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房产投资教练给首次置业者的8条重要提示

2019-06-12 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

知识与经验决定了你的思维,你的思维决定了你的感觉,你的感觉决定了你的行为,你的行为决定了你的结果。

无可否认,我们大多数情况下是凭感觉做事情的,买房、投资房产也是一样。关键是,你要让自己的感觉与自己的真实目标相匹配,这就要看你的思维、知识与经验了。

无论你是首次置业者还是房产投资老手,你最终得到的结果,归根到底源于你在房产领域里的知识与经验。

首次置业者由于知识与经验的不足,往往容易犯很多错误。

今天我给首次置业者提出8条重要提示,旨在帮助首次置业者避免走弯路,更高效地完成人生中的一大里程碑——首次置业成功。

1、确保房屋贷款申请就绪

在深入房产市场去寻找你要买的房屋前,请先确认你是否真的有资格获得房屋贷款。

联系几家银行或非银行贷款机构,或者找贷款经纪人聊聊,了解你可以借多少钱,连同你的首付金额,算出你的购房预算是多少,从而知道你究竟可以买什么,以及在哪里买。

不少人犯的错误是,首次置业时第一时间找销售中介,找到合适物业后就直接购买,签好购房合同后再去办理贷款,结果栽在了贷款的环节上。

有些人最终无法贷款成交,有些人的贷款额度比预期低,勉强成交后生活过得很拮据。

贷款这件事在房产创富中扮演十分重要的角色。要更好地把自己包装成贷款机构眼中的理想客户,你一定要时刻关注自己的信用报告。

信用卡、车贷、个人贷款、签个分期付款的手机,统统这些消费性质的信用,都在降低你的信用分数,对你申请房贷都有负面影响。

所以我一向要求我的学生设置信用报告警报,一旦自己的信用报告发生改变,自己可以第一时间知道,并且可以监控自己的信用分数的变化。

在你首次置业前,应该避免申请消费性质的信用,确保信用报告无误,获得房屋贷款预批,再具体开始看房。

2、妥善安排物业用途——自住或投资

我一向主张本地置业者在首次置业时,尽可能以投资心态去自住。

充分利用首次置业者在印花税上的减免政策,在自住过程中为房子做人为增值的操作,最后免资本利得税出售,或者转贷提取“利润”。(具体操作详见《低预算首次置业?这样做能让你咸鱼大翻身》

如果由于首付、预算、工作地点的限制而无法在你想自住的区域买到合适的物业,例如你支付得起的物业位于离你工作地点很远的地方,那么可以考虑把物业作纯投资用途,把房子租出去,而自己则租其他房子住。

这样做,房产持有过程中所产生的费用是可以抵税的。

由于这个特性,投资房的成本实质上可以比自住房便宜低很多。这种策略允许你居住在你想要的区域,同时仍然尽早进入房产市场。

3、合伙置业

由于首付或贷款能力问题,有些人只能拿着有限的预算,在不受欢迎的区域买不受欢迎的物业类别,就因为价格低。很多这样的物业的自然增值前景不容乐观。

在这种情况下,不妨考虑寻找值得信赖的投资伙伴,与朋友,兄弟姐妹或其他投资者合伙,按股份比例共同出资购买自然增值前景更佳的物业,然后共同持有。

4、同居

年轻的男女朋友,如果对对方是认真的,那么就不要拖延了,大胆地开始一起租房,过同居生活吧!

单身生活费用是可以很高的。双重收入和共享成本可以大大提高经济效益。

同居后,你们可以更有效地为首次置业存首付,也可以让双方在发展到婚姻前,尝试一起生活,进一步磨合,确认对方是否合适自己。

5、不要盲目追求首次置业补助

不少首次置业者总想着要拿到政府提供的首次置业补助,于是就完全不考虑那些不符合补助条件的其他房子了。

首次置业补助要求所买房子是新建房子,或者是买空地建房。你万万想不到的,是不少开发商知道你有首次置业补助,于是悄悄地提高了售价,然后你还自我感觉良好,以为占了一个便宜。

如何才能不让首次置业补助蒙蔽了你的眼睛?

购房时,请把首次置业补助放一边去,不要把它考虑进购房价格里面去,按市场的真正价值去考虑你所购买的物业。

最简单的一条,就是看看你想买的物业的周边地区,找出同类物业过去3个月的销售记录。你的购入价,尽可能小于或者等于周边同类物业的历史交易价格。

6、不要害怕错过什么

首次置业者由于经验不足,他们在购房时,往往容易产生一种害怕错失机遇的恐惧心理。

他们承受着参加拍卖的压力,厌倦了周而复始的看房,受周围朋友的购买行为的影响,这些都很容易导致他们犯灾难性的错误——买了错误的产品,或者以过高的价格去买房。

在跟销售中介谈判房产交易时,过度兴奋或者过度冷漠,都可能会导致错误。

房产涨跌周期是你无法控制的,在市场下行时,别人告诉你这是底部了,赶紧买;市场横盘整理时,别人告诉你房价即将上涨了,赶紧买;市场上行时,那就更不用说了,别人告诉你再不买就更贵。

所以,我一向建议我的学生关注自己,从自己的人生轨道上,认清当下做什么对自己是最重要的,把计划写下来,然后执行,而不是一味地基于周围的人所说的话而做出反应。

7、不要为房子而动情

关于这条提示,我得说点听起来“矛盾”的东西了。

一方面,我作为房产投资者,装修或者开发出来的房子,我会尽可能让它看上去特别漂亮,获得买家的认可。

我会聘请最优秀的销售中介给我推销房子,他们可以把房子的优点全面展示给买家,配以巧妙的话术,让买家深深地动情,从而让买家支付一个能打破当地记录的高价。

而另一方面,我作为房产投资教练,我会告诉你,不要为房子而动情,不要看到那个特别漂亮的厨房或者浴室就心动不已。

一定要严格按照你制定的置业计划,研究市场,对比周边地区同类物业的交易记录,选择有潜力的物业,应用增值或者现金流策略,提升投资回报。

从上面两个方面你可以看到,你的购买行为是怎么样的,取决于你是个消费者,还是投资者,你是在买消费品,还是在买资产。

当你是投资者时,让你的买家为你的物业而动情;当你自己是买家时,不要动情,保持理智。

8、投资你自己

世界上最好的投资,是投资你自己。先学习房产知识,再置业,你一定会少走弯路,事半功倍,因为房产对于你来说是资产还是负债,它带来利润还是亏损,完全取决于操盘的那个人。

你对一个领域的知识水平,决定了你在该领域里的行为及其结果。

我喜欢用买车的例子作为比喻。你在买车前,一般会先学会开车,再到车行去试驾和买车。同理,明智的首次置业者,一定会先找专业人士,在他们身上获得专业知识,再去置业。

买家代理会告诉你在哪里找到符合你需求的房子,帮助你实地去看房和议价。

贷款经纪会告诉你能借多少钱,如何准备材料,如何申请最合适你的贷款产品。

会计会解答你税务上的疑难,帮助你完成报税,还可以给你设立架构。

律师会帮助你审核房产买卖合同,代表你跟交易的另一方去协商合同细节。

房产投资教练会告诉你如何对房产投资做整体规划,一步一步地指导你,应用适合你的增值与增现金流投资策略,在更短时间内获得更高的投资回报。

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