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悉尼

免费房子等你领取,只有少数人知道这人为增值秘密

26天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

买地建房是一种活跃的人为增值投资策略。

当你买地和建房整个过程的总成本低于周边地区同类新房成品的售价时,其差价就是你创造出来的利润。

当你有可以建房的土地,有另一种更为直接的打造带地房产的方式,往往被许多投资者所忽视,这就是房子搬迁(house relocation)。

也就是说,你不一定要在空地建房。

你可以在别的地方,把现成的二手房子,整套从地上提取,通过卡车,把它运输到你的空地上,整改修缮,连接水、电、通信、下水道等设施,快速地打造出一套可以出售的房产。

去哪里找房子“放”到空地上呢?

这种房子一般由一家专业的房屋搬迁公司出售。

他们出售的现成整套二手房,一般都比较适合搬迁,例如房子没有石棉(或石棉已被移除),房屋不受政府的文物保护,房屋的大小和设计适合于搬迁,让搬迁成本达到最低。

另一种办法是,房子可以直接从另一个私人业主那里买到,甚至有可能免费拿到。

有些人想推倒老房子重建新房,于是他们需要找人来把现有的老房子推倒,这时候你可以跟这样的业主商议,看他们能不能让你免费搬走他们的房子,省得他们还得花钱推倒房子。

这种免费的房子往往可以在gumtree这种分类广告网站上找到,以下这个位于悉尼Constitution Hill的房子的业主,公开地告诉你,房子可以免费拿走。

什么房子适合搬迁呢?

首先,要咨询当地的市政厅,确保该房子不受保护,当地市政厅允许该房子被搬迁走。

而接收房子的地块所在的市政厅区域,也要咨询一下,问当地市政厅是否允许你把别的区域的一套现成房子搬迁到你的空地上。

其次,被搬迁的房子的底部必须是离开地面的,即房子被木、钢或砖柱子支撑起来的,这样搬迁公司才能轻易地房子抬起来。那些直接建造在水泥板上的房子,则不容易被抬起来,因此不适合搬迁。

房子的地面最好是木的,因为木材可以在一定程度上忍受搬迁过程中的产生的移动和振动的影响。

第三,你要考虑房子的年龄,如果房子的电线和水管很残旧,那么搬迁后的房子,电工和水工可能无法合法地帮你重新接电和接水,因此你有可能要重新给整个房子进行布电线和水管,从而大大增加了你的装修成本。

房子年龄大的另一个问题是,可能房子某些地方已经不再符合最新的澳洲建筑标准了,因此房子搬迁到新的空地上后,你需要修正不合规的地方。

第四,你要看房子没有石棉。如果房子有石棉,那么移除石棉则是另一笔开支。有些市政厅不允许带有石棉的房子从其他区域搬进他们管辖的区域范围内。

房子这么大,怎么搬呢?

房子的大小决定了你要搬一次还是两次。如果房子不太大,卡车能装上,这样一次就可以运完;如果房子太宽,你就需要把房子切开两半,运两次。

如果房子要被切开分两次搬,运费会更高,而且房子的两半被运到空地上,你还要把两半房子再次连接起来,所需要的装修工作量也加大。

当然,不是说为了省运费就一定要买个小房子。因为你还要看空地当地的房产市场环境,看当地的客户的需求是小房子还是大房子,算一笔账,究竟用多少成本去满足客户的需求,客户愿意花多少钱去买你的打造出来的成品。

只要利润空间够大,搬两次也是可以接受的。

搬迁费用取决于搬迁距离吗?

跟你平时搬家不一样的是,房屋搬迁不完全取决于距离的。

大多数房屋搬迁公司对前100公里的搬迁距离的收费是一样的,哪怕你仅仅要求房子从同一条街的一边搬到另一边,跟你把房子搬到100公里以外,他们的收费是差不多的。

这是因为,大多数的工作量是在房子搬迁的准备工作上,即把房子从地上抬起来,安全地放到卡车上的过程。

空地地契上有禁止房屋迁移吗?

有些土地开发商为了保持整个区域的房子外观的一致性,会在土地分割过程中制造一些土地使用的限制条件,例如,禁止土地业主从其他区域那里搬迁一套二手房子到空地上。

因此,当你考虑购买空地然后迁移房子到空地上时,要做好尽职调查,看看该土地有没有这方面的使用限制。

地块的特征有影响吗?

当然有,如果你找的空地是很斜的,那么你就要在挡土墙、雨水管理、房屋支撑等方面有更大的开支。

土地的品质也是一个值得考虑的因素,例如土质松软,那么做房子的立足点(footings)就可能有很高的成本。

所有这些因素,都要在开展项目前,在当地找建筑商帮忙做详尽的调查以及成本预估。

空地周边有足够的空间让卡车卸下房子吗?

专业的房屋搬迁公司有很多办法可以跨越重重障碍,把房子放到你指定的位置上,当然,障碍越多,搬迁的成本就越高。

因此,使用这种策略,最好找周边有足够的空间让卡车卸下房子的空地,地块的前端最好不要有大树、围栏、电线杆等,周边的路段最好比较宽。

什么价位的地块适合这种策略?

使用房屋搬迁这种策略的时候,很多投资者所犯的一个错误就是以为房子本身很便宜甚至免费,就随便找块便宜的地,把房子搬迁过去。

如果你买便宜的地,那么当你把房子搬迁到地上,最终的价值往往也不会很高。使用这种策略是,你最好在预算允许的情况下,寻找地价更高的区域。

例如,如果你花了12万澳元在购买、搬迁和装修一套现成的房子,然后你买的空地是18万澳元,那么工程完成后房子加地块的总价值可能就只有35万澳元。

但如果你把同样的房子放在价值25万澳元的空地上,那么最终的总价值可能可以达到45万澳元。

如果你计划完成搬迁和装修工程后就马上把房子卖掉,你还要考虑当地的房产销售情况,当地的房子卖掉快还是卖得慢。

这种策略最好用在一线城市及其周边地区,而不是远离首府城市在二、三线城市。

总的来说,房屋迁移的策略,是一种简易高效的人为增值策略,关键点在于找到合适的空地以及合适的房子,把两者对接起来,从而产生价值。

关键词: 建房房子房产
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