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澳洲购房指南,隐性成本你知道多少?避免掉坑,买前必看,建议收藏!(组图)

2019-12-15 来源: Olivia海外置业移民 原文链接 评论5条

近几年中,国内房市调控的扑朔迷离,很多睿智的投资者已经转战至海外房市。而澳洲经济弹性良好,拥有最稳健的房产投资环境,其高度透明的行业政策和成熟稳定的增长率及不错的投资回报率等优势,吸引了大批投资者蜂拥而至。

但是在澳洲买房前,各位投资者需要注意几项较为重要的事情。今天,小编就来为大家一一说明。

1.海外人士能否在澳洲买房?

是。海外人士只要符合如下条件就可在澳洲买房:

必须是全新的房子;或者期房(楼花), 需要向“海外投资审批委员会”(FIRB)申报并获批。FIRB由律师申请,一般审批时间在30天左右获批。

如果要买二手房,只能购买一套作为自住房,必须向澳洲“海外投资审批委员会”(FIRB)申报并获批。而且你必须要有停留期为12个月或以上的澳洲有效签证,并且必须在离境前的3个月内要把房子卖掉,否则政府会强制拍卖。

2.海外人士在澳买房后的法律权利能否得到保护?

是。您在澳洲的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。按照澳洲法律,您对房产的拥有权是终身的。

3.我可否来澳洲看房?

是,你可以来澳洲看房。

4.资金方面

自己能承担多少也决定了您要选择什么价格的澳洲房产。

大部分买家都是选择贷款买房,所以在购买澳洲房产前,首先需要了解金融机构能借予的资金数额。投资者提交贷款申请后,贷款机构会对其经济状况进行调查,而利用这些计算可以帮助投资者充分了解自己的负担能力。

了解到自己的负担能力,投资者就可以开始调查寻找最适合自己需求的借出方,然后再寻找适合新投资计划和生活现状的最佳贷款方式。

在寻找投资型澳洲房产时,投资者尤其是海外投资者需着重考虑购买、管理以及维护投资房产所要花的费用。其中包括印花税(海外人士在澳购房印花税率一般为总房价的10%-15%,具体取决于在哪个州)、贷款手续费(银行费用为500-几千澳币不等,基金公司贷款一般为贷款额度的2.5%-3%左右)、保险费(有部分人会选择购买房屋保险,一般为300澳币左右/年)、物管费(市中心公寓一般2000-7000澳币/年左右,别墅分小区,有些有有些没有)、地税(独栋别墅土地价值超过25万欧元的部分需要缴纳地税,若为海外人士,还需缴纳空置税)以及市政费和排污费(一年约为2000澳币)。

5.区域位置

资金方面解决之后,下一步就是寻找适合自己的,并且又能符合当地人需求的澳洲房产类型。

投资者需要了解澳洲房产的下列问题:

  • 公共交通设施是否方便?

  • 周边学校分布情况,是否有名校?

  • 周边购物设施或者娱乐设施是否齐全?

  • 房产的安全性如何?

  • 未来房产所在区域是否有正大规划?

  • 周围是否有其他开发项目会影响房产的市值?

购买澳洲房产的绝佳地段主要集中在人口增长地区。随着人口的增长,相应地基础设施建设和该地区的房产需求量都会增加。尽量避免仅依靠一种产业发展起来的地区。

6.房屋类型

投资者都期望找到备受租户和未来购房者青睐的房产。

因而需要详细调查备选区域,了解其人口和教育情况、潜在租户的需求和生活方式以及房产是否适合他们。

另外,同样都是永久性产权的房子,一样的价格选郊区的别墅还是选市中心的公寓?1.投资别墅像养猪,养肥了就可以卖个不错的好价钱。2.投资公寓就像养鸡,每天可以下蛋。

如果贷款买,在贷款五成的情况下,市中心公寓的租金完全可以覆盖得了银行贷款和固定支出成本, 别墅因为地处郊区,租金稍低,租金覆盖不了银行贷款,每年还需要投入一部分钱,但是别墅因为带地皮,而地皮是不可再生资源,将来的涨幅会更高。

如果是全款买,不管是别墅还是公寓,都可以月月收租,将来可以养老。无论公寓还是别墅,房产都是最忠诚、稳定的投资。存银行的就像等着别人拿你的钱去开养殖场,所以,数数手中的资金,看看你是想养什么好?

7.市场调查

资本增值低于市场平均水平或租金收益低于每月花费金额都是投资者在事后不愿意看到的。

所以海外投资者需注意该澳洲房产仅用于投资而非自住,购买投资房产时切勿贪心,又要rental return 高(租金收益),又要Capital Growth(资本增长)是不可能的。

一些权威网站会纪录澳洲房产现阶段和历史销售数据,投资者可通过研究这些数据更好地了解增值形式和目前的市场趋势。

8.销售合同

房地产律师通常会代表投资者监督相关事务,确保购房过程平稳顺利,并让投资者的利益受到保护。

在签署销售合同前让房地产律师过目是一个明智的选择,因为一旦签署,各方都会受到相关条款的约束。

澳洲是一个安全、可靠的投资目的地,如果您已准备好海外置业,那么澳洲房产绝对是您资产配置里面安全保值,财富传承的首选。

9.澳洲购房的具体流程如下:

1. 买家选定自己喜欢的房型和房号,支付5000澳币或2万元人民币定金,由代理商向开发商申请保留;

2. 开发商收到定金后向代理商提供购房合同;

3. 代理商收到合同后预约律师,买家在律师见证下签署合同,并安排支付首付款(通常是房款的10%或20%);

4. 要是买现房,如果贷款的话买家需要准备贷款材料,而且签了合同之后一定要立刻去找贷款机构,一般在现房合同签署前,可以要求代理商联系贷款经纪人,确认大概的贷款问题,例如贷款成数,年限及利率。若购买期房,则根据交房时的银行政策来贷款。

5. 如无需贷款则需要尽早安排汇款事宜,以免耽搁交割,被收不必要的罚款。通常房款可提早打到自己律师的信托账户,供律师用以支付交割所需所有费用。澳洲律师的信托账户受到律协和政府的监管所以是安全可靠的。

6. 律师向政府部门申请并安排支付相应的印花税。

7. 律师会持合同和房款与开发商律师办理房产最后的交割,并前往房产交易部门办理过户手续。
一般情况下,购买期房的买家签订合约之后须先付10%-20%房款作为首付款,余款在对方律师通知交房时起,通常两周内付清。

作为购房首期的订金不是直接支付给开发商而是汇入其律师信托账户,受政府有关部门监管。交楼时由发展商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准验收、出具完工证明。

通常只要买家登录澳洲,就可以开设一个澳洲银行的账户,或在国内开设其他地区的海外账户。买家可以将供楼的款项汇入该账户,所收入的房屋租金以及房贷的支出都可以通过该账户处理。

10.在澳洲购买物业后,我将怎样租赁和管理我的房子?

一般你买房的代理公司都会帮你找一个当地的租赁管理公司,澳洲的租赁管理公司一般都比较负责,包括为你寻找租客,房屋维护,租金收取,退租检查等。

而且本地的出租公司一般广告多,客户群体广,房子交给他们出租租得快,空置期短,而且一般租赁管理公司收取年租金总额的5.5-7%作为租赁管理费,他们也更愿意把你的房子租得高一点,实现双赢。

每个财政年度结束, 他们都会提供租金收支表,用于税务申报。

11.在澳洲购买物业后,我可否来澳洲检查我的房子?

完全可以。而且你来澳洲检查房屋的机票和住宿的费用可以作为成本,计入当年税务申报。将来出售的时候可以做到房产支出里面用作抵扣资本利得税,所以务必保留好这些发票和凭证。

12.如果在租赁和管理中发生任何纠纷,我将如何处理?

首先,你可以委托租赁管理公司为你服务。如果你仍然不满意,你可以委托律师,也可以委托任何其他人向澳洲公平交易部(Fair Trading)进行投诉。

13.如果将来我要出售我的房子,我将如何处理?

您可以委托任何一家地产中介出售您的房子。您自己本人不必亲自来澳洲。产权交割也是由律师全程负责。

14.澳洲买房值得吗?

如果你是抱着国内这20年的房产收益心态来看澳洲房产,心想我一两年能不能翻个倍啊,那么我劝你默默的关掉这篇文章,后面就不要看了。

如果你有国内一二线城市的房票,先把自身房票用尽,再去考虑海外的事情。20年来中国是最好的房产投资国家,钱在国内没地方用了再考虑国外的事情。

当然如果你国内配置已充足,在如今在国内楼市估值普遍过高存在泡沫的情况下,考虑优质的海外置业标的,多一个篮子放鸡蛋,拿泡沫资产换实打实永久产权的私有物业,这是明智的选择。

如果你的家人在澳洲留学或者有移民打算,那么也可以考虑购置。度假自住两相宜,澳洲作为发达的移民国家,托管机制健全,打理起来也方便。

当然,不要以为只有国内有学区房,全世界各地其实都有学区房的概念。有很多人从孩子一出生就开始看国外的学区房,好的学校在哪里都是门庭若市,可怜天下父母心呐。

且目前澳洲的杠杆可能算是有优势的,今年澳联储三次降息,贷款利率史低,很多城市的房子经过过去1-2年的低迷,已经开始触底反弹了。

而且投资澳洲的房子不占用国内房票和贷款名额,这部分人群也可以考虑,毕竟能去澳洲买房的人如果要买国内,光是2套首付就要七成了。

15.我不懂英文,看不懂有关的法律文件。我怎样才知道我的法律权利是受到保护的呢?

根据澳洲法律规定,在您买房时,必须聘用当地的律师。您的律师是完全独立的,且完全为您服务。您可以聘请一些会中文的律师。律师会详细地为您解释所有的法律条文,包括在购房中您的权利和义务。

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最新评论(5)
sweet-sob 2019-12-16 回复
不懂就容易被套路
佛罗里达的Didi 2019-12-16 回复
到处都是坑啊.....
畅_Cara 2019-12-16 回复
可以,很实用。
_nieves_ 2019-12-16 回复
收藏了哈哈哈
ILOVEPIKABB 2019-12-16 回复
涨姿势了


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