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居民资产80%是房产,房价敢跌吗?

2019-04-01 来源: KVB昆仑国际 原文链接 评论0条

对于广大刚需来说,房价平稳,无疑是好事。但也有不少人担心,房价下跌会带来一系列严重问题。

房价、楼市一直牵动人心。

2019年政府工作报告提出:健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。全国人大工作报告也提到,今年要对房地产税法开展立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。

不少经济学家常呼吁降低房价,以便老百姓买得起房。也有很多经济学家经常预测房价涨跌,但在整体层面应当如何应对房价涨跌,以及政策层面如何引导房价等更深层次的问题显然更具价值。

逾400万亿资金被“锁”在房产中

2019年3月14日,国家统计局公布了中国房产投资和销售的部分数据。

数据显示:2019年1-2月,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,时隔34个月后,全国商品房销售面积首次出现负增长;商品房销售额增长2.8%,而去年整体增速为12.2%。

我们再看看中国家庭的债务情况。

数据显示,2015年底,我国个人负债总额是GDP的30%;2016年,达到了45%,一年内上涨了15个百分点;2018年,家庭债务总额接近GDP的60%,占同期个人收入总额比重的107%。家庭债务总量超过居民总收入,意味着提前消费透支了消费能力,因此,我国近年来的居民消费增速有所下滑。

我国居民债务都用于何处呢?

2017年末,中国住户债务余额为40.5万亿元,较上年增长21.4%,较2008年增长了7.1倍。2017年,中国家庭债务占GDP比重的48%。其中,住户贷款占全部贷款比例的32.3%(实际占比还要略高)。回顾2008年,中国的住房贷款余额为3万亿元。到了2017年底,飙升至21.9万亿元。数据还显示,目前,房费占住户债务余额54%。

由此可见,我国居民贷款的主要用途是用于购房以及与此有关的支出。

截至2017年末,全国城镇共有住房2.7亿套,户均住房已超过1套。2018年10月,国家统计局公布的全球房产总市值数据显示,中国居民房产总值为65万亿美元。日美欧三个国家和地区加起来的居民房产总值还比中国少5万亿美元。

民进中央经济委员会副主任王林曾表示,我国居民资产80%是房产,全国约有400-430万亿元的资金被锁定在房产中。这表明了房产在我国经济和居民财富中的比重。

可见,房价走势牵一发而动全身。

房价下跌会有什么后果?

近两年的楼市调控采取了严格的限制措施,从以往单纯的“限购”发展到“限购+限价”并举的阶段,落脚点在于控制房价。

对于广大刚需来说,房价平稳,无疑是好事。但有人欢喜有人忧,不少人担心因房价下跌会带来一系列的问题。

首先,如果楼市深度调整,作为信贷抵押物的房产市值则会大幅缩水,房屋市值下跌而债务无法减少,其抵贷比率会大幅上升。

如果房价下跌幅度超过了购房者的首付比例,以致出售房产不足以偿还债务,那么,部分有房者将变成负资产者。如果有房者大量抛售房产,还会导致房价下跌陷入恶性循环,使楼市持续进入下行通道。

第二,官方数据显示,我国中产阶级人群已超过4亿,比美国人口总数还多。这些中产阶层的主要财富都是房产。一旦房价下跌,将会影响他们的消费意愿和消费能力。

国家统计局数据显示:2018年,我国最终消费对经济增长的贡献率已达76.2%,成为拉动经济增长的第一动力。在当前投资和出口增长都面临较大下行压力的情况下,消费的下滑会加大经济增长失速的风险。

第三,房价下跌还会导致银行业面临系统性信用风险。

2018年,A股上市房企总负债达7万亿元,行业龙头万科负债率也达到84.93%,负债率超过70%的上市房企有59家。房价下跌势必导致原来以高价拿地的房企入不敷出,使这些企业面临着现金流和融资链条断裂的压力,进而造成银行形成大量的坏账。

一旦大批房企破产,还将使产业链上下游的企业受损,形成连锁不良反应。此外,我国信贷大多以土地和房屋作为抵押物,房屋和土地价格下跌导致抵押物减值,会增加形成呆坏账的风险,进而抬升银行的系统性风险。

第四,房价下跌还会加剧地方政府收支压力和债务风险。

目前,地方政府收入的主要来源是土地出让收入。一旦房价下跌,土地出让收入大幅减少,政府性资金收入减少,而财政支出存在较强刚性,那么,势必导致地方政府财政难以为继,只能扩大地方政府债券发行。这会进一步推高地方政府债务水平,从而,产生更大的系统性财政与金融风险。

“解放”中国家庭的经济负担

因此笔者认为,当前房价宜稳,不宜波动过大。稳定房价应是2019年需要重点考虑的选项。

在做到房价稳定而不出现暴涨或暴跌的前提下,逐步解决房价过高的问题。这既是通过数据分析得出的结论,也的确是客观现实的必然要求。

而要真正做到房价的合理调整,应该是促进资源的再分配和人口的分散化以及拓展投资渠道,并辅之以对于炒房客的行政打击措施。只有这样,才可以做到房价的软着陆,从而,也能真正地“解放”中国家庭的经济负担。

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