地产 | 澳洲房价增速继续放缓，户型、地段选择变得更为重要

2017-07-28 来源：澳财网评论0条

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推出碎片式地产投资的BrickX近日对其所投资的其中六处房产进行再估值，以计算投资者们半年以来潜在获得的资本利得率。

BrickX是由投资公司Bridge Lane 推出的澳大利亚首个住宅地产投资的“股票交易所”。公司声称，仅仅需要不到100澳元就能投资房地产。这听起来感觉不可思议，实际上，BrickX引入了房地产证券化的概念，他们把购入的物业分拆为10000块“碎片”进行出售，投资者直接通过线上平台进行“碎片”认购。投资者获利的途径通过房屋的净租金收入、房屋出售实现的资本利得、或是“碎片”转让的价差实现（点击查看详情）。

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两大首府房价增速放缓

作为投资者的投资决策参考，BrickX每半年都会雇佣第三方评估机构对“碎片”投资者持有的物业进行重新估值。

在BrickX进行估值的六套房产中，价格上涨幅度最大的是位于悉尼市中心附近的两卧独立房，半年上涨7.4%至145万澳元。尽管估价比该区房价中间值要高约10%，但7.4%的半年增长率下的全年增速预估却低于悉尼房价去年15.5%的年增长。其余五处单元型房屋并无明显价格上涨。

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BrickX投资房产估值变化

（来源：BrickX）

BrickX的估值很大程度上反映出悉尼和墨尔本两大首府城市目前的房价趋势。CoreLogic截至6月份的房地产数据调查显示，全澳房价6月份平均上涨1.8%，对比5月份的下跌状况有所回升。悉尼和墨尔本两大城市仍然凭借2.2%和2.7%的涨幅拉动整体增长。但CoreLogic市场调查主管Tim Lawless却认为房价的稍微回暖很大程度上只是受到了季节性因素的推动，尤其是悉尼和墨尔本等主要城市房价的增速毫无疑问地在放缓。

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截至6月底澳洲主要城市房价

（来源：CoreLogic）

事实上，第二季度的全澳房价增幅是自15年年末以来所有季度中增长最小的。对比第一季度，悉尼房价年增长从18.9%下滑至12.9%，而墨尔本房价也从年增长15.9%降至13.7%。

房产投资户型地段慎选择

Lawless表示，尽管第二季度的地产市场有所回缓，但投资者想要像前两年一样获得巨大的资本利得还是十分困难的。因此作为房产投资者，未来考虑投资机会时，应当在房产地理位置和户型的选择上更为谨慎。

从房屋类型来看，CoreLogic数据显示，独立屋房价涨幅要比单元型房屋来得高。悉尼的独立屋价格截至6月份年增长率13%，比单元型涨幅高4.4%；墨尔本的独立屋房价年增幅16%，比单元型增幅足足高13.5%。

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BrickX“碎片”投资获利情况

（来源：BrickX）

同时，根据外部估价并扣除相关费用后，BrickX核算出每股“碎片”投资的隐含价值。受到收购成本折旧摊销和交易债务等因素的影响，“碎片”投资者实际的获利增长和房屋估值增长有所出入。对于隐含资本利得的统计结果，持有独立屋的投资者明显比持有单元型房屋的投资者获利更好。负增长的两处地产“碎片”投资持有者不排除会就此抛售手中投资份额。

因此，在未来房地产投资机会的选择上，户型的类别，离市中心的距离，地区状况等都将成为房产升值空间的重要考量范围。投资者在决定前也最好做足功课。

免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。