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5%低首付政策算什么?其实你什么钱都可以不出丨创富实战

2019-05-15 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

其实自住房本来就有可能可以贷款95%,自己出5%首付,完成交易。

只不过是由于贷款比例超过80%,银行会要求贷款者购买贷款保险(Lenders MortgageInsurance),以银行为受益人。保费不需要贷款者付现金,而是加到贷款额度里去。

不过,为了在即将到来的大选中赢得更多选票,现任澳洲总理莫里森在自由党竞选启动大会上宣布了一项新政计划:

由政府拨款为首次置业者提供15%首付的信用支持,购房者只需要出5%,再从银行贷款80%,完成交易。

我对此新政最终实施的可能性保持怀疑态度。

即使这项新政真的实现,它唯一的好处就是能让首次置业者少交了贷款保险保费,仅此而已。

今天,我就首付问题提出如下两条建议。

1、房子本身是核心,一切其他政策上的诱惑都是其次

我一向主张首次置业者以投资和赚钱的角度去购买第一套房(哪怕是自住房)。

必须能找到一个点,让你在这房子上赚到钱,花钱提升它的价值(例如装修),形成溢价,卖掉或者重新估值,再继续做下一个投资项目。可参考《首次置业做得好,是扩张房产投资组合的重要基础》

带着这个思路,如果你的存款刚好够付5%,贷款95%(如果新政真的实施了,那就是银行贷款80%,政府贷款15%),刚好能完成交易,那么,这套房就是一个错误的项目。买了房后就可能停滞不前,只好等待市场自然增长。

因此,你必须在购房以外,留有一笔钱用于人为升值策略的操作。你至少要有相当于购房价10%的钱用于装修,以及支付房产持有成本。

也就是说,哪怕你的贷款比例是90%(投资名义)或者95%(自住名义),你也必须起码有购房价的20-25%的现金。

如果你没有这个现金比例,那么就到房产价位更低的地方去,尽快开创你的房产创富之路。而不是一味地等待存款的增长,或者某个新政策来救你,更不应该超预算买一个自己无法操作下去的房子。

所有政策上的诱惑,都带有政策制定者自身的政治利益,它的主要目的不是用来帮你实现财富自由的。

你一定不能盲目追随政策,而是立足于自身的创富需求,选择对的房子,做正确的人为升值操作,其次再参考有什么政策可以为你所用。

2、以创业的态度,去面对房地产投资

许多人有一个误区,认为有钱了才去创业,有钱了才去投资。

但是,富人们大多数情况下是相反的,他们是因为没钱才去创业和投资,创业和投资获利了才有钱。

成功者看目标,失败者看障碍。

如果你懂得如何甄选房产,如何操作从而实现人为升值,如何控制成本,如何最终实现利润,那么你完全可以以创业的角度去经营你的房地产投资事业,在其他投资者身上获取资本,跟他们合作。

要想跟其他投资者一起把房地产投资这个事业做成,你需要以下三点:

(1)项目:在哪里买,买什么样的房子,买了之后干什么(如装修、分地、新建),最终的产品是什么,能卖给谁,能卖多少钱?

你需要做可行性分析,看到钱怎么进入项目,钱怎么出来,投资多少钱,赚多少钱。

(2)资源:要想把这个投资项目做好,你需要资源。

你需要的资源包括:能提供启动资金的人(出钱的人),能提供贷款的人(贷款申请人、银行),能提供指导意见的人(投资教练、贷款经纪、律师、会计),能把人为升值策略里所要求的事情做完的人(设计师、测量师、城镇规划师、建筑商以及各类建筑工种),能帮你把升值后的房产变回现金的人(估价师、贷款经纪、房产销售中介)。

(3)优势:你需要懂得如何整合资源,把不同的人和钱组合到一起去,把资源用到项目所需要的各个地方去。

这种优势是可以通过接受房产投资教练的指导而获得的。正是这种优势的存在,你才有可能自己不出钱,而让他人出钱参与到你的项目来。

针对房地产投资的特性,以下三点是联合投资的要素:

(1)现金:用于购房首付,支付购房相关费用,支付人为升值策略操作中的各种费用,以及支付项目进行期间的持有成本。

(2)贷款能力:从银行那里借到钱的能力,主要看申请人的现金流状况。谁在项目中担任贷款人的角色,一般来说就让这个人的架构持有这个房产。

(3)投资技能:这个也就是我上面所说的优势。谁在项目中贡献这个技能,这个人得负责分析市场,根据现金数额和贷款能力,选择合适的物业,做可行性分析。

确定有利可图后,按计划以合适的价格购入,然后人为地提升物业的价值和租金回报,最后获取利润并结束项目。

以上三个要素,可以是三个人分别提供。但我一般建议两方合作,减少复杂程度,特别是对于初学者来说。

其中一方提供上述三个要素的其中两个,另一方提供剩下的第三个要素。

因此,凡是遇到媒体热议某个新政策或者潜在的新政策,都不要忘记你最初的房产创富之梦是什么,以你自己的目标为导向,继续前行。

有用的政策就拿来用,没用的政策就放一边去,不要左右摇摆。

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