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揭秘澳洲房产拍卖一切套路!听说澳人最怕遇到华人这样的猪队友...

2018-02-11 来源: 米宅海外 原文链接 评论16条

什么是走“狗屎运”呢?

就是在某个周六,你送孩子上中文补习班,路过一个拍卖,现场空无一人,拍卖师见你来了,问:你愿意出多少价?你顺口说了个十二万,拍卖师一拍锤说,恭喜你,成交了。

于是,你以市场价1/3的价格,捡到了一个house。不要怀疑,This is TRUE!!!

众所周知,澳洲房地产与国内最大的不同,就是很多房屋都会以拍卖的形式卖掉。每周六各大城市都会有成百上千个拍卖会。拍卖看似是有钱人的游戏,其实是个非常考验人心理的活动,因为这个过程往往高压却又曲折离奇。

揭秘澳洲房产拍卖一切套路!听说澳人最怕遇到华人这样的猪队友... - 1 

近期我采访了一位布里斯班的地产界前辈,他给我讲述了很多与房地产相关的故事,其中包括他参加过的一场拍卖会,听完让我这个地产界小白也蠢蠢欲动的想去参加看看。

*本文均采用第一人称叙述,“我”即代表刚刚所提的地产界前辈。

那应该是两三年前了,有天我开车回家的时候看见路边有个房子前竖了auction的牌子,想想觉得地点不错,旁边就是购物中心,又靠着马路,用来做家庭式办公室很不错,所以就给中介联系,询问价钱。

参加拍卖的房子,一般中介都不会直接告诉你价钱,而是会先反问,你觉得你可以出到多少钱? 我当时说50万,中介回答说,我觉得你这个出价很有希望,你周六一定要来参加。但是中介这样说你千万不要高兴,因为不管你报多少钱,中介都会这么回答。他的目的就是吸引你来参加而已。

周六的时候,我带着我一大家子人浩浩荡荡的去参加拍卖了,到了现场,中介的销售人员见来了这么多人,非常高兴,问我几个人登记,结果我说只有1个人,他便很失望的带我去一边登记基本信息,分发号码牌。

Tips:拿号码牌的人代表将要参加拍卖议价的人,但是千万不要被有些中介的小手段给欺骗了,因为有的中介会想方设法的让很多来观看的观众都登记信息,并发给他们号码牌,让真正参加拍卖的人产生一种误会:哇靠,今天这么多人来参加,这个房子到底是有多火爆。。。。。。 

那天还比较幸运,真正参与的只有我和另外一个华人——王先生,等了一会,拍卖师来了,看了下现场,跟中介说了两句,就先去房间找房主了。

Tips:拍卖时,房主不建议在现场,一般在房间里坐着,为什么呢?因为有时,当出价已经高于房主的心里价时,怕房主会压制不住内心的喜悦而面露喜色,而出价的人如果不幸观察到了,那基本拍卖就没法进行了。 

拍卖师出来后,先简单介绍了一下住宅的情况,然后拍卖正式开始。拍卖师首先说:“我代表屋主,出价40万,有人愿意出价45 万吗?”然后看着我和王先生,王先生先同意出价45万,紧接着拍卖师说“现在价格是45万,有人愿意出到50万吗?”然后看着我。50万远低于我的心里价格,所以我大手一挥的说我出价50万。

出价的时候觉得自己真豪气啊,手一挥5万就出去了。感觉5万不是钱一样,其实仔细想想,手一挥,其实一台车就出去了。 

Tips:拍卖师其实在整个拍卖中起着关键的主导作用,他可以以各种方式开始拍卖,也可以代表屋主主导起拍价。在拍卖的开始阶段,也可以主导提价,掌握整个拍卖的节奏。因为拍卖师其实非常忙,一个周末有几十上百个拍卖,所以如果从一开始就1,2000的加价,拍卖的时间会无限延长。 

出价到50万以后,不可能再5万的往上加了,所以拍卖师这时候换了种问法,他看着王先生说“现在价格是50万,你愿意出到51吗?”王先生当然同意,然后又看着我,同样的问题,你愿意出到52万吗?如此你来我往一直加到56万时,王先生这时候突然不再往上加了,拍卖师询问几次无果,所以开始大声宣布:现在的价格是56万,还有没有人继续往上加价的?56万一次,56万第二次,56万第。。。。 

正当我想等着听落槌,开始庆祝的时候,拍卖师话锋一转,说,我现在出价57万,请问你愿不愿意接受?我一听这话就知道,完了,现在的价格还没有到拍卖底价。

Tips:Reserve Price,即拍卖底价,又称保留价,是卖方愿意出售该房产的最低价格。拍卖底价一经确定,非经委托人允许,拍卖人必须严格保密,不得公开,并在拍卖活动中不得以低于拍卖底价的价格售出。

在房产拍卖中,即便已经没人和自己竞争,但拍卖师却还是不落槌,这时候他往往会报出一个更高的价格问你还愿不愿意接受。这是因为,此时,客户的出价还没有到达卖家的保留价。如果你接受了拍卖师的报价,你很有可能成为买家,而如果你不接受,拍卖师就会宣布本次拍卖流拍。

57万的价格还在我的心理价范围内,而这时我又知道还没到保留价,所以我考虑了一下,接受了拍卖师的报价。这个时候,拍卖师又开始大声宣布了:现在的价格是57万,还有没有人继续往上加价?57万一次,57万第二次,57万第。。。。请稍等片刻,我需要回到屋内和屋主商量。

此刻我的内心是崩溃的。。。。。

拍卖师说完就回屋内了,中介的销售这时候赶紧上来,把我拉到一边,说,“这个价格真的已经很接近了,你再加1万,再加1万肯定能拿下,你看都弄这么久了,这么好的房子,流拍了多可惜,加1万也不是很多,你把房子拿下,以后说不定升值比这1万多得多。。。。。。”

所以你看,地产中介在拍卖中其实也起着举足轻重的作用,他们需要为每一次的拍卖做大量的功课,包括联系客户,拍卖前的开放参观,所以他们是除了房主之外最想交易达成的人。而我仔细一想话说得也很有道理,拍卖到了现在,保留价应该也就是58万了。所以我当下就决定最后再加一万。

不一会,拍卖师回到了现场,他当然是直接问我“现在的价格是57万,请问你还愿不愿意再加价?”我说加一万,所以拍卖师的老套路又来了:“现在的价格是58万,还有没有人继续加价?58万一次,58万第二次,58万第。。。。” 

说时迟那时快,一边的王先生喊了句:“60万”!

WTF???王先生你不是早就退出吗?怎么在这关键时候又出现了???

真是不怕神一样的队友,就怕猪一样的对手啊。

当然最后我没有再加价了,60万已经超过了我的心理价,而且继续下去指不定王先生会什么时候再蹦出来和我作对,所以最后就是王先生以60万成交。

揭秘澳洲房产拍卖一切套路!听说澳人最怕遇到华人这样的猪队友... - 2

采访结束,前辈还特地告知了关于拍卖中需要注意的一些地方。

首先,拍卖现场气氛可能会导致买家产生非理性的判断。当你身处拍卖现场时,往往会身不由已的受到整个气氛的感染,情绪会不知不觉的取代理性思考。尤其到了最后和另一个竞拍者一对一喊价时,心有不甘的冲动会促使自己喊出远超次心里价位的价格,而这正中了拍卖师和卖家的下怀,给买家带来不利。 

所以,对买家而言,能够以等于或者稍高于保留价的价格成交,其实才是最大的赢家,那么你在拍卖前需要做的功课就是,准备的估值房屋价格,并且在拍卖时做好成交价超估价10%的准备。

其次,对卖家而言,保留价是能够保持房屋价值最重要的底线。有的卖家抱着房子价位越拍越高的心里,而不设保留价,但往往这样是最危险的。

比如之前某次的拍卖会,卖家没有设保留价,而房产以市价1/5的价格卖出,最终卖家把中介告上法庭,觉得是中介设的局找人来参加的拍卖。又比如文章开头说的12万买house的奇葩案例。

当然,这样走狗屎运的机会是千年等一回的。

关键词: 拍卖房屋楼市
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最新评论(16)
多说真话
多说真话 2018-02-11 回复
这二个都是猪,这房子本身就值50万,争什么争让它流标好了。
1土澳居民
1土澳居民 2018-02-11 回复
其实这间屋子是60.1万买的, L J HOOKER SUNNYBANK HILLS 上海小陈卖的。屋主在悉尼。我帮他打理。里、三个购物中心和火车站都近, 买了十二年,才涨了28万,屋主觉得不划算,几个house都没了。撤资了。
熊爸
熊爸 2018-02-12 回复
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NineNights
NineNights 2018-02-11 回复
总结,都是猪
band-new冯先生
band-new冯先生 2018-02-11 回复
什么时候,房子这么便宜


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