会提供整体的办公服务,具体包括:


团队服务:工作日内为入驻者提供从前台服务到个性化支持及邮件处理的各类服务;

清洁服务:清洁人员全天无休地保持公用区、会议室及私人办公室的卫生;

隔音电话间:为私人通话和视频聊天提供舒适的隐蔽空间;

会议设施:会议室内不仅包括音频视频设备,也会有自定义壁纸和大理石桌面等细节配套;

免费提供食品及饮品供应,配备高速网络;

社交活动:从研讨会到思想领袖小组,甚至奶酪、精酿啤酒品鉴活动等。在这些活动空间里,一般都会配备投影仪、音响及灯光系统;

单车储存:悉尼有很多白领习惯骑车上班,办公楼停车点会配套钩链及车架等;

户外空间:从阳台到屋顶露台,悉尼的联合办公空间的户外配套很优质,其甚至鼓励在露台做瑜伽。


2

上海


从2013年开始,联合办公的概念正式落户中国,上海作为国内办公需求最为强劲的城市之一,被众多联合办公中心所青睐。不同于悉尼联合办公行业81%的市场份额被10-14家顶级运营公司所掌控,国内近年出现了很多本土联合办公品牌,诸如优客工场、WE+、创邑Space、无界空间等,其中WE+及优客工场都曾表示,会借助合并的机会,将联合办公空间布局到更多的二线城市,计划与Wework为代表的大品牌进行错位竞争。

 

WE+ 目前全国共有24处办公中心,也是国内第一家走向海外市场的联合办公品牌。优客工场因为创始人毛大庆的背景,扩张速度也相当可观,截至 2017 年初已有 78 个办公空间。


WE+ 金钟广场公共空间


配备了睡眠仓的创意SPACE


室内装饰引入众多设计品牌的Wework威海路店


由废弃铆钉厂改建而成的


米域·有光空间中的睡眠仓


位于南京路上的Naked Hub裸心社配备瑜伽室


在信息收集中,上海的联合办公中心在办公室/会议室租金,硬件配套服务(运营时间、空调开放时长、插座配备、供水等)方面与悉尼区别并不明显,两者主要的区别在于:


1

上海的联合办公空间占地面积更大,其中Wework威海路店楼面面积超过7000平米,可提供约1400人同时办公,每个楼层都设有多个公共空间;位于上海人文街区愚园路的创邑SPACE更是突破大平层空间,拥有挑高的LOFT设计,其中入住的XINCAFE咖啡吧面积甚至也超过了150平米;带有中庭直通顶层巨大弧形楼梯的米域·有光,其3楼的屋顶花园露台达100平米,一楼有200平米的公共空间、二楼有150平米的休息区;FUNWORK公共区域和露台总面积近800平米。

2

上海的联合办公空间将更多心思用在室内装修设计,例如Wework会在宣传中着意突出其座椅材质出自丹麦家居品牌Muuto、Hay,另一家Paper也会突出其卫浴用品、灯具等品牌。相对比,悉尼的办公空间却更倾向于在品牌宣传中突出其软件服务,诸如团队建设、公司合作及共享优惠、会员福利等。

3

从入住企业类型来看,尽管悉尼与上海的联合办公空间中大部分是初创企业及小型公司,但上海目前几乎没有大型公司或顶尖创业公司入驻,但在悉尼,以位于CBD澳洲证交所大楼对面Tank Stream Labs为例,其已经入驻了澳洲顶尖的创业公司,如GoCatch,Pocketbook和Airtasker等,目前也正在积极争取着包括PayPal、Braintree及数字媒体巨头Buzzfeed在内的其它59家创业公司。


联合办公模式的未来


1. 联合办公行业项目已出现过剩趋势,优胜劣汰明显


伴随着行业的爆发式增长,从国内一二线城市来看,联合办公空间过剩的隐忧已经出现,高力报告中显示,仅北京、上海两个城市,联合办公空间网点数量分别已达235个和860个。一部分联合办公项目已经出现了倒闭,被合并的情况,少数拥有丰富运营经验及资金背景的大型联合办公品牌继续着扩张,“单枪匹马”的杀出一条连锁模式。

 

“大多数失败的案例往往是因为经营者没有经过仔细研究就开始做,没有对自己的能力和特长有清晰的判断。”高力国际执行董事吴群在接受澎湃新闻的采访时这样表示。

 

早期联合办公品牌的利润来源是通过以低于市场水平的价格获取物业,占有成本上的差价优势,但在后期运营中却忽视联合办公所需要的增值服务,导致其从最初就缺乏持久的竞争力、特点,同质化现象严重,单一粗暴的经营模式遭遇淘汰的结果并不令人意外。


2. 创业人士和自由职业者对联合办公空间的需求前景不明

 

2016年8月份,Wework发布了一个新的企业销售主管招聘启事,目标定位全球1000强的大企业客户。从这一决策我们能够看到的一丝苗头是,采用轻资产模式、收入来自租户租金的联合办公行业者们,也已经意识到了小型创业公司和自由职业者的“不稳定性”。

 

有分析人士认为,随着经济形势逐渐趋于好转,公司对人才的需求会提高,曾经受到经济危机影响而被裁员并走上自由职业之路的员工逐渐会返回到企业环境中,其对联合办公空间的需求亦会随之下降。


与此同时,创业环境的变化同样是一个不稳定因素,风险投资总额从2015年开始已经出现下滑趋势。大企业具备更高的租约稳定性和更大的租赁规模,联合办工品牌所需要付出的人力及管理成本相对会更低。高力国际在报告中举例称,2016年,普华永道在新加坡Collective Works租用了100个工位,汇丰银行在香港WeWork里租了400个工位,而微软已经把纽约70%的销售人员都转移到了灵活的办公空间中。


联合办公空间中小型/初创企业和大中型企业所占的比例在未来如果能够各占一半,会是一个比较健康的状态。但大公司的入驻前景同样不够明朗,其严格的规范和企业文化是否能与推崇“自由、灵活”的联合办公行业相融合仍属未知。


3. 关键是定位与运营,核心是做社区

 

成功的联合办公空间往往抓住了市场的两个关键,即定位与运营


在这两点上,悉尼要比国内同行做得更好。以Hub Sydney为例,其针对入驻企业和个人均实行“准入驻日”制度,即让团队或个人在正式入驻前试工1天,互相考察是否能够融入社区生活,并与其他人和谐相处,其甚至会通过视频及面试的方式考察申请人。


尽管这一方法看起来违背了“自由、平等、灵活”的空间定位,但从长期来看却是运营过程中必要的规则。


因为社区的涵义远远大于物理空间,如果意图让每一个会员在社区里都能找到他要的东西,提高工作效率,社区的管理至关重要,真正可持续发展的社区应该有共建自律的意识,让会员“有权利不需要过问任何人就可以自己做事”。


同时,在未来的发展中精细化的市场细分是其另一个发展趋势,如果能为一个工业设计师找到一个提供3D打印机的联合办公空间,能为一个从事时尚行业的人提供汇聚了同行的空间,可能要比只是有“睡眠仓”、“大露台”、“健身房”的徒有其表的同质化空间更加重要。

 

结语


在明确了定位,贯彻“向内”的运营方式外,联合办公空间的核心是要做好社区——聚集起有相似目标和发展愿景的公司或领域内的专业人士,形成一个稳定而活跃的社区,在社区内促进资源的共享和专业意见的交流,成为真正合作的平台。


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大数据时代下,政府与个人隐私隔了几层窗户纸?


关键词: 原创发源地一起

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